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税收优惠:
文件一:山东省财政厅 山东省地方税务局 山东省国家税务局转发财政部 国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》的通知(鲁财税字[1995]第39号)
一、破产企业拍卖房地产还债可以照本通知第三条的规定,给予免征土地增值税的照顾。
在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。
文件二:云南省地方税务局关于企业整体资产出售或整个企业所有权转移如何征税问题的批复(云地税一字[2001]1号)
保山市地方税务局:
你局《关于对企业整体资产出售或整个企业所有权转移如何征税问题的请示》(保地税一字[2000]46号收悉。经研究,批复如下:
企业是由人(企业劳动者和经营管理者)和物(企业货币资金、机器设备、原材料、建筑物及其占有的土地)组成的统一体,企业整体资产出售或整个企业所有权转移,并非仅仅是不动产所有权、土地使用权和原材料等物资所有权发生转移,而是整个企业(包括人和物)的产权发生转移。因此,根据现行税法规定,对企业整体资产出售或整个企业所有权转移的行为,不征收营业税和土地增值税。
文件三:青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知(青地税函〔2009〕47号)
答:两个或两个以上的房地产开发企业,依据法律规定、合同约定,合并改建为一个企业,合并后的企业承受原合并各方的房地产,不征收原合并各方房地产的土地增值税。合并后的企业在转让房地产时,按照合并前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用,按规定计入扣除计算征收土地增值税。
房地产开发企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上的企业,对派生方、新设方承受原企业房地产的,不征收土地增值税。派生方、新设方转让房地产时,按照分立前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用,按规定计入扣除计算征收土地增值税。
股东将持有的企业股权转让,企业土地、房屋权属不发生转移,不征收土地增值税。
房地产转让收入:
文件一:辽宁省地方税务局关于土地增值税征收有关问题的通知(辽地税一〔1996〕103号)
二、关于对出售商品房使用权收入的征税问题
对房地产开发企业出售商品房使用权的方式取得的商品房销售收入,可视为房地产转让收入,按有关规定计征土地增值税。
文件二:广西壮族自治区地方税务局关于印发若干税收政策和征管问题解答的通知(桂地税发〔2002〕265号)
(九)问:关于对转让墓地所取得的收入是否征收土地增值税的问题?
答:根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定,转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人。因此,对转让墓地所取得的收入应按规定征收土地增值税。
文件三:青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知(青地税函〔2009〕47号)
十二、房地产开发企业将车库或者停车位转让,其收入是否计入房地产转让收入?
答:根据房地产相关法律、法规等有关规定,开发项目建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此,凡房地产开发企业与购房人签订销售合同,约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的,取得的收入并入非普通住房转让收入;附赠的车库、车位因未取得转让收入,按出售开发产品计算销售收入。
利用地下基础设施形成的停车场所,房地产开发企业与购房人签订合同,将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的,向购房人取得的收入视同房地产转让收入,并入非普通住房转让收入;利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施计入扣除,房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同,其取得的租赁收入,不计入房地产转让收入。
文件四:辽宁省地方税务局转发《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》辽地税函〔2009〕188号
一、关于出租地下停车位问题
对房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金相当于停车位销售价值的,视同销售,征收土地增值税。
土地投资入股:
各市地方税务局:
纳税人利用外单位投资入股的土地从事房地产开发的,由于其取得该宗土地使用权时并无支付任何金额,故在转让该宗土地开发建设的房地产计算土地增值税时,不得按照投资入股企业取得土地使用权时支付的金额或投资入股时土地的评估价值作为土地的扣除项目金额予以扣除。
文件二:青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知(青地税函〔2009〕47号)
答:房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权,根据有关文件的规定,此类情形以《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)文件的执行日期为界限,分两种情况确认土地成本:
(一) 2006年3月2日之后,在投资或联营环节,已对土地使用权投资确认收入,并对投资人按规定征收土地增值税的,以征税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。
