拆迁还建房屋如何确认增值税应税收入

问：房地产公司以开发的商品房还建给被拆迁户应当如何确认增值税应税收入？
中汇（十堰）税务师群 赵辉
答：营改增之前，房地产企业拆迁还建营业税计税收入是参照《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）确定营业税计税依据，即：“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。”一般来说，同类住宅房屋的成本价应包括了土地成本、基础、配套、建筑安装成本、开发间接费用，所以，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分计征营业税的计税基础为单位成本*(1+成本利润率)/(1-5%)。对超过被拆迁建筑面积部分按照同期同类房屋的市场价格确定。
拆迁还建并非是以物易物。土地是由房地产公司通过国土局受让，作为房地产公司应当给予被拆迁人补偿的实质是对被拆迁人的实物补偿，是属于以实物抵偿债务的方式。实行营改增后，国税函发〔1995〕549号是否可以参照执行值得商榷。根据湖北省国家税务局营改增政策执行口径第四辑规定：房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房，应以每套还建房为单位，分别计算缴纳增值税：房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房，实际面积大于拆迁还建协议约定的面积的，应以实际收取的超出部分面积的平均单价作为还建房屋的计税价格；房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房，实际面积与拆迁还建协议约定的面积相同的，以同楼层相同或者类似房屋的平均单价作为计税价格；房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房，实际面积小于拆迁还建协议约定的面积的，以房地产开发企业向被拆迁业主实际退还的不足部分面积的平均单价作为还建房屋的计税价格。还建房屋的计税价格不得低于房屋的成本价格。
举例：A房地产公司与被拆迁人达成拆迁补偿协议，根据补偿协议约定：房屋按照1:1.5还建，对超面积部分应当按照3000元支付补价。根据湖北省国家税务局的执行口径，该房地产公司应当按照最终实际还建房屋面积按照每平方3000元确认增值税应税收入。但是如果房屋单位成本价高于3000元的，则应当按照组成计税价计算确认增值税应税收入。