什么是商墅？
商墅？=商业+别墅？
商业产权和居住产权的限制无法实现住宅的多元化使用.
如何才能两全其美？
市场什么样的产品打破两种限制？
商墅的出现，将商业、居住、办公多功能融合，真正实现产品的创新性.
商墅将成为未来商业地产的潮流产品.
商墅：商业产权下的功能和空间多元化组合。
商墅一般规划为三至五层，一至二层做商业性质使用，三至五层做居家别墅性质使用.
分层规划，达到动静分离效果；多功能使用，是商业也是别墅；
空间组合灵活，随意变换，满足多元化需求.
别墅规划类别举例：
用于居家：三层客厅、厨房，四层、五层为卧室；
用于投资：从三层到五层可以隔出多间单身公寓。
商业规划类别举例：
一层商铺，二层办公室；
一层、二层均为办公室。
商墅案例研究
永建商墅案例一
永建顶尚是厦门永建房地产有限公司继城立方、雍景湾之后，又一“创意小户型”力作.
项目规划产品主要有三类：SOHO、摩天轮小两房、商墅.
商墅产品规划
计算产权面积110㎡，
实际享用面积约180㎡；
每层面积约40平米；
每层挑高3.6米；
赠送地面停车位；
商墅产品规划--一层
每套商墅赠送地面停车位
一层可以当做商铺，用于出租，也可自主经营.
一楼的店面：进深约10米，面宽约4米，挑高3.6米；
二层规划有会客厅，办公区，灵活多变.
三层规划厨房、餐厅、客厅，上班，回家如此近距离.
四层规划次卧、儿童房，紧凑精致.
五层规划主卧、空中露台，尽享受私密空间.
商墅产品优劣势剖析
永建商墅的优劣势并存。商墅以其稀缺性和独特性抢占市场眼球.
商墅产品优劣势剖析
永建商墅的优劣势并存。但其私密性较差，规划缺陷存在，后续的经营管理尚未成熟.
商墅案例二BOVO商墅
BOVO商墅项目是低碳理念和低碳经济的标志性案例.
BOVO商墅位于江苏昆山花桥国际商务城商务综合区，毗邻上海安亭新镇，离上海市中心20公里。
区位定位：花桥打造成为“国际、科技、生态、人文、宜居”的现代化低碳商务城；
区位优势：叠加“上海的区位优势、江苏的政策优势、昆山的成本优势”
BOVO商墅--规划
项目规划为商务办公区、独立办公区和配套设施服务区三大分区.
项目规模：占地250余亩，总建筑面积达28万平方米；共68栋，每栋3层；
主力户型：200-300㎡，总价300-600万元；
投资商：香港大光集团；
开发商：昆山大鸿运房地产开发公司；
建筑设计单位：德国FTA设计公司；
景观设计单位：香港CKC设计；
项目分区：总体规划为3大区域，即商务办公区、独立办公区和配套设施服务区；
项目配比：15万平方米的商务办公楼宇群、8万平方米的低密度总部办公区域、2万平方米的SOHO办公区域及3万平方米的商务配套区域。
商务配套主要包括：多功能会议室，咖啡吧，健身房，瑜伽馆，台球室，洗衣房，便利店
BOVO商墅--特色
A户型一层.
A户型二层.
A户型三层.
BOVO商墅凭借超大赠送面积、灵动空间，获得客户青睐.
商墅案例三汇领商墅
处于三大主题乐园的中心点，均不超过3分钟车程，其中距离迪士尼乐园最近，仅1公里.
区域定位：上海金融中心和航运中心；
项目定位：公司注册＋花园式办公＋顶级私人别墅概念；
汇领商墅--规划
汇领商墅是集办公、住宅、餐饮等一体的综合性项目.
项目规模：占地6.67万㎡，总建筑面积达3.4万㎡；共68栋别墅办公楼，每栋3层；一栋综合楼（配套项目）；
主力户型：436-460㎡，一层高度3米，2层高度3.2米，三层高度3.4米；
汇领商墅--特色
项目属商业产权，每栋房子均可以注册公司，每栋建筑均可独立冠名.
汇领商墅--户型
户型大，功能多，空间灵动多变，是商业也是别墅.
案例总结
案例表明，规划商墅产品，需要考虑项目区位环境，且需要呈现创新独特性，才能得到市场的认可.
案例共同点
BOVO商墅、汇领商墅借鉴之处主要表现为三个部分：整体规划、产品规划、功能设定.
商墅的价值点主要体现在：功能丰富性、市场稀缺性、空间创意性、品牌塑造性、市场抗跌性.
商墅价值点
1、功能丰富性：集商业、办公、休闲多种功能于一体。
2、市场稀缺性：商业地产主要表现为商铺、写字楼、购物中心等，集合商业和别墅的性质产品是现有产品的升级版，市场稀缺。
3、空间创意性：建筑形状各异，建筑外立面新兴材质，内部空间灵动变换。
4、品牌塑造性：对开发商而言，创新产品不仅促进销售，获取更多利润，更重要的是对开发商的品牌塑造起到很关键作用。
5、市场抗跌性：在住宅市场限购、限贷的政策下，商业地产不受限制，有效抵御通货膨胀。
商墅
将成为未来商业地产的主流产品.
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