读了最近公众号中发布的文章——《买房，你想好需求了吗？》的文章， 突然有些感触。身为多军，在看房200套之后，最终在你的笋盘列表里，就要做最后的抉择了。在此，和大家分享一个简单的量化评估表。
核心原则——笋是第一要素。此外，要牢记你的需求及预算，在此基础上，可以从版块、小区和房子三大方面，来做量化评估表。
1板块
版块的重要性众所周知，一个房子的增值保值功能大部分是由版块来决定的。对于版块，一般可列举以下六种要素来进行评估：
序号
评估要素
权重
实际得分
备注说明
1
政府规划
20%
政府规划的大型项目或工程等
2
商业（≈就业机会）
20%
步行15分内新建购物中心，或车程半小时内有商业园区
3
交通配套
15%
轨交、公路、高速等
4
学区配套
15%
第一、二梯队小学，中学
5
人口因素
15%
周边人口、收入情况等
6
公共设施
10%
购物中心、医院、娱乐设施等
7
小区环境
5%
绿化及物业管理等
小计得分
当然，上述六种要素的权重，也可自行调整.。它会随着你对这套房的需求不同而作调整，如这套房是投资属性还是自住属性？如这套房是用来赚取现金流还是获取资本利得？如这套房是买漂亮公寓还是老破小？如这套房是自已持有还是合作持有等？如这些因素都将影响上述权重的变化。
2小区
上面讲的“版块”是从宏观维度来评估，接下来从微观维度“小区“来看，可以列举以下五种要素来进行评估：
序号
评估要素
权重
实际得分
备注说明
1
位置
25%
小区位于版块的位置，距离交通及购物的距离
2
学区
25%
此小区对应的学区
3
物业
20%
物业管理如何
4
住户
20%
住户人员层次
5
绿化
10%
小区绿化比例
小计得分
3房子
最后要更小一级别的微观维度“房子“本身来看，可从以下五种要素来进行评估：
序号
评估要素
权重
实际得分
备注说明
1
面积
20%
单价及得房率
2
楼层
25%
楼层优劣
3
朝向/户型/通风采光
25%
客厅、卧室的朝向&布局等
4
房龄
15%
是否利于贷款及是否利于以后卖出
5
噪音/私密性
15%
观察周边环境
小计得分
综上所述，是从版块、小区及房子三个不同维度来进行量化评估，如果得出分数：
<50分，一般建议不考虑；
<60分，除非资金实在有限，而核心需求又是必须满足的（如学区），否则也不建议考虑；
60～75分，在综合满足资金及核心需求的情况下，可以稍稍考虑下；
>75分 ,基本算是一个蛮有潜力，值得考虑；
>80分，非常棒，值得认真挖掘。
上述量化评估方法比较适合新手扫楼后，自己模拟选房。当然，随着熟练程度加强，也可以直接根据自已情况来量身定制“综合选房要素表”，举例参考如下：
序号
评估要素
权重
实际得分
备注说明
1
房价(预算)
20%
预算范围的多少%？
2
商业（≈就业机会）
15%
步行15分内新建购物中心，或车程半小时内有商业园区
3
交通配套
20%
轨交、公路、高速等
4
公共设施
10%
购物中心、医院、娱乐设施等
5
楼梯/电梯/楼层
10%
楼层优劣
6
户型&朝向&采光
15%
整体布局
7
小区环境
10%
绿化及物业管理等
小计得分
今天主要是想给大家传递一个“量化评估”的概念和方法，当有了备选的笋盘列表后，如何通过量化评估来最终抉择究竟选哪一套笋盘。当然这里列举的部分还仅仅只是一小部分，但是希望大家在扫盘的同时，可以同时建立并且完善自己的评估系统，最终建立起适合自己投资风格的评估表。
明确需求，才能有的放矢。
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