近日，《山东省物业服务收费管理办法》（以下简称“办法”）经省政府第6次常务会议通过，将自今年7月1日起正式施行。该办法明确提出，普通住宅的储藏室、车库不得计入物业公共服务费的计费面积之内；普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。
一石激起千层浪，物业界普遍跌破了眼球，纷纷表示物业处境将更加艰难。笔者对于该“办法”确立的背景由于不是参与人，尚无从得知，仅通过几个疑问来谈谈自己的看法！
一、什么是空置房？
我们首先要搞清楚空置房的概念，也就是什么样的房子算空置房？这对于后面的几个问题有着重要的作用。
笔者经查，“空置房”一词并无严格的法律概念，百度百科上的说法是：空置房是房地产市场上的专用名词，严格概念上是指房屋竣工一年之后没有实现销售的房子，通俗地说就是指市场上卖不出去的房子。这与一般人认为的没有人住的“空房子”完全不同。所谓“空房子”其实指的是“空关房”，意即开发商把房子卖给业主后，业主既不自住也不出租，房子没人住形成“空关”。
而按照《山东省物业服务收费管理办法》的说法，空置房的概念应当是普通住宅交付后空置的房子，其概念与百度百科的“空关”说法一致。
二、空置房物业费六折的依据是什么？
《山东省物业服务收费管理办法》明确提出，普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；且收取的费用最高不得超过百分之六十。具体到本“办法”的出台背景，笔者无从得知，但在实际工作当中接触到的业主或相关人士有很多会提出与空置房相关的问题——
“房子一天没住也要交纳物业费吗？”
他们多以为房子不住，就不会产生物业支出，应该不交或少交物业费。不知道该“办法”的出台是否也与此说法有关。然而，殊不知物业服务作为一种准公共性质的服务，其成本构成有60%为人工成本开支，其中有公共设施设备维修、秩序维护、保洁绿化环境维护以及客户综合服务。比如保洁人员，一般定额为40~60层一名保洁员，意即六层楼的房子每6~8个楼道配备一名保洁员，除非一整个单元都未入住不用配备外，哪怕即使有一户两户入住，也是不能削减的。同理，电梯的维修与保养、年检费用也不会因为少住了几户业主就能够减少保养次数或年检费打折。如果“办法”因此而出台，显然是不符合物业市场规律。
三、长期不住的房子是否也应当打折？
如果说房子交付后未入住的空置房允许打折，那么试问，住了一段时间之后又搬空的房子空置六个月以上是否也能打折？
在实践中，笔者遇到过下列情况，有的因为迁新居或出国，房子既未转让也未出租，长期空置。也有一年长期在外，在家没有几个月的。试问这样的房屋是否也应当打折？
四、空置房物业费打折符合法理精神吗？
对于中国物业市场最重要的两部法律法规，一部是《物权法》，一部是《物业管理条例》，这两部法规中均无空置房的概念。
按照《物业管理条例》对于物业收费的规定有一条与之相关：
“第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”
而《物权法》的说法更为明晰：
“第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”
“第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”
按照《物权法》及《物业管理条例》的精神，物业服务也是业主行使物权的范畴，是“业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”，而且对于共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。笔者认为，《山东省物业服务收费管理办法》的出台，恰恰是与两部法律的精神相冲突的，是典型的运用司法权干预了物权。
五、空置房折扣，便宜了谁？
无疑，第一受惠的是开发商，第二是炒房客。小老百姓谁会有多少套房子空着不住的？
由于物业服务性质是准公共服务的性质，相当于大家花钱雇人干活，成本由大家来分摊，有一个人少出钱，其亏空必定要由其他人填补，否则只会造成两个结果：一是工人少干活；二是工人不干了。对于保本微利的物业行业，被折扣掉的成本或服务质量，无疑会转嫁到非“空置房”业主身上，加重了他们的负担！
因之，空置房是否应该打折？是否应该打六折？仍然值得商榷！
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