(二)2006年3月2日之前,以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的,被投资企业在土地增值税清算时,应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除,投资或联营时形成的土地使用权溢价不得扣除。其中,对在2006年3月2日之前虽未办理土地使用权变更登记手续,但受让方已先行合法占有投资开发土地、并已投入资金开始开发的,按照上述规定处理。
文件三:重庆市地方税务局关于土地增值税若干问题的通知(渝地税发〔2011〕221号)
清算项目:
文件二:安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知(皖地税函〔2007〕311号)
1、纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅,应依照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)的要求,分别核算增值额。
在分别核算增值额时,可以采取按普通标准住宅可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定扣除金额。
前款中,其他合理的方法是指:按照土地增值税计算的原则和规定以及房地产开发企业实际计算并分摊开发成本、开发费用等扣除项目的方法。
2、纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅,不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,依照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]第048号)规定,其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定,此时,应以整个开发项目(包含普通住宅和非普通住宅)为基准,计算征收土地增值税。
3、纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅,应在清算申请中明确,是否分别核算增值额,主管税务机关应区分不同情况相应处理。
(一)土地增值税最基本清算单位为房地产开发项目;开发项目分期的,为每个分期开发项目。最基本清算单位的开发项目或分期开发项目的确认以对房地产业具有管理职能部门核发的证件、文书(立项批准证书、建设工程规划许可证、建设用地批准书、土地使用证、开工许可证、商品房销售许可证、项目竣工验收备案证)为依据。清算前,要填写《土地增值税项目登记表》(附件2)。
文件四:云南省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(云地税发〔2007〕180号)
二、土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。
对纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别核算增值额。凡不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,普通住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条(一)项的免税规定,应按照其他房地产开发项目办理清算。
(一)开发项目同时包含普通住宅与非普通住宅以及其他用房的,应分别核算其增值额。
(二)上述项目在计算时,如其成本费用混合核算的,应以不同类型的用房,分别按建筑面积进行分摊。
房地产开发商按照当地政府要求建设的道路、桥梁等公共设施所产生的成本费用,凡属于房地产开发项目立项时所确定的各类设施投资,可据实扣除;与开发项目立项无关的,则不予扣除。
文件六:江西省地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知(赣地税发〔2008〕76号)
一、关于纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼(或连体楼),其增值额的计算问题
(二)纳税人发生的其它费用,按单位建筑面积分摊。
五、关于清算项目划分类别及成本分摊计算问题
(一)项目同时涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的,应按照国家税务总局的规定,统一划分普通住宅、非普通住宅和商用房三大类别,分别核算其增值额。
(二)在计算上述混合核算的项目时,对其成本费用,应以普通住宅、非普通住宅和商用房三大类别,分别按建筑面积进行比例分摊。
文件八:湖北省地方税务局关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知(鄂地税发〔2008〕207号)
房地产开发项目中既有普通住宅,又有非普通住宅,同时还有商铺、商网、车库等其他开发产品的,该项目应缴纳的土地增值税,应按住宅和其他开发产品两类分别计算土地增值税。其他开发产品类中纳税人建造商网、商铺、车库、附助房等,不再按功能分别分类计算土地增值税。住宅中的普通住宅和非普通住宅应分别核算增值额,计算缴纳土地增值税。
为鼓励经济适用房的建设,凡按经济适用房项目立项的,如开发产品中有非经济适用房产品,可将经济适用房与非经济适用房产品合并核算增值额,计算缴纳土地增值税。
文件十:关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(苏地税发〔2009〕72号)
第十七条
第二十一条
(五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的, 或者同一项目中既建造普通标准住宅又建造其他类型房屋的,应按照受益对象,采用转让土地使用权的面积占总面积的比例或转让建筑面积占总面积比例等分配方法,分摊共同的成本费用。
