【引言】
近几年，因借名买房等不规范操作引起的纠纷频发，究其主要原因主要在于：一方面是因为目前房价仍持续维持在高位水平导致涉案利益巨大；另一方面在于我国部分城市的限购限贷政策收紧，迫使很多人为购房不得不考虑寻找其他途径解决购房需求。本文旨在通过介绍借名买房的相关法律规定，归纳提炼借名买房的司法裁判规则以供参考。
一、何为“借名买房”
“借名买房”指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为，房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记购房人。
二、“借名买房”的认定标准：高度可能性
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2020〕20号）第108条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”
据此，司法实践中，人民法院往往在借名买房法律关系成立的认定中考虑多种情形，包括：书面或口头借名约定是否存在，无书面借名约定的合理性，首付款项及按揭还款由谁出资，购房合同、发票、不动产权证等全套材料由谁实际保管，标的房屋由谁实际居住或使用，水电燃气及物业管理等日常费用由谁实际支付，是否及时要求办理变更登记等。在完整事实链条的基础上，依据前述司法解释关于待证事实的证明标准需达到高度可能性的规定，人民法院最终审核借名买房法律关系是否成立。
三、借名买房纠纷核心争议问题及其裁判规则
1、借名买房合同的效力
在常见借名案例中，司法实践中争议较大的是规避限购政策类型借名买卖合同是否有效。主流观点有“合同无效说”和“合同有效说”，且通过对近三年各地法院典型案例梳理，司法裁判更倾向于认定借名买房合同有效。
【典型案例】
在张某与李某等物权保护纠纷一案中，李某与张某于2019年就案涉房屋签订《房屋代持协议书》，约定李某以张某名义购买涉案房屋，李某为该房屋的实际所有权人。李某同时提供其妻子余某向张某转账支付涉案六套房屋的供楼款的银行转账凭证，以证明涉案房屋按揭贷款由李某支付。另外，涉案房屋物业管理费均由李某支付。李某持有涉案房屋的预收购房款发票、非住房房屋登记费票据、缴税凭证、物业维修基金存折、收楼确认书的原件。
广州市中级人民法院经审理认为，李某提供的支付凭证能够证实涉案房屋首付款、按揭贷款及物业管理分由其支付，且持有涉案房屋的认购书、楼宇按揭合同、不动产权证书、购房发票、缴税凭证、物业维修基金存折等原件，上述事实与《房屋代持协议书》中的约定相吻合。而张某对《房屋代持协议书》的效力提出异议，表示协议不是基于双方合意签订，但对于上述事实无法做出合理解释。故综合全案证据，法院认为双方存在真实的借名买房关系。
从上述案例的分析可见，书面的借名买房协议和购房款支付凭证是法院认定当事人间存在借名买房关系的重要依据。
2、房屋确权及对抗法院强制执行的问题
借名买房合同有效情形下，房屋的真实权利状态与登记状态不一致，在实际出资人提起的涉案房屋确权之诉中，实际出资人基于借名约定直接请求确认其为争议不动产的所有权人的，人民法院往往不予支持（此处需要注意，不予确认物权的裁判并非否定借名合同的效力），而是判决登记购房人需在满足约定条件的前提下配合变更争议不动产至实际出资人名下，司法实践将借名法律关系项下实际出资人要求登记购房人履行变更登记义务的债权请求权与直接确认为所有权人的物权进行了严格区分。
在实际出资人提起的执行异议之诉中，其中主流裁判结果均认定实际出资人基于借名买房合同取得的是对登记购房人的债权请求权而非物权，实际出资人享有的债权请求权并不优先于登记购房人债权人的债权，基于物权公示公信原则，实际出资人以借名买房合同享有的债权请求权不能对抗第三人对于争议不动产请求法院强制执行。
【典型案例】
原告：康凯。
被告：金洲集团有限公司（以下简称金洲集团）、中热科（廊坊）环境科技开发有限公司（以下简称中热科公司）、康健、虞洋。
