“土地信托”专题

土地信托即土地流转信托，指委托人将其合法所有的农村土地承包经营权作为信托财产委托给信托公司，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益进行管理、处分的行为。在土地利益格局复杂多变、当事人诉求日益多元的背景下，传统土地流转模式难以充分保障农民利益，易因流转不规范引发纠纷，且缺乏有效退出机制，其模式的可操作性和可持续性存在不足。而以信托公司为主导的土地信托模式可以综合发挥信托制度特有的财产隔离、财产保护和财产管理功能，通过灵活的结构设计，一方面推动土地资源的合理再配置，实现农村土地的规模化、集约化、资本化运营，提高土地经营效率和内涵价值；另一方面，通过对农民财产权———农村土地承包经营权进行金融化改造，将农民从土地的束缚中解放出来，促使农民由土地的依赖者转化为土地财产权益的持有者。

2013年，十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出“允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营……鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转”，为土地流转提供了政策支持。2014年1月，中央一号文件《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》正式公布，强调“抓紧抓实农村土地承包经营权确权登记颁证工作……可以确权确地，也可以确权确股不确地”，进一步扫清了土地权属不清的障碍，为未来大范围的土地流转奠定了基础。

十八届三中全会以来针对农村土地改革提出的一系列新思路，为这种土地信托这种新模式的探索提供了支持。我国农村土地所有权和使用权的分离状态及土地流转的巨大需求，为土地信托的实践提供了空间，这一新模式在理想状态中会给农民、地方政府、信托公司、土地承租方带来不同收益。作为对十八届三中全会“土地改革”号召的响应，自2013年10月以来，我国土地流转信托已相继开展超过10单，而且这一数字还在不断增长中。然而，这一模式仍处于探索初期，政策及法律底线的模糊既为探索带来了巨大空间，亦可能因此埋下不少隐患。为此本平台今日推出土地信托专题，直面当前土地信托顺利开展的多重掣肘，探讨基于现有法律、政策框架下的农村土地流转的信托财产实践，分析土地信托的基本模式、功能以及风险防范，并对其盈利前景予以展望。

“土地信托”专题目录：

1.【问题思考】土地流转信托之殇：农村土地的现实困境

2.【法律探讨】农地流转信托：摸索潜行

3.【基本模式】土地信托业务基本模式、风险分析及监管建议

4.【功能分析】土地流转信托功能分析及其完善

5.【风险防范】土地信托如何防范风险

6.【实务观点】信托共有制与土地解放路径

7.【盈利前景】土地流转信托如何盈利