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编者按：“预售+按揭”的情形下，购房人取得房屋产权的时间相对较长。实践中，购房人在尚未取得房屋产权的情况下，将房屋租与他人，该租赁合同是否有效？此情形下的租赁关系是否适用“买卖不破租赁”原则？承租人能否以此对抗执行？承租人享有的权益内容包括哪些？本期案例对上述4个问题分析较为深入、周全，特向读者朋友推荐。本期案例：《天水恒顺房地产开发有限公司、天水市麦积区桥南茗香阁苑茶餐厅等案外人执行异议之诉民事申请再审审查民事裁定书》，案号：（2022）最高法民申302号，发布日期：2022-06-23。1.虽未取得房屋产权，但已实际占有、使用房屋的购房人，与他人签订的房屋租赁合同合法有效。当前我国房地产领域实行“预售＋按揭”模式，购房人往往要间隔相当长的时间内才能通过办理房屋过户登记手续成为法律意义上的所有权人，现实情况如此，如果在此期间不允许买受人对房屋进行租赁，既不利于社会资源的利用，也与鼓励交易的市场经济基本原则相违背。应认定房屋租赁合同系购房人（承出租人）与承租人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同。2.购房人未取得房屋产权，与他人签订房屋租赁合同、建立房屋租赁关系，同样适用“买卖不破租赁”原则。购房人与开发商签订《商品房买卖合同》并支付房款、合法占有房屋，应认定开发商已将房屋的占有、使用权转移给了购房人，购房人再与他人签订房屋租赁合同并将房屋出租给他人行为实质上是向承租人让渡其从开发商取得的房屋占有、使用权。在购房人合法拥有房产使用权期间发生的租赁关系，且该租赁关系不违反法律法规的情况下，不应当因后发生的物权变动、合同解除等事实而否定或影响已合法建立的租赁权。3.“买卖不破租赁”原则中，承租人可以继续租赁、使用、收益，虽不能以其租赁权阻却房屋过户转让，但是，能够阻止在租赁期内向他人转移占有。《民法典》第725条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该规定是为保护承租人在租赁期间内，顺利、安全地对租赁物使用收益而作出的，即使租赁物的所有权人不再是租赁合同中的出租人，或者出租人在租赁物上设定了抵押等担保物权，并不会造成租赁合同终止，承租人仍然可以继续租赁，对租赁物使用收益。“买卖不破租赁”原则中，承租人不能以其对执行标的享有的租赁权阻却案涉房屋的过户转让，但是，能够阻止在租赁期内向他人转移占有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，在执行程序中同样适用“买卖不破租赁”原则。相关法条：《民法典》第725条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：天水恒顺房地产开发有限公司，住所地略。被申请人（一审原告、二审上诉人）：天水市麦积区桥南茗香阁苑茶餐厅，住所地略。再审申请人天水恒顺房地产开发有限公司（以下简称恒顺公司）因与被申请人天水市麦积区桥南茗香阁苑茶餐厅（以下简称天水茶餐厅）、一审第三人刘小兵案外人执行异议之诉一案，不服甘肃省高级人民法院（2021）甘民终203号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。恒顺公司申请再审称：原判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。1.恒顺公司自始享有案涉房屋的物权，天水茶餐厅享有的债权不能排除人民法院的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定的是通过买卖将原物权转移登记至买受人后，买受人不得请求承租人移交占有不动产的情形。本案中，刘小兵虽与恒顺公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，刘小兵支付部分购房款，剩余购房款向银行办理按揭贷款，但双方一直未办理房屋产权过户登记，且《商品房买卖合同》已被人民法院生效判决判令解除。因此，恒顺公司作为案涉房屋原始所有权人自始享有房屋的物权，该物权从未发生变动。原判决错误适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，且任意扩大解释“买卖不破租赁”原则的本意。本案应当适用该司法解释第二十七条的规定，认定天水茶餐厅与刘小兵之间的债权不能对抗恒顺公司享有的物权。2.王媛洁租赁案涉房屋时未尽合理注意义务，应当承担因其自身过错造成的不利后果。王媛洁与刘小兵签订《房屋租赁合同》时，明知刘小兵未取得案涉房屋的产权证书、未付清购房款，其应当预见到该房屋可能存在权属争议，仍与刘小兵签订租房合同，并一次性付清15年租金，具有法律上的可责难性。在《商品房买卖合同》已被人民法院生效判决判令解除，对案涉房屋的预告登记亦已失效的情况下，由恒顺公司承担因王媛洁未尽合理注意义务而造成的法律后果，显失公平。3.天水茶餐厅不具有占有恒顺公司房产的合法依据。（2018）甘05民初20号生效判决已经判令解除《商品房买卖合同》，（2019）甘05民终713号判决亦认定恒顺公司与天水茶餐厅之间不存在不定期租赁合同关系。恒顺公司作为案涉房屋所有权人，与天水茶餐厅无任何债权债务关系，原判决判令天水茶餐厅继续占有案涉房屋，由刘小兵将收取的租赁费返还恒顺公司，缺乏事实和法律依据。