文件十一:重庆市地方税务局关于土地增值税若干问题的通知(渝地税发〔2011〕221号)
以上情况之外的其它形式,产生的收入与建造成本均不予以归集。
文件十三:福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知(闽地税发〔2008〕64号)
(二)土地增值税扣除项目金额的计算。对同一项目中包含不同类型房地产的,其扣除项目金额在不同类型房地产间的分摊原则上按可售面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他合理方式计算分摊。具体事宜由设区市地税局明确。
四、关于成本费用扣除的问题
(一)与本开发项目有直接关联的额外补偿费用,并能充分证明此额外补偿费用属实的,可据实扣除。
(二)对房地产开发企业以修路方式取得土地使用权的,且在同一合同或补充协议中明确了的,可将修筑道路的成本作为土地使用权的购置成本或开发成本进行扣除。
(三)开发企业在拆迁过程中,与被拆迁居民(村民)等自然人签订补偿协议,且有相关证据表明企业已实际支付的补偿费,可据实扣除。
(四)对房地产开发企业缴纳的各项政府性行政规费和基金,可视同税金予以扣除。
五、关于滚动开发项目确定清算单位的问题
以规划部门发放的《建设工程规划许可证》审批的房地产开发项目为单位进行清算。
文件十四:大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知(大地税函〔2008〕188号)
(四)关于扣除项目的核算分摊问题
纳税人取得土地使用权后,分期分批开发的,其清算单位按纳税人成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。主管税务机关认为纳税人的核算项目或核算对象划分不合理的,可按主管税务机关确定的核算单位或核算对象进行清算。
对同一项目中,既有普通标准住宅,又有非普通标准住宅的,应当按建筑面积分摊扣除项目,分别核算增值额。
(五)关于购置未竣工房地产再开发销售的加计扣除问题
纳税人整体购置未竣工房地产开发项目后,再投资建设后转让的,在清算土地增值税时,其整体购置未竣工房地产开发项目的价款可作为加计20%扣除的基数,但未经投资、建设而直接转让的,不得加计扣除。
土地成本:
文件一:广西壮族自治区地方税务局关于土地增值税清算工作若干问题的通知(桂地税发〔2008〕96号)
四、关于取得划拨土地的成本确定问题
对于纳税人取得的土地,在计算增值额的成本扣除时,因无合法有效票据,如何确定土地成本的扣除问题。经研究,关于纳税人取得土地使用权所支付的金额,按以下顺序确定:
(一)纳税人支付土地出让金的,以实际支付土地出让金为取得土地使用权所支付的金额;
(二)纳税人缴纳契税的,以土地缴纳契税时的计税依据为取得土地使用权所支付的金额;
一、关于土地增值税清算的若干政策问题
(一)关于土地使用权价款的扣除问题
纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据计算“取得土地使用权所支付的金额”。凡取得票据或者其他资料,但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的,不允许计入扣除项目。
(二)关于契税、土地使用税等的扣除问题
纳税人取得土地使用权时缴纳的契税,应当计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除。
纳税人取得土地使用权后缴纳的土地使用税,应当计入“房地产开发费用”中的“管理费用”扣除。
文件三:厦门市地方税务局关于印发《厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知(厦地税发〔2010〕16号)
第二十条 纳税人应当准确核算取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费。
(一)纳税人为取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”,准予扣除。对纳税人逾期开发补缴的土地出让金,允许计入为取得土地使用权所支付的款项,准予扣除,但纳税人缴纳的土地闲置费、滞纳金和罚款不得扣除。
(二)同一宗土地有多个开发项目,纳税人应当按照合理、合规的方法分摊土地成本,准确计算各项目所占的土地面积和土地成本。
第二十三条 纳税人销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。
加计扣除:
文件一:青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知(青地税函〔2009〕47号)
四、《办法》第十九条规定的取得土地使用权后不进行开发或者进行部分开发后即转让的房地产,其扣除项目如何掌握?
答:下面按照是否进行实质性的土地整理、开发为标准,区分两种情况进行说明:
(一)取得土地使用权后未进行任何形式的开发即转让的,其扣除项目如下:
1、取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用,包括契税;
2、与转让土地使用权有关的税金,包括印花税、营业税金及附加、地方教育附加。
(二)取得土地使用权后进行了实质性的土地整理、开发,但未建造房屋即转让土地使用权的,其扣除项目如下:
1、取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用,包括契税;
2、开发土地的成本;
3、加计开发土地成本的百分之二十;
4、与转让土地使用权有关的税金,包括印花税、营业税金及附加、地方教育附加。
五、对整体购买未竣工的房地产开发项目后,进行后续开发建设,完成后再转让房产的,其扣除项目是否允许加计扣除?
