作为物业公司的项目经理，掌管一个物业项目的发展与公司利润收入。一个好的项目经理能够为公司获得非常好的盈利额。从事物业管理，不单一是管理好保洁、团队秩序，还应该懂得最基本的数据分析能力，看的懂报表，才能为项目的未来工作列下重点。
下图是一张非常普通的《物业年度收费率》统计报表，一张简简单单，字数不多的报表却能够反应出物业管理的众多问题，下面我们就以此报表尝试分析，能够给物业经理带来哪些有用的数据。
本文分析的报表
1、交房时间、应收季度
从该图可以看出，该报表中有5栋单元楼，其中105号楼收费率非常高。我们在物业管理的实际经验中可以知道，随着物业项目的老化，小区业主对物业的缴费支持率是存在自然下降的，如果物业没有有效的催收，小区物业难以维持高收费率。而105号楼的缴费率达到了很高的水平，并且数据中没有上年的利润统计，因此可得知该小区，105号楼是今年新交房的楼盘、收费方式是以季度形式缴纳，43%以上的业主选择按年缴纳，3.3%的业主可能存在严重收支紧张的情况，应着重观察。
2、客服催收的业务能力
对比101-104号楼，其中102号楼的收费率最低，让公司造成亏损。而101号楼有较好的的盈利。此时可以查询单元楼的客服经理，具体负责的区域。一，如果101和102不是一名管理员，则可以确定102号楼的管理员业务能力弱，应该尝试对102号楼的管理员进行追踪或者帮扶。二，101和102号楼的管理员为同一名管理员。这时应该考虑102号楼的住房者综合情况、服务状况、业主满意度，在曾经的管理经验中认为，收费率较低的单元楼多数为安置房、团购费、等特殊群体。物业应该考虑是否适当降低物业费用，或者提高物业服务品质，还应该鉴别该单元楼是否有小区业主群等情况。
3、经营成本
通过辨别“上年利润”，我们综合得知，如果5栋楼都是同户型的住宅，通过缴费比率x面积x单价，可以得单元楼管理的成本额度。也可以通过综合四个季度收费率，平分后得出季度收费成本“红线”，大致为：46.2%，也就是小区收费率超过46.2每季度基本上可以实现盈利。
4、小区业主的综合经济结构
分析第三季度和第四度，可以看出来该小区业主对于物业费的缴纳是比较理性的，一次性缴纳一年的物业费，可能占用业主过多的生活支出，所以小区业主选择支付方式多样，而按季交的人多一些。这时候物业为了刺激业主缴纳全年物业费，减少资源支出时可以搞一些优惠活动，刺激年度缴费率的提升。
5、物业服务的综合满意度
小区的收费率相对低一些，除了105号楼以外，其他四个单元楼第一季度收费率均未超出80%，一般物业超期缴纳是有违约金的，报表中已知小区物业费收缴已经到了第三周期，仍有业主没有缴纳，也佐证小区物业催收不利，业主意见过大，物业应该提升业主感知度，定向提升物业服务品质等措施。
至于很直观的小区盈利状况，一个正常1200户小区的年盈利额达不到10万，也正面的反应了物业经理、客服经理的管理能力，公司高层应该做出适当的调整，选拔新的人才胜任工作了。
报表的分析一定要综合小区的状况，如果那公寓和别墅区去对比那数据一定是不准确的，本文提倡的是物业经理的能力提升，现在的物业服务企业高中、专科学历已经很难适应物业的未来发展，选择适当的人才，在合适的岗位或者能得到意想不到的效果。
作者 瑞成
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