来源:老钱说钱(ID:laoqianshuoqian)
作者:老钱
财女说:
这个世界,熙熙攘攘皆为利往,无比现实。我们推崇的人脉、关系、圈子,本质都是在寻找利益公共体。但是另一个残酷事实是,这个世界是二八分化的,由财富、权力、智力、能力进行划分。
01
沾了出差的光,第一次去广州。
一个好哥们儿招待,在有限的时间里,带着逛了西关老屋和东山别墅,都很有特色。
朋友和他的准媳妇前阵子在广州杨箕附近买了房,离南方报业“广州大道中289号”特别近。
我大学主修新闻,在我高中至大学的时光里,纸媒风光的最后几年,这个地名如同圣地一般,听到就肃然起敬。
扯远了。朋友和我说,他买的房子大概6万/平。而就在几十米以外的另一栋楼,价格却是9万/平。因为另一栋楼被划进了边上重点中学的学区,就这么简单。
两个区位因素一摸一样的楼盘(抛开房子本身的朝向、层高、质量等),每平米差了3万块。也就是说,学票的价值=平米数x3万。
所以,如果拦不住你买学区房的话,那也最好往小了买。房子越大,学票的价格也就越贵。
但,同一位置的两个楼盘,区位因素可以说一摸一样,每平米的价格却能差几万—这种现象并不少见。
差在哪了呢?
站在开发商的角度,这跟运营能力有关。两个挨着的地块,两个开发商同时拿到地。我的工期就是比你短,卖得就是比你贵,还比你快。
拿地、操盘、周转—“买、建、卖”这是衡量一家房企最重要的三个衡量指标。
但,站在买房者的角度,距离很近,每平米价格相差很多的两个盘。
买A还是买B?这是一个问题。
02
我做了张图,不完全地罗列了买房要考虑的区位因素:
如上图,前4条因素是决定着未来房价的上涨空间和增速保障;
后面6条决定着房子现在的价格;
其中,我用红线划掉了会所、精装修、品牌溢价。这些是开发商靠附加价值赚我们钱的地方。
如果你是为了自住,一步到位,不再置换,甚至把这套留给子女,那么在附加价值上有所妥协,无可厚非。
但,如果是投资房产,想买入—升值—卖出获利,那就不该支付任何附加价值。
买房说到底,还是投资。既然是投资,就有仓位—平米数,就有成本价—买入价。依然要遵照投资的铁律—不能买贵了。
因此,不能给开发商的品牌支付溢价、不用开发商装修。会所?抱歉,我这套房的目标接盘者不需要会所。
我的目标客户可能连绿化都不太需要。我不是在给自己买房,而是在给别人买房,我得提供他最需要的区位因素。
03
有时周末看房,我女朋友会说,哎呀这套房装修还不错,那个衣柜如何如何...
这些都可以直接忽略。如果一套脏兮兮的房子可以便宜30万,肯定毫不犹豫选择后者。
如果想装修自主,则最好是毛坯房。因为之前任何的装修都是负担—需要打掉还原,而这些都是成本。
如果是买来收租,则需要用最低的成本,提供最刚需的配套—最简硬装+0软装+二手刚需家电。最后在出手时,再恢复“准毛坯”的状态。
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