【中国企业家网】（记者 王琦）近年来，随着我国电子商务产业爆发性增长，一场席卷全国的商贸企业物流竞赛全面铺开。从最初的租用小型仓库，到自建配送体系甚至大型物流中心。一时间，以电子商务大鳄为先锋的物流仓储业新一轮大发展似乎就要到来。包括亚马逊、京东、淘宝、当当、凡客、苏宁等主要的网上零售商均已加入自建物流。而一些规模较小的在线零售企业如走秀网、马萨玛索等由于预计将实现快速增长，也提前布局自建物流仓储。
引发电商企业“集体疯狂”背后的理性因素是什么？我国的物流仓储地产又将有怎样的发展趋势？本刊记者独家专访洲联集团五合智库总经理邹毅，希望从不同角度去解析这些问题。
一时间的物流仓储投资狂潮究竟为何，不少电商企业表示目前仓库租赁困难，在一些重点城市，甚至面临“一库难求”的局面。
2、物流仓储“一库难求”原因探究
我国仓库有效供给不足，租金上涨。《全国仓储业发展指数》数据显示，2010年全国通用仓库需求面积达7.01亿平方米，实有仓库面积仅5.5亿平方米，全国仓库供需指数为0.785，我国通用仓库总体上处于供不应求的状态。而供求矛盾在一些物流中心城市尤其显著，如北京、上海、深圳，仓库空置率极低而近年来租金快速上涨，而电子商务企业目前的增长和竞争进入都白热化阶段，而物流正是竞争的关键环节之一，提前布局物流体系才有可能在此轮竞争中不被淘汰出局。
多数仓库设施陈旧，不符合现代商贸企业的要求
目前我国仓储物流新增需求主要来自家用电器、电子商务零售商及第三方物流企业，而这些企业的仓储和配送很大一部分是B2C模式的，对仓储物流的要求更加个性化。比如需要对接企业内部的IT系统，出库、入库要比B2B模式复杂许多。货物品种繁多，多靠人工去拣选，因此单层层高不宜过高，而原先标准化的仓储往往考虑大型工业用品因而层高过高。而劳动力成本的上升将使得劳动力密集型的仓储配送业朝自动化系统转变，也将对物流设施提出更高要求。单体面积过小。目前我国仓储设施多为1-3万平米，而随着电商企业订单数量的几何级增长，并且大规模物流配送中心才可实现规模效应，较大幅度降低物流成本，电商企业对物流仓储单体面积相应增大，如京东此次在上海建立的“亚洲一号”物流中心，总面积达到24万平米。此外，由于用地日益稀缺和低价上涨，目前仓储物流出现向空中发展的趋势，立体仓库的市场需求旺盛，而在现有仓库中，只有20%是近年来建造的立体仓库，80%为不同时期建造的平方库与楼房库。因此，在难以租用到足够的适合B2C企业的仓储设施的情况下，企业纷纷开始争取主动。
第三方物流发展落后
第三方物流即由第三方专业企业来承担企业物流活动的物流形式。采用第三方物流可以降低企业物流成本、提高物流效率，同时集中资源于本身的主业，第三方物流已经成为发达国家物流的主流发展趋势。我国的现代物流产业起步于20世纪90年代末期，第三方物流目前规模较小，专业性不强，无法满足企业需求。据统计，欧美国家工业企业使用第三方物流企业比例超过60%，日本甚至达到80%，而我国这一比例不到40%。电子商务企业对配送的专业性要求很高，如B2C行业的最终配送被称为last mail，对用户体验非常关键。不少企业在‘最后一公里’基本都配备自己的专业配送人员。因此未来与第三方物流的合作大多仅限于城市间的干线运送。
3、物流仓储未来发展趋势
电子商务物流布局：一线城市区域重镇，中西部二三线城市加快布点
电子商务企业的物流体系建立和重点物流城市选址也十分值得关注。通常全国性电子商务企业会选择若干区域建立性综合物流中心，进而在下一级别的城市建立配送中心，从而实现全国布局。大型物流中心选址要平衡多种要素，进行综合性分析，包括靠近主要消费群体、运输便捷程度、劳动力成本、与生产厂商的距离等。
大型电子商务企业区域型中心往往选择交通枢纽型的一线城市和省会城市，如京东的7个一级物流中心选址分别是广州、武汉、成都、上海、北京，沈阳和西安，而淘宝的7大物流中心初步选址是乌鲁木齐、成都、广州、上海、郑州、北京、沈阳。
我们注意到靠近市场和客户是物流中心选址的最核心因素之一。2009-2010年中国网购热门城市报告中显示，国网购消费力十大城市分别是上海、北京、深圳、杭州、广州、南京、苏州、天津、温州和宁波。主要集中在长三角、珠三角和京津区域。而这些区域正在或者将要成为电子消费商务企业物流布局的重镇。
此外，一些中西部的二三线城市，由于快速增长的消费实力，也越来越被电子商务企业所关注。2009-2010年网购消费力增长最快的10大城市中有8个位于中西部，网购消费力增长最快的十大省份中，排名前五的省份为山西省、河南省、内蒙古自治区、黑龙省和吉林省，且整体的增长倍数保持在2倍以上。凡客诚品的年度报告也显示，在2009年的销售额中，二线城市的订单增长率已经是一线城市的2倍。这些省份的核心城市，未来预计也将成为电子商务物流布局的重要组成。
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