法考元年，与君共勉
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内容来源
以下内容摘自《民事审判指导与参考》（人民法院出版社，2017年12月第1版，2017年第3辑，总第71辑）民事审判信箱，第257页至第258页。
若抵押权人和抵押人在抵押合同中约定
“主合同展期需要取得抵押人的同意，
否则抵押人不再承担担保责任”
这种约定是否有效？
抵押合同作为主债权合同的从合同，其条款受主债权合同内容的影响。根据物权法第185条第2款规定“抵押合同一般包括下列条款：……（二）债务人履行债务的期限；……”，“债务人履行债务的期限”是抵押合同的重要条款之一。债务人履行债务的期限延展，说明债务人履行债务的能力和实际情形有变化，进而可能导致诉讼时效、利息计算、违约责任等事项的变化，这种变化会影响到抵押人作为担保人的利益，因此抵押人在抵押合同中要求主债务合同展期需要经过其同意，是维护自己合法权益的一项举措。
抵押权人和抵押人所做的“主合同展期需要取得抵押人的同意，否则抵押人不再承担担保责任”的约定实际上是对抵押权行使条件的约定，即若主债务合同展期，抵押权人没有征得抵押人同意的，则在这种情形下，抵押权人自愿放弃抵押权。放弃抵押权，体现了抵押权人对自己权利的处分，法律予以允许，物权法第194条第1款对此有明确规定。
同时根据物权法第177条规定，债权人放弃担保物权的，担保物权消灭。所以抵押权人是否效弃抵押权、在哪些情形下放弃抵狎权是抵押权人对自己合法权益的处分。抵押合同中有关这方面的约定属于双方当事人的意思自治，不违反法律、行政法规的强制性规定，在不具备其他无效因素的情形下，应为有效。
买受人从开发商处购买房屋，
尚未办理产权登记又将该房屋转卖给第三人，
第三人能否直接请求开发商协助办理权属证书？
对此实践中存种两种观点：第一种观点认为，基于合同相对性原则，第三人只能要求买受人协助办理房屋产权变更登记，不能直接向开发商主张。
第二种观点认为，前后合同处于连续状态，第三人代替了买受人的位置，为交易便捷，可以判决中间省略登记，最终买受人可直接要求开发商协助办理产权变更登记。
我们同意第一种观点，理由是：第一，符合合同相对性的法理。合同法第8条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同在相对人之间发生效力，除法律明确规定外，一般不能约束合同以外的第三人。对于连环买卖，虽然针对同一标的物，且交易彼此连续，但仍属于不同的主体和不同的法律关系，故第三人不能突破合同相对性直接向出卖人主张权利，除非符合合同法第73条关于代位权的规定。
第二，防止国家税收流失。根据我国房地产税收有关法律规定，二手房交易需要缴纳营业税、个人所得税、契税等税种，如果允许第三人直接向出卖人主张过户，将使中间环节的税收被规避，导致国有资产流失，同时有民事审判阻碍国家征税行政权之嫌。
第三，合理平衡债权人利益。如果允许第三人（即新买受人，下同）直接向出卖人请求过户，那么买受人（即原买受人，下同）的债权人利益可能会受损。特别在买受人恶意逃债时，其与第三人虚构房屋买卖合同，由第三人通过法院裁判获得房屋所有权，使买受人的债权人的利益落空。
当事人在合同中约定满足某种条件时
合同自动解除，当该条件成就时，
能否认定此合同不经通知对方
即已解除？
合同解除是合同权利义务终止的重要方式之一，是对合同效力状态的根本性改变，在法律规定的合同解除方式中，包括当事人协商一致解除合同和解除权人行使解除权解除合同。
合同的解除须由当事人为相应的意思表示，意图即在于使各方当事人对合同效力状态是否发生根本性变化能够有明确的认识。
是否行使合同解除权，以及依据何种事实和理由行使合同解除权取决于当事人的意思自治。根据合同法第96条规定，当事人一方依照合同法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
即解除合同应当向对方发出通知，作出明确意思表示。当事人尽管在合同中约定满足条件时合同自动解除，但这并不意味该条件成就时，合同可以不经通知即已解除。
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