司伟法官就物权法司法解释（一）互动研讨记录 

【编者按】2016年3月10日，物权法司法解释主要执笔人，最高人民法院民一庭法官司伟博士应邀在实名法官微信群就物权法司法解释（一）相关问题与全国各地的法官进行了为时一小时的互动研讨。针对同行们的提问，司伟法官就该司法解释起草背景、重点难点问题进行了耐心细致解答，互动研讨结束后，恩施中院的吴卫法官将研讨内容整理成稿。经司伟法官和吴卫法官授权，现将互动研讨记录发表于本公号。需要注意的是，本文仅代表参加研讨的各位法官的个人观点。

 

司伟法官就物权法司法解释（一）互动研讨记录

 

整理人：吴卫法官

 

一、物权法第106条规定的善意取得制度是否以实际支付（对价）为前提？

 

司伟法官认为不需要实际支付，物权法司法解释（一）没有进行正面回应，但包含了不要求实际支付这一层含义，因为物权法善意取得制度解决的是物权之间的对抗问题，而是否实际支付涉及的主要是债法中的问题，从物权法第106条的条文看，也只是规定了以合理的价格转让，并不能从该条规定当然的推定出善意取得制度的适用需以实际支付为前提条件。针对有法官提出的如果不实际支付可能存在诉讼欺诈的问题，司伟法官认为欺诈问题有合同法中的诈害债权等相应制度予以协调配合进行规制，不可能要求善意取得这一个制度解决所有的问题。

 

针对有法官提出的有没有支付在实践中常常用来作为判断善意的标准之一的情况，司伟法官认为物权法106条第一款第二项主要强调的是有偿交易与交易价格合理两个要素，至于是否实际支付对价，在该法出台后就争议不断，在起草司法解释时也一直存在两种观点，但从征求立法机关的意见看，立法机关倾向于不需要实际支付作为善意取得的构成要件。而在进行司法解释时，需尊重立法机关的立法本意。

 

附：《物权法》第106条：

无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

 

二、开发商将分配剩余的小区车库出售给非居住于该小区人员后，买受人现起诉要求法院确认车库归其所有应当如何处理？

 

司伟法官认为该问题涉及两个请求权，一是债权请求权；二是物权请求权。对于物权请求权，根据物权法不动产物权变动规则，应当到相关行政部门进行变更登记。在买受人尚未进行变更登记未享受到物权的情况下，双方发生争议，买受人享有的只能是债权请求权，只能依据双方签订的合同请求开发商履行合同义务。

 

三、以房抵债的调解书是否属于物权法司法解释（一）第7条规定的导致物权设立、变更、转让或者消灭的法律文书？

 

司伟法官认为，物权法司法解释（一）第7条规定的法律文书仅限于形成性法律文书，而以房抵债的调解书实际上是确立了一个以债的履行为实际内容的合同，并没有直接改变物权关系，故此种调解书，并不属于物权法司法解释（一）第7条所规定的能导致物权设立、变更、转让或者消灭的法律文书。

 

此外，对于有法官提及的调解书中明确约定了协助变更登记内容的，司伟法官认为此种约定也只是对合同债权内容的约定，并非直接可以导致物权变动。

 

附：《物权法司法解释（一）》第7条：

 

人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。

 

四、借名买房中实际所有人要求人民法院直接确认争议房屋所有权应如何处理？

 

司伟法官指出，借名买房中实际所有人直接请求确权应否支持的问题在实践中争议很大，各地法院做法不尽一致，目前北京地区一般是不予直接确权，而是将其作为一种合同债权，但上海等地又有不少人民法院直接确权的案例。

 

对此有法官赞同北京地区的做法，认为借名人的这种合同债权与实际所有权取得尚有很大的距离，如果认定借名买房有效，借名方是可以要求出名方继续履行合同办理过户手续的。

 

附：《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》【京高法发［2014］489号】

 

十、借名买房的认定和处理

借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。

    

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续，经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订的，可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。

    

房屋腾退纠纷中，被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的，法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续，当事人坚持不反诉的，应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。

 

 

五、物权法第106条善意取得制度中无处分权人处分不动产或动产的合同是否当然有效？

 

司伟法官认为，善意取得制度的适用既可以存在于合同有效的场合，也可以存在于转让合同无效的场合。转让合同的效力影响善意取得的观点于法理不符，且物权法第106条的最终表述也未将转让合同的有效作为善意取得的法定条件。对此有法官表述赞同，认为合同效力问题只涉及行为能力、意思表示、合同内容及形式，至于是否为无权处分，并不影响合同效力，即处分权是否完整不影响债权合同的效力。

针对有法官提出的物权法司法解释第21条没有很好区分物权债权问题，司法官认为物权债权的区分原则在买卖合同司法解释第10条已经进行了确立，应该从更高的法理层面理解物权法司法解释第21条，该解释21条背后的理念是善意取得虽因转让人处分权缺失而被纳入拟制的原始取得，但若该交易因危及公共利益、公序良俗等绝对不可受损之利益而无效，或者因受让人存在欺诈、胁迫、乘人之危等法定情形而被撤销场合，即便受让人善意信赖了处分人享有处分权，亦应对因信赖而作出的法律行为另行作出否定评价。并非仅像该司法解释字面上所体现出的，仅仅因为合同效力这一表象而否定善意取得。实践中合同有效情形下适用善意取得制度也不在少数。对此有法官也认为善意取得的前提是无权处分，而合同无效仅仅是其中的一种表现形式。

 

针对有法官提出的无权处分所订立的合同首先是“无效”，只有在被追认之后才会被赋予效力。此种情形下，原物权人享有对标的物追及权利，只有出现善意第三人时，这种追及权利才会被阻却的观点，司伟法官表示不赞同，他认为根据合同法规定以及相关法理理论，合同效力包括了合同有效、绝对无效、可撤销、效力待定、未生效等形态，合同效力待定是指合同的效力因欠缺有效要件，而需取决于第三人的同意，合同法第47条、第48条规定的限制民事行为能力、无权代理或越权代理等主体订立的合同即属此类，但即使无效，也不因此影响善意取得的构成。

 

附：物权法司法解释（一）第21条：

 

具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。

 

六、物权法司法解释第9条为何将继承、遗赠等情形下按份共有人优先购买权进行排除，该种做法是否有损物权使用价值？

 

为什么在此种情形下将按份共有人的优先购买权进行排除，司伟法官认为继承人虽然离物权较远，但判断按份共有人能否优先购买转让份额的关键条件，是其是否接受共有人以外的第三人受让该份额的“同等条件”，继承以及遗赠中转让的无偿特点和价格因素的缺失使优先购买权的适用成为不可能，从这个意义上讲，无偿转让与优先购买权之间存在着不可调和的冲突关系，故司法解释将此种情形下按份共有人的优先购买权予以排除。

 

附：《物权法司法解释（一）》第9条

共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。