七十年后住房究竟要不要再交土地出让金?
最近,温州有房屋土地使用权到期,需要补交高额土地出让金的传言让舆论哗然。
商品住房七十年后到底该怎么办?好不容易买了套住房,很多人忧虑,七十年期限届满后要不要再交土地出让金,那时房子到底归谁所有?
说实话,七十年后,我有百分之七十的概率已经不在此世了,何必为此事忧虑?
不过,既然有很多人忧虑,也许分析一下这个问题,有的人就不会忧虑了;当然可能有的人更忧虑了。
七十年土地使用权怎么来的?
在1988年之前,根据1982年《宪法》规定,城市的土地属于国家所有,土地不能买卖、出租、转让。(明天就是宪法日。闲扯一句,宪法规定有时候可能阻碍社会经济发展,也是可以修改的)因此,法律上没有脱离土地所有权的土地使用权。
1988年4月12日全国人大通过了宪法修正案,其中第二条规定,土地使用权可以依照法律的规定转让。
从此之后,土地使用权与所有权就可以分离了。土地是国有的,但土地使用权可以是公司的或者个人的,使用者要给国家缴纳土地出让金。
1988年12月29日《土地管理法》修改,授权国务院对土地使用权的期限和土地出让金的缴纳做具体规定。
1990年5月19日国务院发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(条例),该条例第一次以行政法规的形式规定,居住用地的土地使用权出让最高年限为七十年。
“七十年产权”最初的规定
注意!很多人的忧虑就来源于此:根据《条例》,七十年的土地使用权期限届满时,土地上的房子将无偿归国家!!(土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。)这就是广泛流传于民间的商品住房只有“七十年产权”说法的来源。
当然了,土地使用人可以申请续期,续期要重新签订合同、重新支付土地出让金。(土地使用权期满,土地使用者可以申请续期。需要续期的,应当依照本条例第二章的规定重新签订合同,支付土地使用权出让金,并办理登记。)
因此,根据最初的规定,七十年的土地使用权到期后,土地上的房子要归国家;或者你可以继续使用,但要缴钱。不过对于继续使用土地的,只说要交土地出让金,并没有说房子还得再出钱买一次。
四年之后,1994年7月5日《中华人民共和国城市房地产管理法》通过,该法律规定,土地使用年限届满,申请继续使用土地的,一般应予批准(例外:根据社会公共利益需要收回该幅土地的,不批准)。因此,不用担心房子变成悬在空中的楼阁了,土地会续期。
不过,如果不批准续期而无偿收回土地使用权的,对地上的房子要不要补偿,或者是不是白白的交给国家?法律并没有另外交待。
《物权法》来了,新的规定
2007年3月16日全国人大通过了《物权法》。《物权法》第一百四十九条规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。
住宅,就是指的让很多人成为房奴的商品房,就是我们上面说的房子,家庭居住的房屋,不包括办公楼、写字楼或者所谓商住两用房。
自动续期,指的是七十年到期之后土地使用者不需要向政府申请续期。
七十年的使用期限还有意义吗?基本没有了。你可以放心地住六十年几年了(从入住开始算其实七十年的期限可能已经过了好几年,住房不是一天建成的)!不过七十年之后,房子还能不能住就不好说了。据说,不少商品住房的设计使用寿命才30年或者40年。
《物权法》的这一规定与《城市房地产管理法》的规定不一致,以谁为准?新法优于旧法。《物权法》是新法,应该以《物权法》为准。
而且《物权法》是全国人大通过的,《城市房地产管理法》是全国人大常委会通过,两者在效力来源的位阶是不同的,即《物权法》高于《城市房地产管理法》。至于前面提到的《条例》,那是国务院的行政法规,效力位阶远在《物权法》之下,两者不一致的,当然是以《物权法》为准。
住宅土地使用权自动续期了,那究竟还要不要支付土地出让金?《物权法》没有明确规定;但是,既然是自动续期,前面提到的国务院的《条例》适用的前提就不存在了。按照《条例》,续期要重新签订合同、支付土地出让金;按照《物权法》住宅土地使用权自动续期了,就没有缴纳土地出让金的机会了!
合乎逻辑的解释应该是:住宅使用权自动续期、不交土地出让金!
七十年的使用期限届满是什么时候?在大多数地方大约还需要四五十年才能变成一个现实的问题。相信五十年不变吗?还是相信五十年后什么都变了?
现在,小区物业收物业费都收不齐,作为国家的物业管理人政府有能力一家一家收取土地出让金吗?如果真想这么干,那大家就该考虑换个物业管理人了。
实话说,七十年土地使用期的规定就很奇怪,当初不过是避免所谓姓社姓资的争论、情急之下拍脑袋的产物。现在最简单的解决之道就是,一旦买了房子,房子对应的土地使用权就应该是永久的、无限期的使用权,这就接近了所有权。国民拥有房屋所有权,也应当拥有房屋相对应的土地的永久使用权,可以世世代代传承下去,这是一个民有民治民享的政府应当尊重的法律秩序。
联系客服