131：接上期，聊聊商业项目的物业接管验收及建议

老周聊物业—131：接上期，聊聊商业项目的物业接管验收及建议

昨天，老周介绍了物业承接查验的基础知识。也简单说到“承接查验”主要适用于多产权建筑物（销售型建筑物）的物业共用部位、公共设施设备的查验；对于单一产权建筑（参加：自持写字楼、自持购物中心、自持科技园区等）的查验，行业内使用“接管验收”的词语比较多。

今天，就聊聊商业物业（即：自持写字楼、自持购物中心、自持科技园区等）接管验收的内容。

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一、接管验收的概述

1、接管验收的定义

接管验收：指商业项目开发公司在新项目竣工验收合格后、交付商管公司管理（对写字楼、园区是整体交付、对于购物中心是项目开业）前，开发公司、商管公司及其他相关单位组成接管验收小组，对项目建筑本体、构造物、机电设备等进行质量、使用功能方面的检查和验收。验收合格并具备交付使用条件下，由开发公司与商管公司办理移交接管手续。

2、接管验收与承接查验的区别

• 所涉及项目产权性质不同：接管验收所针对的建筑物、其所有权不变；承接查验的建筑物是多产权、销售型建筑物。
• 查验的范围不同：接管验收是针对整体建筑物，不区分小业主单元内部和共用部位、公共设施设备；而承接查验主要针对物业共用部位、公共设施设备。
• 物业参与时间的长短不同：接管验收主要针对自持写字楼、购物中心等商业建筑物，其设备设施种类多、情况复杂，物业（特别是工程人员）在前期筹备阶段参与的时间和过程较长；承接查验主要涉及销售型项目，相对而言设备设施较为简单，其承接查验都是物业公司组织工程人员集中进行查验、时间较短。
• 法律责任不同：接管验收基本上都是公司内部的事情，虽然分为开发商、商管口（物业公司），但其实是一家公司，所以接管验收工作的好坏不涉及第三方利益和法律责任；但承接查验是法律规定的，建设单位、物业公司不严格执行承接查验工作，如查验过程中存在恶意串通、弄虚作假等情况，将承担法律责任。

3、接管验收的工作流程

4、接管验收的关键节点

主要包括：验收开始时间，验收完成时间，资料移交完成时间，物业移交和接管完成时间，问题整改完成率等。

二、接管验收的主要环节及重点内容

1、接管验收工作的前期准备

• 人员准备：商业项目开业前10个月，商管公司工程物业部工程经理到岗；开业前8个月，工程物业部骨干技术团队（电气、给排水、空调、消防弱电等）到岗；
• 前期工作准备：工程人员要提前熟悉项目建筑、设备设施，跟踪参与隐蔽工程验收及供水供电、暖通消防等主要设备的调试工作，做好现场设备设施核查和台账建立等工作；
• 集中查验前的准备：（1）组织验收人员，及对验收人员进行培训；（2）相关验收表格；（3）检测工具及仪器；（4）接管验收标准；（5）物业移交及移交资料清单等。
• 与开发公司的沟通及协商：现场集中查验前，要和开发公司、施工单位、监理单位等做好接管验收准备工作，准备相应的竣工资料、工程设备资料，并指定移交负责人与商管公司进行对接。

2、成立接管验收领导小组

• 商业项目交付/开业前5个月，成立接管验收小组，小组负责人由开发公司负责人（或工程副总）担任组长；
• 领导小组成立后应首先召开接管验收协调会，并在首次会议后10个工作日内编制完成接管验收方案、工作计划和关键节点（要点）。
• 为保证接管验收工作的顺利进行，项目开发公司、商管公司可在内部分别成立物业移交小组、物业验收小组，共同配合项目接管验收领导小组工作。

3、编制接管验收方案

验收方案的内容包括（但不限于）：

• A、接管验收项目清单；
• B、接管验收标准；
• C、接管验收日期安排，工程设备资料及物业、设施设备移交计划；
• D、项目开发公司、商管公司、承建商、监理参加接管验收参加的部门和人员、分工及培训计划；
• E、不合格的确认及处理方法；
• F、整改及复验安排；
• G、其他内容。

接管验收方案中工作计划和关键节点（要点）应符合商业项目的整体开发节点，并上报商管总部审核、审批总。

4、工程文件资料的移交

• 主要包括：项目建设资料、产权资料、建筑工程技术资料、设备设施资料（供配电、给排水、电梯、中央空调、消防、智能化、园林绿化等）。

5、现场查验和问题整改

（1）现场检查验收必须在项目交付/开业前30天完成，主要设备必须经过带负荷测试，设备负荷测试要求如下：

• A、供配电系统：已启用正式供电系统（至少达到设计负荷的80%），且配电系统无故障运行8小时；发电机带负荷运行至少2小时；
• B、给排水系统：已启用正式给排水系统，排水系统已经过通球实验测试；
• C、消防及弱电系统：已投入使用30天，系统手动、自动联动正常，系统故障率在10%以内；
• D、空调系统：空调主机正常运行3天，末端送风系统带负荷（公共区域设备）试运行5天以上；
• F、电梯系统：所有电梯经过负荷测试，且安全运行5天以上。

（2）现场查验，由项目开发公司、项目商管公司、承建商、监理等派员共同参与验收；现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验公共设施设备的数量、配置标准、使用功能和外观质量。

（2）检查小组对验收过程中发现的问题进行分类汇总，填写《验收单》、《商业项目接管验收问题登记表》；每项工程、设施设备检查完后，分类将问题汇总提交给施工单位进行整改，项目开发公司、监理公司监督施工单位的整改。

