前面我们写了办房产抵押经营贷，银行对公司（办抵押贷前不可忽视的细节(公司篇)）和房产（办抵押贷不可忽视的细节（房产篇））的要求。从抵押贷角度看，你买的房子，除了你自己喜欢外，银行也要是喜欢的，因为银行帮你把风控做好了。
银行都有一份小区白名单，这些小区都有一个或几个特点，包括好学位、品质好、新、有概念、地段好、成交旺等，这些盘在深圳或在该片区，都是领涨的盘。
今天我们继续聊一下，办抵押贷不可忽视的细节之个人篇。
1
征信逾期情况
每家银行对逾期都有要求，是一个硬性要求，只是容忍度不一样。
比如有银行要求是单笔贷款或信用卡两年以内不能有6次逾期，不能有3；
有的银行要求夫妻双方最近24个月贷款累积逾期均不超过6次，最近24个月贷款最高逾期天数小于60天；无当前逾期的贷款，如有当前逾期需结清并出具结清证明；
有的银行要求近半年不能有2，近两年逾期不超过9次，不能有3，两年前不能有超过500块的4及以上逾期。
还有的要求是未结清贷款不能出现“4”及以上，逾期次数不能超过15次（结清两年以上的可酌情不计入）；信用卡24个月内不能出现“3”及以上，近12个月逾期次数不超6次（对于信用卡内金额2000元（含）以下的提供证明材料非主观原因导致的拖欠记录，认定时可酌情不列入逾期次数）。
如果逾期情况超过银行的规定，是不能进件的。但也有一些银行对逾期比较宽松的，之前我们做过一个客户，2年内征信逾期有1、有2、有3、有4、有5，三年内总共有42个1，评估700万，走渠道进件，批款490万，足足批了7成。
之前有写过一篇关于征信解读的（办贷款不求人，一文教你读懂征信报告），可以参阅。
这样的逾期征信，你见过吗？这客户非常缺钱，资金非常紧张，是很难在银行融到资了。
2
小额要求
银行对小额深恶痛绝，因为小额利息高，银行觉得你资质不好，在银行融不到资，这么高利息的钱都会用。
每个银行对小额的要求也不一样，有银行要求是不接受当前有小额贷款客户，小额贷款当场结清提供结清证明才可进件；也有的银行要求小额贷款余额10万以内或者不超过两笔总发放金额不超过30万；还有要求小额2笔内可放款前结清，消费金融不算小额。
现在很多聊天软件、娱乐交友等软件上面都有小额贷款的入口，一不小心就会误点到或者因为好奇心，去测一下额度，导致征信上会有小额贷款的查询记录。
之前有个朋友，在某团上点外卖，支付的时候，有一个选项，选择某某支付，可以节约几块钱，然后点了，结果征信上就出现了一次小额贷款查询记录。所以建议大家平时支付的时候，用熟悉的支付平台支付，不要去贪小便宜。
3
流水情况
流水能最直观的体现一个人的还款能力，而还款能力是银行非常看重的一点。不管你是做按揭还是办经营贷或消费贷、信用贷，都需要提供银行流水。
像做房贷按揭，流水至少需要月供的2倍以上。如果是做经营贷，有银行要求流水是本笔贷款 其他负债月供的2倍以上，也有要求是年流水需要贷款额的2倍以上。视银行不同，要求也不一样。
之前写的这篇文章（融易：如何提前规划一份真实的房产抵押贷款流水）是关于如何准备银行流水的，这里就不做具体阐述。
银行对一些流水也是不认的，比如：
1、直系亲属互转不算
2、关联公司互转不算
3、当天进当天出不算
4、大进大出不算
4
婚姻
如果已婚，配偶是需要知道这笔贷款，需要到场签字。如果，如果有特殊情况，可以再议。
如果你是做第三方借款，那么抵押人、抵押人配偶、借款人、借款人配偶都需要来现场签字的。
5
年龄:
银行对抵押人或借款的年龄都有明确要求、明确界限的，因为年龄能代表一定的收入及还款能力。
1、 抵押人必须年满18周岁不超70岁(70岁以上再议)，之前有做过一笔抵押人年龄是83岁的，已成功批复。
2、借款人必须年满23周岁(18 -22周岁再议)，不超64周岁。如果超过64周岁，需要具体沟通。
6
国籍
目前深圳房产的产权人国籍有中国大陆的，也有港澳台人士，还有外国人。那么银行考虑到风险，所有银行都能做大陆人士的，少数几个能做港澳台人士，能做外国人的银行产品就非常少了，要求也更高，有的需要国人担保。
这个产权人的国籍是美国人。
7
资产
家庭名下资产多，对批款有帮助，这资产包括其它(全国都可以)房产，地皮，商铺，农民房，工厂，股票，定期存款，车产等。
8
负债情况
公司和个人名下有没有其它贷款(抵押贷和信用贷都算)，银行对家庭负债要求不一，产品越好，利息越低的，要求越高。
有银行要求负债不超过家庭净资产的70%，有的是不超过80%，也有的要求是不超过85%，也有不超过90%，更有宽松的，110%以内都可以。
9
征信查询
征信查询越多，查询越密集，说明资金越紧张，急需融到钱。银行喜欢锦上添花，不喜欢雪中送炭。
如果征信查询超过一定次数，银行是不能进件的。
有银行要求查询半年不超10次（同一家算一次查询），只看贷款审批查询。有的要求是近三个月贷款审批查询次数不能超过4次；也有的要求近半年的查询不超6次，只看贷款审批；也有的近1个月不能超3次，2个月不能超5次；还有要求是近三个月贷款审批查询次数不能超过4次。
像这种查询，征信都被查烂了。
总结一下，要办到优质的抵押贷产品，需要提前至少半年持有公司，规划好征信，准备好银行流水，控制查询次数，控制负债。抵押贷产品越好，要求更高。早准备，无损失。
为每一个贷款细节，多做1%
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