2019年上半年·中报季

引言

2019年上半年，富力地产交付安排比例有所下降造成营业收入和盈利只是轻微增加，营业收入350.5亿元，同比增加2.8%。净利润率和毛利润率小幅上涨，基本与2018年末保持一致，分别为0.5个百分点和0.6个百分点。同时，销售增速明显放缓，目标完成率37.7%，3000亿货值能否保障1600亿的销售目标有待考证。2019年下半年，加大销售力度，加速回款，保证现金流充裕才是王道。

一、营收增长乏力，成本管控能力待提高

2019年上半年，富力地产实现营业收入350.5亿元，同比增长2.8%。净利润和归属于母公司股东的净利润同比增速由负转正，净利润41.7亿元，较2018年同期增长2.2%，归属于母公司股东的净利润40.3亿元，较2018年同期增长2.7%。营业收入和净利润增加主要由于已售的交付面积较2018年同期增加20%至287万平方米。毛利润率和净利润率较2018年末均小幅上涨，其中，毛利润率37%，较2018年末增加0.6个百分点。净利润率11.9%，较2018年末增加0.5个百分点。2019年以来，富力地产的净利润率表现不尽如人意，主要是受到三费费用率居高不下的拖累，尤其是财务费用率，上行势头明显，2019年上半年财务费用36.3亿元，财务费用率18.9%，较2018年末增加5.8个百分点，成本管控能力需要持续改进。

二、业绩增速明显放缓，完成全年目标需提速

2019年上半年，富力地产录得权益销售金额602.2亿元，较2018年同期增长6%，同比增速明显放缓。录得权益销售面积552万平方米，较2018年同期增长25%。目标完成率37.7%。按城市划分，三分之二的权益销售来自一线及二线城市，其余为三线城市及海外城市，按照区域划分，最大的销售额贡献来自于华北区域，占比26%，其次为华东区域和西北区域，分别占比22%和21%。就产品组合而言，普通住宅销售额占78%，高档住宅销售额及商业，各自分别占少于10%。

三、投资态度趋谨，土储充裕，支持未来发展

2019年上半年，富力地产投资力度减弱，土地收购活动较为温和，新增权益土地储备652.9万平方米，投销比1.2，比2018年末下降0.18个百分点。土地成本2700元/平方米，与权益销售均价13695.5元/平方米相比，拿地成本控制在较低的水平。富力地产在中期业绩报告中提到，基于手中充裕的土地储备及开发中的项目，下半年投资态度将更为谨慎。

截止2019年6月30日，富力地产土地储备总量达6100万平米，预计能够满足未来四到五年的发展。土地储备总货值7810亿元，较2018年末增加6%，分布于107个城市，其中，中国101个，海外6个。按城市划分，一二线城市货值为3650亿元，占比为47%，三线及其他城市货值为2930亿元，占比为37%，海外1230亿元，占比为16%。按区域划分，主要分布在华北、西北、华东等七个区域，华北占比最大，为21%。

此外，富力地产长期参与城市更新项目，作为获取不易收购地块和高地价地块补充土地储备的良策，目前在全国参与逾60个城市更新项目，预计权益可售资源超3000万平米，95%的项目位于一二线城市，70%位于大湾区。重点在广州、太原、天津、郑州、西安、佛山、珠海等城市进行开发。

四、净负债率高企，财务结构待优化

2019年上半年，融资监管政策频出，融资渠道受堵，房企纷纷赴海外发债，富力地产也不例外，于境外发债不少于五次，发行近28.3亿美元的优先票据及项目贷款，为若干在一年内到期的短期债务再融资，并适时将短期融资转为长期融资。在境内通过发行超短期融资券和公司债券募集资金67.8亿元。富力地产凭借其良好的声誉，完成多项重大融资活动，有效缓解了其短期内的偿债压力，但同时也使得其净负债率大幅提升，为219.4%，较2018年末增加35.4个百分点。对于富力而言，降杠杆任重而道远。

另外，2019年上半年，富力地产货币资金390亿元，同比增加12.5%。现金短债比0.67，并不足以覆盖短期债务，与YH50房企的平均现金短债比相比，富力地产的现金流始终不算充裕。需要警惕短期债务风险。

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