（3）现场检查发现有安全风险、及影响开业的问题必须在项目开业前20日（自然日）完成整改，其他问题应在检查后30日（自然日）内完成整改。

（4）如不属于施工单位原因的问题，整改时限由项目开发公司与项目商管公司共同确定，在《接管验收工作报告》中予以明确。

6、编制《接管验收工作报告》和召开总结会议

在现场验收完成后，接管验收领导小组应根据汇总的所有接管验收记录，在3个工作日内编制《接管验收工作报告》，内容包括：

• A、接管验收的范围及过程说明；
• B、资料验收中发现的资料不齐全、不真实、不合格等问题；
• C、房屋本体、公共配套设施、机电设备验收中发现的不影响结构安全和设备使用安全的质量问题；
• D、房屋本体、公共配套设施、机电设备验收中发现的影响结构安全、设备使用安全的质量问题；
• E、对工程中的影响使用功能的问题；
• F、整改期限；
• G、验收记录附件（复印件）。

《接管验收工作报告》经项目开发公司、项目商管公司签字确认后，报备给地产开发及商管总部各部门备案。

《接管验收工作报告》完成后，项目开发公司、项目商管公司、承建商、监理等单位召开总结会议（即：物业移交与接管会议），会议内容包括（不限于）：

• A、确定具体的物业移交时间；
• B、审议在接管验收过程中存在的重大质量问题，并制定解决措施；
• C、确定整改及复查时间。

7、物业移交和接管

（1）经现场验收，被验收物业及设施设备符合设计要求，设备及系统运行情况正常，不存在安全问题的，由项目开发公司与项目商管公司办理物业移交手续。

（2）办理移交手续时，项目开发公司、承建商、项目商管公司签订三方《物业移交协议》，协议中应对物业及设备设施基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务等事项作出明确约定。

（3）移交和接管必须在项目交付/开业之日起3个月内完成；存在以下情况的，项目商管公司可拒绝接管：

• A、物业、设备设施存在安全隐患的；
• B、物业、设备设施存在明显功能缺陷，不符合使用功能的；
• C、单体建筑、设备系统等没有通过有关政府职能部门的验收。

四、建议和提醒

虽然，前面老周提到接管验收是一家公司两个内部版块（开发、商管）之间的查验，不涉及到第三方（小业主）、也不涉及到相应的法律责任，最多后期工程遗留问题再进行改造、修缮，费用也是内部消化。但对于物业管理来说，如果接管验收不严格、不认真对待，项目交付后物业管理工作非常难做、且查验不严的“锅”将由物业来背！因此，建议如下：

1、重视与商户/租户有关的设施设备的接管验收

另外，商业物业（写字楼、购物中心、园区等）交付或开业前都涉及到商户、租户的装修，商户、租户装修都涉及到与公共区域、系统相连的设备设施，如：消防系统、空调系统、排烟系统等；如这些系统及设备的查验工作不认真、不严格，后期就分不清商户内部设备设施问题是系统本身问题（开发、施工单位责任）还是商户责任；后期管理将非常被动！

2、加强项目前期筹备阶段的工程介入的深度和广度

前面提到，商业项目和销售型物业（住宅、公寓等）因为设备设施的复杂程度不同，现场查验时间是不同的；而很多商业项目其实并没有专门一个阶段用于现场查验，接管验收（含：现场查验）的工作实际上是分布在工程前介的整个过程中。工程人员不停的进行现场巡查、现场检查、设备调试、设备试运行工作，而后不停的收集、汇总问题清单、持续与施工单位、开发公司同事进行沟通，要求整改。

所以，商业项目的接管验收工作是融于工程前期介入工作之中、持续进行的，因此在项目前期筹备阶段，一定要加大工程前介工作的深度和广度。

3、重视公共建筑、内场及公共区域二装的质量

从现实中购物中心、写字楼等项目交付/开业情况看，公共建筑、内场及公共区域的二装施工质量存在较多问题（如：地面瓷砖或石材、防火门、消防通道、后勤通道、天花吊顶、楼梯、内场装修面板等），且非常影响交付/开业的项目形象，值得重点关注。

4、加强公共设备设施实际管理期的日常管理和维护

老周碰到很多项目（不仅仅是商业项目、住宅项目也有），普遍认为没有设备设施（电梯、消防、供配电、给排水等）没有与开发、施工单位签订书面接管手续、甚至认为设备设施没有过保修期，物业就不用管它，任其设备房敞开、设备不保养不维护、不管理，这都是错误的！对于物业已实际管理的设备设施，我们应当：

• A、按公司体系文件、制度要求进行正常管理，设备房清洁整理、房门锁闭、定期巡查；
• B、保修期内，物业应对设备进行维护，可进行日常维护保养、一级保养、二级保养，工作应以清洁、防腐、润滑、调整、紧固为主，不宜触及核心软、硬件部分；并加强日常巡查力度，发现质量问题及时处理；
• C、发现供配电设备、发电机、中央空调、电梯等重要机电设备发生故障，应及时督促保修单位解决。

5、重视和加强接管验收后遗留问题的处理

• 在项目交付/开业后6个月内，建议由开发公司组建维修小组，负责督促各施工单位按《接管验收工作报告》和总结会议要求的期限，完成整改，整改后进行复查和验收；工程设备在验收后、保修期内新发生、新发现的问题，由商管公司工程物业部门通知维修小组，由维修小组负责督促各施工单位进行整改和维修。
• 项目交付/开业后6个月后，由商管公司物业（工程）部门负责维修跟踪事宜。
• 在设备设施报修期间，商管公司物业（工程）部门应形成良好的问题记录、汇总、发函等机制，定期（每周、每月）检查、汇总、登记问题整改完成情况、新问题，并形成书面函件发给施工单位、抄送给开发公司相关部门和人员。形成完整的记录和证据链，方便后续的问题追溯。