不同的买房客户，有不同的家庭结构和生活方式。有的客户是二孩带父母，有的是青年情侣，这些客户需要的户型面积往往大不一样。那么，是谁在决定一个楼盘的户型做多大面积？是开发商，但是开发商是根据什么拍板决定呢？答案是营销策划报告。今天我们来讲一讲，开发商面对一块地，是怎么决定户型做多大面积的。
策划报告要指导后续的整个设计工作，是整个项目的基调。它要回答的根本问题是：怎么尽快做房子，尽快多卖钱（有的开发商还需要好的楼盘品质）。要达到这个目的，策划报告往往都要包含以下几方面内容：
1.市场怎么样。这是个大前提，大行情不好大多数楼盘的预期也不能太乐观，要是行情像17年一般火爆，策划方案就是尽快做，逐步加价推盘。当然了，在那样的行情下，很难判断策划方案的优劣，因为什么房子都有人抢。
2.本楼盘在城市里的位置。其实就是大家买房关注的区位，是三环内核心区还是远城区，未来是有重要的高新科技产业布局还是工业区，对楼盘定位影响很大。
武汉城市规划
3.周边的资源。这就具体到项目周边了，好的资源基本上就是江河湖海，或者优质学校；差的资源五花八门，化工厂、发电厂、变电站等等。
4.定位。这是一个楼盘策划最重要的一部分，基本的分类就三种：刚需、改善、高端。定位一旦确定，项目里面所有的东西都要相应跟上，包括户型。
5.竞品。竞品指附近范围与本案形成竞争关系的楼盘，通俗地说就是，如果我们的楼盘客户不满意，可以选择竞品楼盘。所以在对标的时候一定不能比竞品差。实际上在策划的时候一般都会比竞品面积做小一点，这样竞争更安全。这给我们选房的启示是：尽量选择后开盘的楼盘，因为它的户型往往已经暗中跟前面开盘的项目比较过，并且优化了。
有了这些分析，就会形成策划建议：建议多大面积，各占多少比例。
对设计院来说，策划报告最重要的结论就2个：定位和面积建议。定位不同决定了一个项目设计的方方面面：规划、户型、景观和立面材料。那面积建议又是怎么变成具体户型呢？一般是根据经验组合这些面积，比如四户组成一单元。这时候的组合经验也简单：往往中间户型最小，边户最大，拼接户居中。有了组合之后，在总图上排布，排布落定，进行户型设计。户型设计的过程中，要不断跟竞品对比，所有位置不能差于竞品。
这个阶段的成果，需要向甲方汇报，获得首肯之后才能进行深化设计。所以你看，为什么巨头开发商开发速度快？就是因为户型都是标准化产品，其他地区直接拿过来使用，省略了设计和讨论环节，推盘速度大大加快。
地产开发要耗费大量人力和财力，这个过程也非常复杂。本文只是对户型从策划到设计做梗概性介绍，希望大家有所收获。
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