答:对纳税人整体购买未竣工的房地产开发项目,然后投入资金继续建设,完成后再转让的允许加计扣除,其扣除项目如下:
(一)取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用;
(二)改良开发未竣工房地产的成本;
(三)房地产开发费用;
(四)转让房地产环节缴纳的有关税金,包括营业税金及附加、地方教育附加;
(五)加计取得未竣工房地产所支付的价款和改良开发未竣工房地产成本两项之和的百分之二十。
文件二:重庆市地方税务局关于土地增值税若干问题的通知(渝地税发〔2011〕221号)
房地产开发费用:
七、房地产开发企业财务费用中的利息支出扣除时,其提供的金融机构证明是指什么?未发生借款利息支出可以扣除吗?
答:房地产开发企业向银行贷款使用的借据(借款合同)、利息结算单据等,都可以作为金融机构证明对待。此类利息支出,凡能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,以按规定计算的土地和房地产开发成本金额之和的5%计算扣除。开发项目未发生利息支出的,房地产开发费用以按规定计算的土地和房地产开发成本金额之和的5%计算扣除。
对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的,利息不能单独扣除,房地产开发费用采用按率扣除的方法,以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%进行计算扣除。
八、房地产开发企业集团贷款或者核心企业贷款后,将资金统筹安排给集团内部其他企业使用,利息扣除的原则是什么?
答:企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊给集团内部其他成员企业使用,并且收取的利息不高于支付给金融机构的借款利率水平的,可以凭借入方出具的金融机构借款的证明和集团内部分配使用决定,在使用借款的企业间合理分摊利息费用,据实扣除。
合作开发:
文件一:青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知(青地税函〔2009〕47号)
十三、对于一方出地、一方出资,合作开发房地产项目的,清算项目的主体应如何确定?
答:企业(出地方)取得国有土地使用权后,联合其他单位(出资方)一同开发的,若双方约定,出地方不承担经营风险而只收取固定利益的,包括货币资金和其他非货币资产,对出地方应当按照转让国有土地使用权计算征收营业税和土地增值税,并向出资方开具发票;对于取得土地使用权的出资方,继续投资进行开发并建房出售的,以新建房作为开发项目,计算征收土地增值税。其中对出地方计算征收转让国有土地使用权土地增值税的价格,即作为出资方取得土地使用权所支付的金额,凭发票在其土地增值税清算时据以扣除。
若出地方和出资方合作建房、约定建成后分配开发产品的,出地方转让国有土地使用权的价格,为首次或者以后分配开发产品时应分出开发产品的市场公允价值加减其他补价计算确认;同时确认出资方取得该项土地使用权的成本。
文件二:重庆市地方税务局关于土地增值税若干问题的通知(渝地税发〔2011〕221号)
拆迁安置:
文件一:青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知(青地税函〔2009〕47号)
十四、以开发产品实行实物补偿方式进行拆迁安置的,其在视同销售时其转让收入应当如何定价?应当如何计入扣除?
答:房地产开发企业以开发产品实行实物补偿方式进行拆迁安置的,补偿给被拆迁人的开发产品视同销售,其价格按照货币补偿方式计算的补偿金价款加上向被拆迁人实际收取的价款后,计入房地产转让收入,并向被拆迁人开具发票;按照货币补偿方式计算的补偿金价款,计入土地征用及拆迁补偿费扣除项目。
公共配套:
文件一:青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知(青地税函〔2009〕47号)
十五、房地产开发企业建设公共配套设施因移交给政府等有关部门获得的补偿应如何处理?
答:房地产开发企业因从事拆迁安置从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项,抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额;房地产开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设,建设的公共配套设施建设完工后有偿移交的,国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿,抵减房地产开发成本中的建筑安装工程费。
文件二:厦门市地方税务局关于印发《厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知(厦地税发〔2010〕16号)
第二十条 纳税人应当准确核算取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费。
(三)纳税人应当准确核算取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费,支付的拆迁补偿费应当与拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证相对应且已实际发生。
1、对纳税人无偿或以较优惠价格归还给搬迁户的,应视同销售计算其收入。对等面积安置部分,其收入按安置房的价格计算,具体金额包含重置价和补差价。对超面积部分应按《办法》第十七条第一款规定确认收入。对于回迁房的开发成本按等面积安置部分确认的收入为扣除额。
2、纳税人采取异地安置的,异地安置的房屋价值按厦门市政府公布的当年安置房价格视同货币安置计入开发成本。
3、货币安置拆迁的,纳税人凭合法有效凭据计入开发成本。(此条失效或废止)
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