浅议“房地一体”之司法实践

　　□钱晓露 张旭琳

　　

　　由于房屋与土地固有的一体关系，为了方便不动产权利人权利的行使及国家对房地产市场的管理，在我国法律中规定了“房随地走”、“地随房走”的原则。

　　所谓“房随地走”就是指“某块土地的土地使用权(建设用地使用权)被买卖处分时，该土地上的房屋等建筑物及其附属设施也随之一并转让”。在建设用地使用权的存续期间内，使用权本身可能被以各种形式处分，如转让、互换、赠与或者作价出资，当建设用地使用权被处分时，附着于其上的房屋等建筑物、构筑物怎么处理呢?从其本身的物理性质上说，房屋与土地具有不可分离的依附关系，实际上是一个整体。在法律上我国也向来将房屋和土地视为一个整体。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条规定：“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。”另外，依《城镇国有土地出让和转让暂行条例》第二十八条的规定，土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。《担保法》第三十六条规定：“以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”所有这些条文，都是“房地一体”、房随地走的法律体现。

　　反过来，建筑物、构筑物及其附属设施在存续过程中会被以转让、互换、出资或者赠与等方式处分，此时该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权也应一并处分。这就是“房地一体”、“地随房走”的原则。其含义是，土地使用权和房屋所有权必须由同一主体享有，具体地说，就是房屋和其占用范围内的土地使用权必须一同转让、出租和抵押。有关这个原则，我国现行的法律法规也早有规定。《城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《担保法》第三十六条规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押；乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”在《物权法》中第一百四十六条、一百四十七条以国家基本法律的形式再次强调“房随地走”、“地随房走”的原则，以实现“房地一体”的目标。

　　虽然我国法律强调“房地一体”，但在司法实践中，由于土地和房屋在我国绝大部分地区都实行分别登记制度，土地使用权变动由土地管理部门负责登记，而房屋则由房产管理部门负责登记，造成了两种权利在事实上的分离，土地使用权和地上建筑物分属于不同权利主体的情形大量存在，因而很难避免土地和地上建筑物分别被处分的情况。在具体处理时，简单地认定采用“地随房走”或是“房随地走”的原则，都会损害某一方的合法利益和权利。合理的办法是，要有条件地承认土地使用权和房屋所有权是可以分离的。