七十年后住房究竟要不要再交土地出让金？

最近，温州有房屋土地使用权到期，需要补交高额土地出让金的传言让舆论哗然。

商品住房七十年后到底该怎么办？好不容易买了套住房，很多人忧虑，七十年期限届满后要不要再交土地出让金，那时房子到底归谁所有？

说实话，七十年后，我有百分之七十的概率已经不在此世了，何必为此事忧虑？

不过，既然有很多人忧虑，也许分析一下这个问题，有的人就不会忧虑了；当然可能有的人更忧虑了。

七十年土地使用权怎么来的？

在1988年之前，根据1982年《宪法》规定，城市的土地属于国家所有，土地不能买卖、出租、转让。（明天就是宪法日。闲扯一句，宪法规定有时候可能阻碍社会经济发展，也是可以修改的）因此，法律上没有脱离土地所有权的土地使用权。

1988年4月12日全国人大通过了宪法修正案，其中第二条规定，土地使用权可以依照法律的规定转让。

从此之后，土地使用权与所有权就可以分离了。土地是国有的，但土地使用权可以是公司的或者个人的，使用者要给国家缴纳土地出让金。

1988年12月29日《土地管理法》修改，授权国务院对土地使用权的期限和土地出让金的缴纳做具体规定。

1990年5月19日国务院发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（条例），该条例第一次以行政法规的形式规定，居住用地的土地使用权出让最高年限为七十年。

“七十年产权”最初的规定

注意！很多人的忧虑就来源于此：根据《条例》，七十年的土地使用权期限届满时，土地上的房子将无偿归国家！！（土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。）这就是广泛流传于民间的商品住房只有“七十年产权”说法的来源。

当然了，土地使用人可以申请续期，续期要重新签订合同、重新支付土地出让金。（土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。）

因此，根据最初的规定，七十年的土地使用权到期后，土地上的房子要归国家；或者你可以继续使用，但要缴钱。不过对于继续使用土地的，只说要交土地出让金，并没有说房子还得再出钱买一次。

四年之后，１９９４年７月５日《中华人民共和国城市房地产管理法》通过，该法律规定，土地使用年限届满，申请继续使用土地的，一般应予批准（例外：根据社会公共利益需要收回该幅土地的，不批准）。因此，不用担心房子变成悬在空中的楼阁了，土地会续期。

不过，如果不批准续期而无偿收回土地使用权的，对地上的房子要不要补偿，或者是不是白白的交给国家？法律并没有另外交待。

《物权法》来了，新的规定

2007年3月16日全国人大通过了《物权法》。《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

住宅，就是指的让很多人成为房奴的商品房，就是我们上面说的房子，家庭居住的房屋，不包括办公楼、写字楼或者所谓商住两用房。

自动续期，指的是七十年到期之后土地使用者不需要向政府申请续期。

七十年的使用期限还有意义吗？基本没有了。你可以放心地住六十年几年了（从入住开始算其实七十年的期限可能已经过了好几年，住房不是一天建成的）！不过七十年之后，房子还能不能住就不好说了。据说，不少商品住房的设计使用寿命才30年或者40年。

《物权法》的这一规定与《城市房地产管理法》的规定不一致，以谁为准？新法优于旧法。《物权法》是新法，应该以《物权法》为准。

而且《物权法》是全国人大通过的，《城市房地产管理法》是全国人大常委会通过，两者在效力来源的位阶是不同的，即《物权法》高于《城市房地产管理法》。至于前面提到的《条例》，那是国务院的行政法规，效力位阶远在《物权法》之下，两者不一致的，当然是以《物权法》为准。

住宅土地使用权自动续期了，那究竟还要不要支付土地出让金？《物权法》没有明确规定；但是，既然是自动续期，前面提到的国务院的《条例》适用的前提就不存在了。按照《条例》，续期要重新签订合同、支付土地出让金；按照《物权法》住宅土地使用权自动续期了，就没有缴纳土地出让金的机会了！

合乎逻辑的解释应该是：住宅使用权自动续期、不交土地出让金！

七十年的使用期限届满是什么时候？在大多数地方大约还需要四五十年才能变成一个现实的问题。相信五十年不变吗？还是相信五十年后什么都变了？

现在，小区物业收物业费都收不齐，作为国家的物业管理人政府有能力一家一家收取土地出让金吗？如果真想这么干，那大家就该考虑换个物业管理人了。

实话说，七十年土地使用期的规定就很奇怪，当初不过是避免所谓姓社姓资的争论、情急之下拍脑袋的产物。现在最简单的解决之道就是，一旦买了房子，房子对应的土地使用权就应该是永久的、无限期的使用权，这就接近了所有权。国民拥有房屋所有权，也应当拥有房屋相对应的土地的永久使用权，可以世世代代传承下去，这是一个民有民治民享的政府应当尊重的法律秩序。