陆家嘴：业务转型 收入波动

　　2012年上半年业绩每股0.22元：
　　
　　陆家嘴今日公布2012年半年报，期内实现营业收入13.6亿元，同比下降48.9%；公司期内处置股票收入0.5亿元，录得投资收益1.4亿元；实现净利润4.1亿元，同比下降53.8%，合每股收益0.22元。
　　
　　房地产销售大幅增长，租赁和服务性业务稳步提升：期内公司房地产结算收入5.4亿元，同比大增107.3%，主要是爱法新城、河滨花苑和陆家嘴花园结算贡献；房地产租赁收入5.8亿元，同比增长28.3%；物业管理和酒店业务分别实现收入1.6亿元和5900万元，同比分别增长15.0%和3.1%。
　　
　　土地批租业务结束是业绩下降的主要原因：公司土地批租业务已于2011年基本结束；2011年上半年土地批租业务实现收入16.7亿元，实现税前毛利9.9亿元，高基数是本期业绩下滑的主要原因。
　　
　　财务状况较为稳健：期末公司在手现金较年初上升61.8%至41.4亿元，净负债率下降3.9个百分点至30.2%，负债率处于行业低位，财务状况稳健。
　　
　　发展趋势：
　　
　　公司退出土地批租、转为持有物业和出售物业并举的营业模式的战略转型效果正在逐步体现，写字楼及商业物业租赁正走上正轨，未来两年租金收入将保持10%-15%左右的同比增长。公司上半年房地产签约销售7.6亿元，期末账面预收房款10.6亿元，已锁定我们2012年下半年结算收入的93%。公司商品房结算销售速度并不快，且持有物业租金收入相对为稳定增长，我们预计短期内将难以弥补土地批租收入减少带来的营业收入下滑。
　　
　　估值与建议：
　　
　　我们维持2012和2013年盈利预测每股0.53元、0.56元，但根据最新项目信息下调公司前瞻NAV至每股15.6元。公司股价对应2012、2013年市盈率分别为21.7和20.9倍，对2013年净资产值有25%的折让，估值基本合理。我们认为公司处于业务转型期，短期内催化剂相对较少，维持“中性”的投资评级。目前B股股价对2013年底净资产值仍折让57%，维持“推荐”评级及1.29美元目标价。