4.原判决未实质性审查天水茶餐厅经营者王媛洁与刘小兵之间是否存在真实租赁合同关系以及王媛洁支付租金情况。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款规定：“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”刘小兵已被判决构成集资诈骗罪，其与王媛洁可能存在借款资金往来，原判决在天水茶餐厅未提供任何转账凭证的情况下，仅凭刘小兵出具的收条认定天水茶餐厅已经支付1000万元租金无事实依据。5.本案一、二审案件受理费应由提起执行异议之诉的天水茶餐厅负担，原判决判令恒顺公司承担该笔费用，显属不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第二项、第六项的规定，请求再审本案。本院认为,本案系当事人申请再审案件，应当围绕恒顺公司申请再审的理由是否成立进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案关键问题是天水茶餐厅能否依据其与刘小兵签订的《房屋租赁合同》阻止向恒顺公司在租赁期内移交占有案涉房屋。（一）关于天水茶餐厅与刘小兵签订《房屋租赁合同》的真实性与合法性问题已经生效的（2019）甘05民终713号民事判决认定：“王媛洁与刘小兵形成租赁合同法律关系。从当事人签订的租赁合同时间落款来看,2015年4月28日案外人刘小兵尚未出现资金困难而逾期向银行偿还按揭贷款的情况。从合同签订的背景来看,王媛洁租赁该房屋期限较长,刘小兵承诺放弃屋内装修及所有经营品所有权,伴随房屋出租时一并赠与王媛洁,同时考虑租赁市场价格上涨因素,双方签订长期租赁合同具有其合理性。从租金给付来看,2015年10月至2016年4月王媛洁与刘小兵之间有多笔资金往来,涉及金额570余万元。庭审中王媛洁陈述其余不足1000万元的部分系现金给付,案外人刘小兵接受询问时对转账结合现金的付款方式也作了说明。天水市中级人民法院（2018）甘05民初20号民事判决书亦认定刘小兵将房屋租赁给了案外人。”进而认定：“就本案现有证据无法认定《房屋租赁合同》存在无效或可撤销的情形，应为合法有效。”在另案生效判决已对相关事实作出认定的情况下，原判决综合考虑当前我国房地产领域实行“预售＋按揭”模式，购房人往往要间隔相当长的时间内才能通过办理房屋过户登记手续成为法律意义上的所有权人的现实情况，如果在此期间不允许买受人对房屋进行租赁，既不利于社会资源的利用，也与鼓励交易的市场经济基本原则相违背，最终认定《房屋租赁合同》属于刘小兵、王媛洁的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，并无不当。恒顺公司关于王媛洁租赁案涉房屋时未尽合理注意义务、原判决未实质性审查天水茶餐厅经营者王媛洁与刘小兵之间是否存在真实租赁合同关系以及王媛洁支付租金情况、认定基本事实缺乏证据证明的申请再审理由不能成立。（二）关于天水茶餐厅能否在租赁期内阻止向恒顺公司移交案涉房屋占有的问题行为时有效的《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该规定是为保护承租人在租赁期间内，顺利、安全地对租赁物使用收益而作出的，即使租赁物的所有权人不再是租赁合同中的出租人，或者出租人在租赁物上设定了抵押等担保物权，并不会造成租赁合同终止，承租人仍然可以继续租赁，对租赁物使用收益，目的是维护租赁关系的稳定性，即“买卖不破租赁”原则。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，在执行程序中同样适用“买卖不破租赁”原则。本案中，刘小兵与恒顺公司签订《商品房买卖合同》，并针对该合同办理了预告登记。购房合同签订后，刘小兵已支付700余万元购房款，剩余690万元购房款在办理银行按揭贷款后亦付至恒顺公司，恒顺公司亦将案涉房屋交付刘小兵占有使用。王媛洁在与刘小兵签订合法有效的《房屋租赁合同》后，在案涉房屋被查封时已经经营天水茶餐厅五年之久。原判决根据以上事实，结合“买卖不破租赁”的本意和公平原则，认定恒顺公司已将案涉房屋的占有、使用权转移给了刘小兵，刘小兵的出租行为实质上是向王媛洁让渡其从恒顺公司所取得的房屋占有、使用权，在刘小兵合法拥有案涉房产使用权期间发生的租赁关系，且该租赁关系不违反法律法规的情况下，不应当因后发生的物权变动、合同解除等事实而否定或影响已合法建立的租赁权，并无不当。根据法律规定，天水茶餐厅不能以其对执行标的享有的租赁权阻却案涉房屋的过户转让，只能阻止在租赁期内向恒顺公司转移占有，原判决对此认定正确。恒顺公司关于本案不适用“买卖不破租赁”原则、天水茶餐厅不具有占有恒顺公司房产的合法依据、原判决适用法律错误的申请再审理由不能成立。此外，原判决由败诉方恒顺公司承担一、二审诉讼费用并无不当。恒顺公司关于原判决判令其承担一、二审诉讼费用错误的主张亦不能得到支持。综上，恒顺公司关于原判决认定的基本事实缺乏证据证明、适用法律确有错误的申请再审理由不能成立。恒顺公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第二项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：
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