好吧,既然房地产热,我们就谈谈地产配置.
房地产首先是居住功能,其次是投资.如果你把它当作是和汽车一样的大件消费品,那么任何时候你都可以考虑买进,不管它以后涨跌.但奇怪的是人们无法像对待汽车一样对待房子,汽车都是新车落地跌三成至少的.
其实并不奇怪,在经历了十几年的房子上涨之后,绝大多数城市家庭凭借房地产的上扬,而变得小康,一二线城市居民则变得富有.这使得当下人们无法接受房产下跌,不过搞笑的是数年前的长达十年里,人们无法接受房屋继续上涨,政府媒体口诛笔伐,不停的调控.
但在欧美和许多第三世界国家,房地产已经经历了多个周期.连柬埔寨的房地产都经历了四起四落,现在处于第五个泡沫阶段.也就是说,房地产价格终有涨落.
所以,在欧美国家,成熟的房地产投资人并不是依赖价格的涨跌去谋利,当然这不是说他们就不看重价格涨跌.而是从权益角度去看房地产投资.
对于地产投资来说,其租售比是重要的考量.专业的地产投资人,往往寻找更适合出租的物业,估值成本更加低廉的物业,进行装修出租,长期持有获益.
犹太人是这方面的佼佼者,在犹太社会,通过房屋买卖来投机的非常之少,他们大量的持有房屋,永不卖出,是核心理财观念,另一个观念是放高利贷.当一个犹太社区的成员卖出房屋时,是非常小心的,以免社区疑虑其经济状况.
前年,我就听朋友说去澳洲买农地,结果对方对卖没有兴趣,而是和他们谈了十年的租赁协议.你可以从中看到一斑.
买入,修缮,持有,租赁,这是房地产投资的整个步骤.
非常有意思的是,你可以和期货\股票投机比较,房地产发财的人都是因为持有,因为买卖不易.期货股票投机的人则频繁进出,亏损连连.
不过这不意味着,你不需要研究房地产的波段峰谷,这是非常重要的.
在低谷买入,然后修缮出租持有,到高峰时,你可以决定卖出和持有,实际上你会衡量手里的资金和融资能力,来做决定,低谷总是有的.
在上海市区,卢湾徐汇一带,我前天闲逛,仍旧能看到100-150万左右的低总价小房子,10-20平米之间.这种老房子,在合理的装修之后,租给上班的白领,租金介于2000-3000元.如果你能够在目前信贷宽松的情况下,成功获得按揭贷款,则首付会降低你的资金支出.租金大致能够覆盖你的按揭贷款.
当然,我们谈长期的财务投资,在上海地产泡沫阶段,这并不是好的案例和参与时机.
在十年前,我认识一些美国人,从加州跑到上海,他们投资在市中心一些特殊物业,比如废弃的小学校和厂房,通过优秀的设计师,改造为非常有情调的地方,出租给公司和餐饮业,主要是西餐和咖啡馆类,赢得极高的回报.
另一些人跑到德清山里面,廉价取得当地废弃学校房屋,因为缺乏资金,就寻求环保概念,不引入宽带,没有电,不许抽烟,也吸引了大量装逼国人,这也是一种投资.
对我们来说,早年间去双廊,当时的租金仅有几千块一年,作客栈和咖啡馆,数年后的今天涨到十几万一年,一次性付清十五年,建房装修几百万.这都是房地产投资中的杰出案例,算是我亲身经历的,包括美国人在上海的投资,我曾经和他们很熟.
个人来说,职业投资地产,并不是说不可以,但更多的是一种资产配置,你需要找到更好租赁的区域,除了市中心\旅游地,大量的存在与环外,外来人口在上海高达1500万,租住老工房,月租金2000-3000.这些房子在早年间都非常廉价.
本文只是告诉你一个概念,并不时细致指南.
买入,修缮,出租,持有,这是地产投资的核心理念.
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