在进入地产这行前，能接触的行业面最多的也就是中介销售。
现在在行业摸爬滚打这些年，回过来头，你会发现：地产中介，那真是一个神奇的群体。
一手捧着客户，又要小心翼翼走在市场和周期缝隙中。痛并快乐着，是我对他们最直观的印象。
然而有一点很有意思，应该说我打过交道的中介能以K来计量。但是作为众多买房和投资人服务的居间人，在自己买房投资这件事上，其实也很普通，该犯的毛病一个都不少。
今天，我就和各位好好聊聊这些中介的投资观。更准确说是，一个中介朋友给我上了三个小时的楼市投资课。
01
飞哥，在一家连锁中介门店做了九年了。目前在服务于一个环沪板块，整体团队素养搭建的不错，个人能力也挺突出。
给我第一感受挺不错，所以互相也能聊的开，很快吸引我的除了大家都热衷房产投资，还有就是让我看到他还挺有意思的投资观。
很多初入地产行业内人都会跟飞哥一样，他们可以把一份销讲背的滚瓜烂熟，可以在客户现场面前信心爆棚。但面对市场，面对行业，面对周期，他们底子上其实也挺迷茫。
这个产品好在哪里，好像我也能说出些门道，但关键是产品的劣势我也比别人知道的更多啊，门清！所以自己内心也说服不了自己。
飞哥手上有了第一笔钱的时候，选择相信行业，16年买了一个新出地王周边的项目。
为什么会这么买呢？
那是他的第一次房产投资，如果一定要我给他第一套房做一个总结，那就是行业认知驱动。
而当一个人在学步的时候，最信任的来源就是衣食父母，到了社会也就更愿意相信行业判断。入行本身就是积累，并且不断迭代自己认知的过程。
所以品牌开发商的入局啊、炒的火热的地王，业内一些秘传项目啊，都是他们眼中好标的。
然而，跟着这样想法走，投资结局未必有想象中的好。
说下这次投资的回报吧，其实还好，苏州市场的整体起势，加上第二波的补涨，也算完成了预期。
然而，做了一个横向对比，标的回报率就没那么可观了，起码和大盘的平均回报还差点意思。
其实背后逻辑也不复杂，市场狂热的时候，大部分自认最懂行的业内人和散户也没什么区别。当黄金光芒照满洞穴的时候，也就没几个人去看的清墙上裂缝了。
就这样，非理智裹挟下，你永远不会知道，开发商争那地王，是真的做了各种调查看好后市，还是就争那一口气。
他自己也反思了下：不要迷信行业，即便有时候这看起来是个捷径。
02
好，在苏州的楼市资金池子被溢满后，他也很自然而然地，想到去周边投资。
无锡，是他认为的第一个最佳标的。房价相对比抢跑一步的苏州楼市感觉就像在捡白菜，而且城市基本面也不错。
然而，当他真正切入到无锡市场后才发现，这里的楼市确实让人纠结。因为11年过度贩地，导致库存量奇大，市场这么多年也没有培养出投资的土壤。
去到无锡市场最直观的感受，就是无论业内还是本地人，对无锡市场即将抬升，当成一个笑话看。
接待他的，是朋友推荐的标的项目销冠，面对这个正地铁口太湖新城项目，自己也只是买了一个78平的小两房，因为他要自住。
不看好后市的理由不复杂，大家都吃过五年的苦头了，这五年市场就像完全睡死过去了一样，怎么也叫不醒。
这次，他宁愿多在你们这些挖金矿的身上赚点卖铲子的小钱，即便自己项目的标的很好，也不想担着那个挖矿颗粒无收的风险了。
但是鬼使神差的，飞哥最后还是入手了。
这次，他看明白了，再资深的业内人，也是人，人性的优点和弱点同样集于一身。
他们有专业，有经验，但是在市场和周期庞大躯干面前，太微不足道了，巨大势能碾压过去，过往的经验全被碾成渣。
后来，复盘这笔翻两倍的投资，其实他自己做的不多，如果一定要说，就尊重了三个规律，搭第二波周期的顺风车，相信城市基本面托底，和想要在牌桌上玩下去的决心。
03
他的第三笔投资，说实话，我是最不认同的，杭州湾新城。
看三鱼文章久的朋友应该都知道，我几乎没有和大家推荐过这个地方，至少在我以前的认知中，这么大概念的饼，要么是一飞冲天，要么是只剩概念了。
