摘要：为了加大对房地产行业的监管力度，中华人民共和国住房和城乡建设部于2010年发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，各地房地产行政主管部门积极推行商品住房买卖合同网上签订和备案制度。商品房预售合同买卖双方须登录网签系统录入并提交备案。该管理措施有效遏制了开发商“一房多卖”及对同一标的重复设立抵押的现象，卓有成效地规范了房地产市场交易秩序。同时，房地产行政主管部门在办理合同网签注销程序中，也存在一些机械性执法的问题，需要房地产行政主管部门予以规范与完善。
关键词：网签 注销 生效判决
一、从开发商以生效判决无法单方办理网签注销谈起
2013年，某开发商因业主逾期付款达到合同解除条件，经多次书面催告拒不履行，遂起诉解除商品房买卖合同。经法院审理，判决确认该开发商与业主的预售商品房买卖合同解除，开发商可从业主已付款中扣除相关违约金。因开发商在起诉状中未将要求业主履行配合办理网签、合同备案注销手续列为诉讼请求之一，生效判决文书中亦无直接体现合同解除后相关注销办理事宜的文字表述。开发商于判决生效后，单方持相关材料及生效判决至当地房地产行政主管部门办理注销手续，遭拒，拒绝理由是未提供法院的协助执行通知函；后开发商持生效判决至执行局拟申请强制执行，执行局认为生效判决并无“可强制的行为”，不予立案。因此，该案件标的虽被司法确认解除，但是标的房屋仍然属于不可售房源。而且该类案件不属于个案，在其它地区也时有发生。
二、该类案件引发的思考
思考一：实践中，不管是开发商还是业主，起诉要求解除预售商品房买卖合同的，应尽量将合同解除后的配合行为详细列为诉讼请求之一，虽显繁琐，但是能够便利强制执行及后续处理。
思考二：当前，房地产行政主管部门对于单方解除合同一方持生效司法文书能否办理备案注销手续，各地作法不统一，执法机械，亟需立法规范。
思考三：解决本案问题的其它路径与成本
合同解除一方持生效判决要求房地产行政主管部门办理注销手续遭拒的，具有行政不作为的可诉性，并且可能胜诉。但是鉴于该类行政相对人大多数情况下属于开发商，该类维权成本不经济，属于杀敌一万，自损二万。
三、关于规范商品房买卖合同备案注销变更的立法建议
（一）全国各地对于持生效判决能否办理注销的不同作法
省份
规范名称
具体规定及表述
海南
海南省住房和城乡建设厅关于规范商品房买卖合同备案注销变更工作的通知（琼建房[2010]68号）
因商品房买卖合同纠纷并经人民法院判决或仲裁机构裁决解除合同的，可以办理合同备案注销手续。
广东
湛江市关于严格规范商品房合同备案注销变更工作的通知（2010年8月12日）
开发企业与购房者之间因其中一方违约而发生纠纷，经仲裁机构、法院裁定或判决的，可申请办理合同备案注销手续。
湖南
桂阳关于进一步规范商品房买卖合同备案注销有关问题的通知
郴房〔2012〕66号
因法院或仲裁机构撤销、解除商品房买卖合同或确认商品房买卖合同无效的生效裁判文书的（需提交人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书），可以单方申请注销商品房买卖合同备案。
山西
晋城市住房城乡建设局关于进一步规范新建商品房合同登记备案及合同撤销（变更）工作的通知（晋市建房字〔2014〕221）
因纠纷经法院裁定或判决的，需提交以下资料：（1）撤销合同申请表；（2）法院的协助执行通知书、裁定书或判决书；（3）备案房屋无限制条件的证明；（4）其他必要材料。
湖北
关于严格规范商品房预售合同备案注销与更名工作的通知（2014年12月22日）
开发商与购房者之间因其中一方违而发生纠纷，经法院、仲裁机构判决或裁定后退房需注销合同备案的，属于变更和注销范围。
河北
石家庄市住房保障和房产管理局于2011年8月份发布《关于进一步规范撤销商品房买卖合同备案和注销商品房预告登记有关问题的通知》
买卖双方未达成解除商品房买卖合同协议，买方或卖方单方申请撤销合同备案的，不予办理。但持法院或仲裁机构撤销、解除商品房买卖合同或确认商品房买卖合同无效的生效裁判文书和协助执行通知书的，应予办理。
四川
成都市城乡房产管理局关于印发《成都市商品房买卖合同登记备案管理办法》的通知（成房发〔2016〕45号）
《成都市商品房买卖合同登记备案管理办法》第十三条 在申请预购商品房预告登记或房屋所有权转移登记手续前，买卖当事人依已登记备案的商品房买卖合同约定解除或终止履行的，买卖当事人应当共同到房产行政主管部门办理该商品房买卖合同登记备案的注销手续。
商品房买卖合同经人民法院或仲裁委员会的生效法律文书确定合同无效或终止履行的，买卖当事人其中一方可持生效的法律文书，申请办理商品房买卖合同登记备案的注销手续。房产行政主管部门对于资料齐全的，应当在3个工作日内办理完毕，涉及本办法第十五条情形的最长不超过20个工作日。
四川
南江县住房和城乡建设局关于进一步规范全县商品房买卖合同网签备案撤销变更管理工作的通告
在2015年4月30日至2016年4月30日期间，除有充分证据证明所买卖的商品房存在规划设计重大变更、重大质量安全隐患、购房人工作调出县外、生效法律文书等特殊情形可以解除商品房买卖网签备案合同外，县房管局暂停办理其他商品房买卖合同网签备案撤销变更工作。
四川
泸州市房地产管理局关于商品房买卖合同备案注销变更工作的通知（2011年5月4日）
开发企业与买受人因合同纠纷，经人民法院或仲裁机构裁判解除合同的可以办理注销手续。
就上表显示的九个省份对于持生效判决能否办理注销手续的规定内容可见：1、大部分地区明确规定合同解除方持生效判决可以办理注销手续；2、上表中河北和山西的规定除要求合同解除方提交生效判决外，还要求提供法院的协助执行通知函。此外，实践中，有些省份、地区虽未对此明确规定，但房地产行政主管部门执法人员为了回避执法失误，要求行政相对人严格提供生效判决和协助执行通知函。而由于有些判决未约定具体的配合办理注销之行为，法院不接受强制执行申请，故无法出具协助执行通知函。尤其该种情形，或将对行政相对人造成负担、产生较大的经济损失。
（二）建议房地产行政主管部门统一作法
《成都市商品房买卖合同登记备案管理办法》详尽规定双方合意申请注销及单方办理注销手续之情形，明确单方持生效裁判文书可办理注销手续，并且严格规定办理机构的执法期限及程序，不但给行政相对人带来便利，也给执法人员更加明确的办事章程，能有效提高行政办事效率，故建议尚未对该事宜进行地方性立法的房地产行政主管部门予以借鉴推广。
2016年4月28日星期四
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