郑州直系亲属间二手房交易可以自行定价的报道刊发后,引起了人们的强烈关注,有人说,这幸福来得太突然。其实,昨天省地税局相关负责人在发布会上透露,这么给力的政策去年5月27日已经开始在全省实施,那么为何大家都不知道?该政策实施后,有些人过户时多缴了税,可以退吗?这个政策是否给房叔躲避风险开了绿灯?不据实申报有什么风险?
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新政是为了规范二手房评估工作
问:直系亲属间二手房交易可以自行定价,这个政策出台的初衷是什么?
省地税局相关负责人:该政策是为了进一步规范我省存量房(二手房)评估工作,就存量房评估工作中出现的问题进行了明确和规范。根据《税收征收管理法》第三十五条规定:“纳税人有下列情形之一的,税务机关有权核定其应纳税额:(六)纳税人申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。”在实际存量房交易环节,很多纳税人为了逃避应纳税款,采取“阴阳合同”等手段,故意低报交易价格,造成税款流失。
为堵塞由此产生的税收漏洞,河南省地方税务局在2012年6月1日起在全省建立了存量房交易环节税收核价系统——河南省存量房评估系统,该系统上线以来,累计挽回国家税收损失超过了40亿元。
然而,全国人大、财政部、国家税务总局并没有给出什么情况才是“正当理由”,造成纳税人的合法权益得不到保障,同时,“正当理由”的确认由基层税务执法人员自由裁量,也带来了基层税务执法人员执法风险。
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新政去年5月27日已开始全省实施
问:那么,什么叫正当理由呢?
省地税局相关负责人:为了规范执法,保护纳税人的合法权益,省地方税务局经过广泛调研,大量征求意见,历时三个多月,于2014年5月27日出台了《河南省地方税务局关于存量房评估工作有关问题的通知》(豫地税发〔2014〕64号)。该文件以正列举的方式列举了在存量房交易环节,6种情况可认定为正当理由:
(一)人民法院判决、裁定或仲裁机构裁决的存量房权属转移,以生效法律文书载明的存量房价格作为计税依据;法律文书中没有载明价格的,应对其进行核定征收。
(二)具有合法资质的拍卖机构依法拍卖的价格。
(三)存量房曾发生火灾、凶杀、爆炸等重大事件导致低价出售的,应提供消防、公安等部门出具的曾发生火灾、凶杀、爆炸等重大事件的证明文书。
(四)存量房存在功能性结构破损等严重质量问题的,应提供住建、质检等部门出具的质量问题报告。
(五)交易双方为父母与子女;祖父母、外祖父母与孙子女、外孙子女;兄弟姐妹关系的。这类交易需要公安部门提供具有以上关系证明文件。
(六)税务机关确认的其他情况。
该文件适用于我省所有存量房交易环节税收征管,从发布之日起开始实施。
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最低交易价格可以约定为几十元
问:也就是说,不仅是直系亲属间,其他5种正当理由也可以适用这个规定?那么。直系亲属间房产交易最低成交价可以定多少呢?
省地税局相关负责人:这6种正当理由都适用这个政策。其中,大家最关注的就是凡直系亲属过户房产的,不再由税务部门评估定价,而是按合同中约定的成交价缴税。
但是,需要提供证明文件。如直系亲属不仅需要提供户口本,还需要辖区派出所开具证明;法院判决书、裁定书或仲裁机构裁决书,需要在复印件上加盖法院、仲裁机构的公章。
另外,理论上,直系亲属间可以定最低交易价格,最低可以定到几十元。比如定到20元,按照4%的契税和5.6%的营业税征收,需缴1.92元税,超过1元可开税票。再低的话,开不了税票。
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这么利民的文件为何没有公开
问:既然这个政策去年5月27日已经开始实施,但现在郑州只有5个区开始实施,其他省辖市也不是全部实施。这个文件为何没有公开?
省地税局相关负责人:由于该文件旨在规范税务机关内部在存量房评估工作中的执法行为,所以该文件的信息公开选项为依法申请公开。
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多缴的税
可以在申请核查后退回
问:这个政策包括非住宅吗?
省地税局相关负责人:这个政策是限定范围、限定条件的,只针对住宅,不包括非住宅,如商铺等。
问:直系亲属房产过户主要分为继承、赠与和买卖三种类形。除了买卖外,赠与、继承怎么缴契税?
省地税局相关负责人:这个政策只针对交易,赠与和继承还是以前的政策(如果孩子名下无房,继承老人房产后再次出售,无需缴个税,但如果名下有房,则需缴个税;如果走赠与的程序,不仅有公证费,还要缴契税)。
问:好多人不知道这个政策已经开始实施了,在2014年5月27日之后的交易中多缴了税。这该怎么办?
省地税局相关负责人:对于个别地方个别单位,在政策执行过程中执行不到位的,纳税人有正当理由的,可以提供交易合同和纳税发票到原来的税务机关进行核查,核实后,多缴的税由原来收税的税务机关如数退回。
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“房叔”若恶意过户 则易触犯刑法
问:这个政策会不会造成郑州的“房叔”把自己的多套房产过户给自己的直系亲属,来躲避纪检监察部门追究?还有学区房,为了上学的需要,直系亲属间应该会出现相互过户的情况。
省地税局相关负责人:税法保障的是纳税人的合法权益,纳税人必须按照实际交易价格据实申报。如不按真实交易价格进行申报,这种恶意、虚假申报逃避税收的行为,带来的税收风险大,后果严重。根据《刑法》第二百零一条规定:“纳税人进行虚假的纳税申报的手段,不缴或者少缴应纳税款,偷税数额占应纳税额的10%以上不满30%并且偷税数额在1万元以上不满10万元的,或者因偷税被税务机关给予二次行政处罚又偷税的,处3年以下有期徒刑或者拘役,并处偷税数额1倍以上5倍以下罚金;偷税数额占应纳税额的30%以上并且偷税数额在10万元以上的,处3年以上7年以下有期徒刑,并处偷税数额1倍以上5倍以下罚金。”由于房地产价值很大,税负偏重,如“随意定价”虚假申报,纳税人将很容易触犯刑法。
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超低价转给亲属 再卖时个税很高
问:对于一般的家庭成员之间的自行定价比较低,有什么风险?
省地税局相关负责人:除了法律风险外,虚假定价的后果还体现在再次交易中,因为再次交易是核定征收,除了营业税和契税外,还有个税,个税按差价的20%征收。比如,现在一套房子定价20元,将来卖到100万,需要缴纳100万减20元的个税,也就是将近20万元。这个代价是非常高的。当然,如果20元买的房子是自己居住不再交易,就不存在这个问题了。
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