然而，无论对错，他还是有自己的一套方法论。
首先，不管地产行业把自己包装多光鲜亮丽，但自己基本住房需求是一定要有的，所以第一趴，一定是自己的底层基本盘。
也就是你所深耕城市，所生活的区域，以这个房子为纽带，打通你的事业和人脉网络，稳定自己的家庭后方。
所以，这套房子不管多大的代价都是值得的，而那套地王房本质上他还挺满意，毕竟学区还算满意的，孩子未来上学这个端口不会焦虑了。
第二套房，是自己财富基本盘。
这套房作用也很明确，城市要有足够的能级，地段要足够好，产品要没什么硬伤，这样的好处在于可以随时变现，也能租个好价钱，产生源源不断的现金流。
而且这种项目，是大家公认的好标的，其实未必是市场涨幅涨的最好，因为好标的往往一开始就有溢价，但是未来涨幅的确定性很高。
在完成了生活和财富两套基本盘的布局后，第三套房用来博趋势。
什么意思，一般这样的项目和板块往往都从白纸起步，因此价格段能做到相当的低，而同样，为了能驱动板块和趋势，不管是上层还是开发商都会尽量去放大概念和蓝图。
也意味着，如果真的能成，这种低总价基数，高溢价空间的操作回报将不可计量。
当然，更多的其实是不确定。
04
然而，飞哥还是给到他自己的看法。
第一，他认为现在市场给到的信息，不是太少，而是太多，过剩的那种，这样能够传递到自己手中真实有效的信息要花大成本去辨别。
所以他养成一个习惯，如果直觉这是个好标的，不管市场怎么评价，得出结论一定是基于肉身考察，而不是各种信息的杂烩。
我的不得不说，飞哥虽然不炒股，但是投资上确实挺有悟性，股市就有个专业术语，叫“沙漠之花”。
意思就是，有一些投资标的就像沙漠中的花蕊，平时自然不会有人去关注这类项目，正因为没人关注，所以价格能做的很低。
但是一旦进入高速成长周期，花开时能带给你回报，是异常惊人的。
投资有时候就是这么反共识，人多了未必能赚钱，角落里也许是蒙尘的珍珠。
接着，他给我从学区转移到新跨海大桥，哪些地铁已经成了现货，区域操盘手和上层关系背景都作了实调讲解。
老实说，他实调的细微维度，我这个老投资客都觉得汗颜。
更重要的是，既然一开始就想玩把大的，那就起码可以等上5年。
那万一，这次真栽了呢。
那就记住第二点，连钱放在银行存款都不算安全的当下，总要有一部分富余资产去搏一搏趋势。
05
就在我觉得，飞哥已经在思路上越来把自己当成一个更纯粹的投资，而不是再从业内视角出发，飞哥买了自己目前销售的项目。
我也挺奇怪，他所在的板块也算不错，但是在限购下横盘蛮长时间了，产品也算区域的Top，但是价格开的也蛮高。
按估算，留给他的溢价空间其实不多，怎么看，哪怕是有点内部价格，但以他目前投资认知，都会有更好的选择。
不过，他给我说了真实想法后，却让我多少都有点动容。
说穿了，他对这家公司的品牌是真的有自豪感，用他的话说，公司每个产品系项目都只会挑最好的板块，挑完最好的板块后，只在里面做最好的那个。
有的时候，你能很难说有没有荣誉感这回事，你在一行干太久了，多少都想这个行业留下点什么。
高玩可以自己操盘做个好项目，没这条件的，但总有一个只为自己，想买房子。
走了这么远，付出这么多，总要证明下，自己曾来过。
06
爱因斯坦曾打过一个比方，叫狭义相对论，就是你和一个老妇在一起，三分钟会觉得像三小时，但和一个漂亮小姐姐待在一起三小时会像三分钟。
虽然是一次意气相投的聊天，但是我们总觉得还有下一次投资可以交流。
但更重要的是，从他身上我多少得到点启迪，我们地产人做投资，不见得高明在哪里。
该尊重的投资规律一个没法少，该敬畏的周期也逃不掉，能做到的就是谨记常识，善待自己。
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