让物业管理市场真正流动起来

    不久前，中国物业管理协会与中国指数研究院首次联袂发布《2016中国物业服务百强企业研究报告》。该报告的统计分析数据显示，获得“2016全国百强物业服务企业”称号的200家物业公司在2015年管理的项目有32401个，管理的规模达49.59亿平方米建筑面积，占全国实施物业管理的建筑总面积（174.50亿平方米）的28.42%，较2014年（19.50%）提升8.92个百分点；百强企业2015年管理的全部项目中，已成立业委会的有4760个，占比14.69%，其中抽检出17896个住宅项目样本，成立业委会的项目有3548个，占比19.83%。

    管中窥豹，从上述数据我们可以看出，虽然行业发展的集中度在进一步提升，但结合业委会过低（不足20%）的成立率（暂不考虑在成立的业委会中实际上还有一半以上基本不运作的“僵尸业委会”的情况）来推断，这个集中度的提升恐怕更多是由市场乙方主体（物业公司）间的收并购及开发商通过前期物业合同直接交予乙方的新增项目带来的，而非由市场真正的甲方主体（业主组织）的真实意愿需求内在催逼的。

    同时我们也可以据此非常肯定地推断出以下看法：截至目前，全国物业管理市场有一大半在管项目基本处于甲方主体（业主组织）“虚位以待”的窘境。也就是说，这大部分在管项目实际上仍然处于由开发商主导的前期物业管理阶段，真正后续的由业主组织主导的物业管理市场的交易流量几乎可以忽略不计，优胜劣汰的竞争机制在物业管理市场几乎失灵，社区终端消费层面的业主用户基本还是处于“被动消费”物业管理的原始起步阶段。

     上述数据分析+事实呈现向我们有力地宣示了一个令人非常尴尬和备感残酷的“社会现实”：

    一是回归物业管理本质、符合时代精神和业主甲方需求的初创物业管理企业在当前的物业管理市场中基本找不到活路！从市场外部分析，这是市场竞争过于激烈的体现；从市场内部分析，这是市场要素基本不发挥作用的反映。也就是说，目前的物业管理市场是一个“市场竞争既激烈而市场要素基本不发挥作用”的奇葩市场，这样的市场是“时代之幸”还是“行业之殇”？

    二是面对这样一个初创物业管理企业基本没有活路的物业管理市场，各类投资者尽管最后也会无一例外出现“投”或“不投”的选择，但起码投资意愿都很强烈。同时从投资者最终采取“投”或“不投”的决策原因来看，他们都有一个共同看法，就是物业管理本身不值得“投”。也就是说，如果没有社区O2O背后万亿级别消费的巨大吸引力，投资者们是不会关注到物业管理的，这样的投资逻辑对物业管理自身的发展究竟是好是坏？物业管理自身的好坏对社区O2O真的就没有价值？

    三是自2014年社区O2O横空出世以来，在“资本”和“互联网+”这两大风口的强刺激下，“物业管理+社区O2O”貌似取得了大跃进式的大发展，但正如上文所分析的那样，“资本”和“互联网+”这两大风口青睐的仅仅只是物业管理背后社区终端未来强大的消费需求，因此物业管理自身的发展并没有得到相应的重视，也没有得到任何实质性的改善，大家仅仅只是初步认识到了物业管理对社区O2O的终端入口价值，但完全忽略了物业管理的自身价值，更没有重视物业管理对业主客户体验及对业主客户转化变现的巨大价值。

    总起来看，目前“物业管理+社区O2O”还依然没有走出“圈地卡位”式的失控、混沌状态。

    从企业角度讲，初期的圈地卡位式发展非常有必要，尤其对那些原本默默无闻的小企业来讲，初期的粗放式飞跃发展正是为了赢得一个参加“风口盛宴”的席位。但抢到席位之后呢？继续在圈地方面大手笔投入而不同时下力气解决业主客户端的诸多实质性问题，则实在有点令人匪夷所思！我相信那些真正有志于在社区O2O领域大显身手的物业管理企业绝不会做出这样内在冲突的发展路径选择。

    从行业角度看，应顺势而为，适时将遍及业内的“圈地运动”引导到对物业管理服务水平的提高和自身价值的挖掘上，包括从行业制度体系的改善与创新入手，加强行业与业主甲方的互信互动，采取切实措施真正帮助业主甲方提高自己对社区的自主治理条件和能力，进一步完善物业管理市场体系，让物业管理市场真正流动起来和内在流动起来。只有这样物业管理行业才不至于被各路资本和机构当成是一伙只知道“雁过拔毛”的“山匪路霸”；也只有这样行业从业人员才有可能奋起而不辜负这个时代所赐予的各种商业模式创新的基础条件。

    非常可喜的是，我注意到最近行业协会和包括彩生活在内的一些立志于做社区O2O的物业管理企业，已经意识到了业主客户端问题的紧迫性。他们一方面以论坛、会议、文章、讲话等各种形式呼吁企业重视发挥工匠精神，切实做好物业管理本职工作，尊重业主甲方权益，加强与业主甲方合作，一方面积极引进各界英才，努力改善物业管理流程，切实提高物业服务水平，不断提升业主客户对物业管理本身的观感和体验。我相信这些举措对未来业主客户的价值转化和流量变现必然会发挥出巨大的内生作用。

    在去年9月北京举办的一次业内交流会上，我提出了一个“非主流”观点——移动互联网时代下，物业管理面临的最大风口其实并不是“资本”或“互联网+”，而是业内一直熟视无睹的“业主自治”。正是在“资本”和“互联网+”的强大刺激之下，“业主自治”风口才愈演愈烈，已成为影响“物业管理本身”和“社区终端消费”这两大市场的关键阵营力量。

    “物业管理和社区O2O”未来的新生之路，或许正是那些一体重视“业主自治”“互联网+”和“资本”这三大风口能量，并想方设法使之交汇聚集的先锋企业所探寻的发展之路。