小编说
每一位想要购买法拍房的朋友,第一步就是筛选房源。
而与二手房不一样的是,法拍房的房源信息是公示在各大网站平台上的,想买法拍房,就必须要看房源上拍公告。
买二手房选房找中介,而买法拍房选房就只能自己来。
于是,看懂公告就成了每一位参拍者的必修课,不会看公告就无法筛选房源。
(某标的全部上拍公告)
法拍房的房源信息直接在七大拍卖网站上公示,每一套房源都配有几千字甚至上万字的公告。
但要想读懂公告中密密麻麻的文字,对没有接触过着这个行业的竞买人来说,并不简单。
今天,我们就来聊一聊,法拍房上拍公告中有哪些是需要特别注意的,又有哪些需要注意但是上拍公告中没有体现的,以及我们该如何获取法拍房深层次信息。
以京东上拍的一套法拍房住宅为例,上拍页面主要有八个部分:出价页面、竞买公告、竞买须知、标的物详情、保证金须知、出价记录、优先购买权人、相关帮助。
(出价页面)
打开标的上拍链接的第一眼,就是出价页面。
这一页面主要是简要概括标的信息:具体位置、拍卖时间、起拍价、评估价、保证金,以及加价幅度。
缴纳保证金报名之后,竞买人获得参拍资格后,就可以在拍卖时间内,出价竞拍。
(竞买公告页面)
参拍之前,一定要仔细阅读竞买公告!一定要仔细阅读竞买公告!一定要仔细阅读竞买公告!
(重要的事情说三遍)
值得注意的是,法拍房的竞买公告,相当于二手房的购买合同,是具有法律效力的。
它规定了法拍房的竞拍方式及具体交易流程,即使房源不同,但竞拍公告的大体框架是一致的。
竞买公告规定了法拍房的竞拍方式及具体交易流程,一房一议。
一般竞买人需要注意:拍卖时间、竞拍规则、瑕疵担保责任说明、全款时间、税费承担方式。
在网络平台拍卖的法拍房,遵循网络竞价方式,一般以起拍价增价参拍,并设置延时出价功能。
如果拍卖时间为三天,在最后一天上午十点结束拍卖,只要有竞买人在结束拍卖前最后五分钟出价,则拍卖延长五分钟。
也就是说,法拍房“竞拍战”在竞买公告约定的拍卖时间的那一刻可能才真正开始。
竞买公告中规定的“拍卖成交余款”的缴纳时间,就是全款时间。
一般情况,全款时间为拍卖结束日之后的第七个工作日,拍中的竞买人必须在这个时间内将资金打入到法院的指定账户。
如果涉及银行贷款的,就务必提前做好资金规划。
和二手房的税费承担方式不同,法拍房的税费在竞买公告中就约定了由谁承担。
如果是税费各付,那么竞买人过户时需要支付契税,垫付个税、增值税及印花税等;如果是税费全付,那么竞买人在过户时需要支付过户所需的全部税费。
高额税费的风险必须要再行调查,竞买公告中无法获取关于具体税费金额的计算。
(竞买须知页面)
竞买须知与竞买公告一样都是具有法律效力的,如果说竞买公告是针对于某套具体法拍房的购买介绍,那么竞买须知就是告知大家,在购买法拍房之前我们需要注意什么。
特别要注意的是《竞买须知》的第四条款---拍卖标的物权利负担及特别告知,例如上图这套标的,我们可以看到“有占用”,有占用的房子该如何处理?从《竞买须知》中是找不到的。
其余需要特别注意的就是优先竞买权人的认定,如果该法拍房有优先竞买权人,那么当与竞买人的出价价格一致时,优先购买权人有权利优先成交。
(出价页面)
标的物详情主要包括三个部分:附件、表格说明、看样图片。
需要注意的是,法拍房的上拍周期比较长,很有可能标的物详情中标注的信息与实际房屋信息不符合。
这并不是公告页面出现bug,而是在《竞买公告》中第五条例中就已经提前说明,“五、特别提醒:标的物以实物现状为准,法院不承担本标的瑕疵担保责任。有意者请亲自实地看样,未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认,责任自负。”
因此,不管标的物详情中如何标注,都要以现场调研为准。
(保证金须知页面)
保证金须知主要包含两个部分:保证金的缴纳、保证金的处理。
其中规定了保证金缴纳依据、缴纳流程及保证金后续的处理问题,一般保证金的金额为起拍价的10%。
(出价记录、优先购买权人及相关帮助页面)
出价记录、优先购买权人主要起到网络公示记录作用。
参拍时出价记录会随竞买人出价随时更新;若标的有优先购买权人,会在该页面显示;相关帮助主要是帮助竞买人理解司法拍卖房产的交易流程。
司法拍卖房产属于司法强制执行的一种,受相关法律条文的规定,参拍时的出价记录会随竞买人出价实时更新并公示在上拍页面中,拍卖开始前不显示出价记录。
有优先购买权的竞买人,在与其他竞买人出价一致的情况下有优先购买权,若有会在该页面显示,没有显示有优先购买权人的标的正常参拍即可。
对于第一次参拍的竞买人来说,相关帮助值得花点时间好好研读,以便理解司法拍卖房产的交易流程。
学会看公告,只是购买法拍房的第一步。
只有先理解了公告里的内容,才能对房源有初步的筛选。
但光理解了公告里的内容,还远远不够,想要放心参拍,竞买人还需要知道目标房源的更深层次信息,主要包括:案件来源、实际房型、真实市场价格、标的市场热度等。
这套法拍房为什么被法院处置?
被执行人到底欠了多少债?
这套房子拍卖之后其余的债主还会不会再纠缠?房子现在有没有人住?
能不能顺利清场?
······
这些案件背后的故事,其重要程度不亚于上拍公告。
那么,这就会影响到竞买人实际的居住或投资需求,也会影响到银行贷款的额度发放等等。
了解实际房型,我们可以知道:
这套法拍房是否符合法拍房贷款要求,能否贷足额度;
是否满足竞买人实际购房需求;
是否存在隐形风险;
是否会出现二次过户等高额税费隐患;
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也就是说,在参拍时,公告中的评估价仅供参考,与市场的真实价格可能存在偏离,不能简单以公告中的评估价为依据设计资金方案。
了解真实市场价格,我们就可以:
知晓真实情况,避免冲动参拍;
结合竞买人实际需求,给出合理出价范围;
知道出价策略,给出竞价技巧;
了解标的市场热度,我们就可以知道:
标的是否有投资价值,再次出手时的周期;
成交价格是否会超出市场价格;
······
对于参拍人来说,法拍房的公告是参拍的必修课,但仅仅是基本的入门课。
大量公告之外的信息需要通过多次的现场走访、深度调研才能获得。
依据团队多年的参拍经验综合考量,我们总结了法拍房尽调的完整方法,并形成了一套标准的尽调模板,为每一套法拍房制作尽调报告,帮助买房人安全参拍。
尽调报告包括:标的基本信息调查、下户看样评估、标的涉案信息及涉案人员调查、过户税费测算、贷款风险、价格分析、竞拍方案七个模块。
(调研报告目录)
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