2001年5月29日，康健与北京市华远健翔房地产开发有限公司（以下简称华远公司）签订商品房买卖合同一份，约定乙方康健向甲方华远公司购买位于北京市朝阳区北四环中路6号华亭嘉园房屋一套，建筑面积为307.14平方米；房屋单价为每平方米13679.42元，总房款为4201496元。2005年3月4日，北京华润健翔房地产开发有限公司向康健开具房屋结算发票，载明购房款为4101090元。2014年8月25日，康健办理房屋产权登记。
因金洲公司与中热科公司、康健、虞洋借款合同纠纷一案，浙江省湖州市中级人民法院于2015年3月27日作出（2015）浙湖商初字第16-1号财产保全民事裁定，并于同年3月31日查封了康健名下的上述房屋。后金洲公司于2017年4月1日申请强制执行。执行过程中各方当事人达成和解协议，但被执行人康健均未按约定履行。
2018年6月27日，湖州中院委托仲量联行（北京）土地房地产评估顾问有限公司对案涉房屋进行评估，评估价为18851100元，并于2018年11月13日通过淘宝网司法拍卖平台发布拍卖公告。
2018年12月6日，案外人康凯提出执行异议，请求中止对案涉房屋的执行。2018年12月12日，因申请执行人金洲公司提供担保，湖州中院决定继续拍卖上述房屋。2018年12月14日，上述房屋通过淘宝网平台拍卖成交，成交价为1670万元。2018年12月25日，湖州中院作出（2018）浙05执异47号执行裁定，驳回康凯的异议请求。
2019年1月8日，案外人康凯（与康健系兄弟）提起执行异议之诉，主张涉案房屋系康凯借康健的名义购买，其为涉案房屋的实际所有权人。浙江高院（2019）浙民终1542号判决驳回康凯的上诉请求，维持原判。2020年11月23日最高人民法院作出(2020)最高法民申5818号再审审查与审判监督民事裁定书，裁判要旨如下：
【裁判要旨】
本院经审查认为，根据案件基本事实及法律规定，康凯的申请再审事由不能成立，理由如下：
2001年5月29日，康健与北京市华远健翔房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，且办理了房屋产权登记，登记产权为康健个人所有。后康健因借款合同纠纷，案涉房屋被金洲公司申请予以强制执行。案外人康凯向法院提出执行异议被驳回后遂提起本案执行异议之诉。虽然康凯提交了《商品房买卖合同》、《委托购买房屋协议书》等相关证据，但鉴于康凯陈述其与康健系兄弟的特殊关系等事实，原审认定上述证据并不足以认定康凯借康健名义购买案涉房屋，并无不当。
更为重要的是，基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。在借名买房的情况下，借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善意的申请执行人。
本案中，案涉房屋依法登记的物权权利人是康健，康健应是案涉房屋的真实物权权利人。康凯主张其借康健名义购买案涉房屋的事实即使属实，其与康健因此签订的《委托购买房屋协议书》也仅具有债权性质，并非法律规定可以发生物权变动的法定事由，不能产生物权变动的法律后果，康凯对案涉房屋仅享有依据该委托协议，要求康健将案涉房屋办理过户登记至其名下的债权请求权，依法不享有物权。
因此，原审认定康凯并非案涉房屋物权的真实权利人，其以借康健名义购买案涉房屋为由，请求排除对该房屋的强制执行，不予支持，适用法律亦无不当。综上，驳回康凯的再审申请。
四、结语
各级法院裁判观点的迥异及最高院对规避限购政策的借名买房合同无效的观点表明，实践中，不同地区、不同层级之间的法院在借名买房纠纷中裁判标准不一，而对借名买房行为的处理又关涉登记购房人、实际出资人、交易第三人乃至强制执行申请人等第三人的利益平衡。
因此，我们建议若购房者基于基本需求迫不得已选择借名买房时，应当尤其注意：首先，最好在专业人士的协助下签订书面的借名买房协议或房产代持协议，在出现争议时能够最大化保障己方利益；其次，若未签订书面协议情况下也应尽量搜集固定一切与实际购房相关的资料，尽快办理物权登记，并且控制房产的占有、使用和收益。最后，一旦发生争议，应尽快梳理房产现状、基础法律关系，以合乎法律逻辑、贴切的请求权基础去提起相关诉讼、启动相应程序，从而实现利益最大化。
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