5月1日起，全国范围内全面推开营业税改增值税试点。以前说起营改增，似乎只跟企业“有关”，而新一轮营改增涉及到“二手房”交易等，首次将自然人纳入试点。那么，个人买卖房产，从以前交营业税改为现在交增值税，账怎么算，税是增加了还是减少了？办税过程会不会有很大变化？
根据政策，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，超过2年（含）的，免征增值税。湖北省武汉市国税局局长姜锋举例说：如某人将购买不足2年的住房以100万元销售，按原营业税政策应纳税为：100万元×5%=5万元。而增值税是价外税，其计税依据需调整为不含税收入，应纳税为：100万元÷（1+5%）×5%=4.76万元，少交2400元。
相应地，尽管税率不变，但应税收入降低，契税、个人所得税等交易环节税额也会减少。
那么，个人出租不动产税率如何计算，税负能否降低？
按照规定，个人（自然人）出租不动产，要看不动产的属性。如果是属于非住房，增值税征收率为5%；如果属于住房，增值税征收率为5%，减按1.5%计算缴纳。举例：某人出租非住房年租金100万元，应缴纳的增值税为100/（1+5%）*5%=4.76万元，较原营业税少缴2400元；若出租住房，则应缴纳增值税为100/（1+5%）*1.5%=1.42万元。
不过，有个政策“红包”千万不要错过哦！那就是个人出租不动产，月销售额不超过30000元，还可享受免征增值税的税收优惠。如，每月出租非住房租金收入为10000元，可以免征增值税，但需要交纳个人所得税、房产税和印花税；如果每月的租金收入是40000元，就需要交纳增值税及附加以及个人所得税、房产税和印花税。“对于承租方来说，房屋租金也可用于抵扣税款，承租方只需要求房东提供由税务局开具的发票，就可凭票扣。”姜锋分析说。
营业税归地税管，增值税归国税管，改革后办税过程会不会变化很大？据点钱君了解，为方便纳税人，目前征收机关、办税场所和流程等都没有变化，仍然由地税代征。也就是说，原来怎么申报还是怎么申报，原来填什么表、在哪个地方办，一切维持基本不变。
据点钱君了解，仅5月4日一天，武汉市房产交易中心过户量达158笔，比上月日均交易上升约5%。有人托点钱君去打听：会不会因为营改增的“红利”，导致市场火爆、房价有所波动？专家回应表示，这一税收改革有助于降低买卖双方税负，但价格由供求关系决定，因此营改增不会对房价产生影响。
营改增过渡期，哪些项目免征增值税？
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来源：“点钱”微信公众号（作者崔文苑）、国家税务总局微博
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