李四购买甲房地产公司开发的房屋，张三因与甲公司建设工程施工合同纠纷一案向一审法院申请诉讼财产保全，一审法院作出民事裁定，查封、冻结甲公司名下价值9000万元的财产，其中就有李四已经付了全款的但是甲公司还未交付的房屋。李四向一审法院提出执行异议，请求解除对此房屋的查封并中止执行。一审法院审查后作出执行裁定，中止对登记在甲公司名下的03室的执行。张三不服该裁定，向一审法院提起执行异议之诉。后二审法院认为案涉房屋系商铺，具有投资属性，不属于消费者生存权保护的范畴，不能参照适用该条规定，原判决适用法律不当，撤销一审判决，予以纠正。
此案中，一审、二审法院均认为此案的争议焦点在于李四对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
根据一审判决查明的事实，李四与甲公司在法院查封之前已签订书面商品房买卖合同且李四已支付全部房屋价款，案涉房屋属于在建工程无法办理过户登记。二审庭审中，双方均认可案涉房屋尚未交付，李四未在法院查封之前实际占有案涉房屋。综上，李四不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项在人民法院查封之前已合法占有该不动产的要件，故不享有足以排除强制执行的民事权益。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。一审中张三提交的X县自然资源局出具的《自然资源局关于S号楼规划情况的说明》明确写明案涉房屋所在的S号楼1-2层为商业建筑。李四提交的商品房买卖合同第3条第1款约定案涉房屋的用途为住宅，但该合同第3条第3款及附件1房屋平面图、案涉房款收据均表明案涉房屋为商业用途。二审庭审中，双方均认可案涉房屋所在的S号楼系小区临街的二层建筑，案涉房屋系一层3号房，房屋结构为单间。综合以上证据，可以认定案涉房屋系商铺。李四主张其购买案涉房屋用于居住，案涉房屋应认定为住宅，没有事实和法律依据，法院不予支持。
因此，二审法院（最高院）认定案涉房屋系商铺，具有投资属性，不属于消费者生存权保护的范畴，不能参照适用该条规定，原判决适用法律不当，予以纠正。
关键核心：本案中，一审法院认为案涉房屋未能交付和进行不动产权属登记不能归责于买受人李四，张三主张李四未实际占有房屋也未积极履行过户行为的理由不能成立。李四享有足以排除强制执行的民事权益。而二审法院改判的主要原因有两点：一是二审法院根据证据认定案涉房屋系商铺，具有投资属性，不属于消费者生存权保护的范畴；二是李四也不符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的要件，故不享有足以排除强制执行的民事权益。因此予以纠正。总而言之，无论合同如何约定，法院最终还是要根据证据看房屋的实际用途，本案的关键就在于界定房屋是属于住宅还是商铺，直接决定了适用法律的不同，也直接决定了法院判决的结果。一审、二审判决不同的原因也在于此。
附：申请执行人执行异议之诉是指申请执行人根据《民事诉讼法》第204条的规定提起诉讼，以案外人为被告，请求对执行标的许可执行；被执行人反对申请执行人请求的，案外人和被执行人为共同被告。在执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议，人民法院经审查裁定中止对该标的的执行，申请执行人不服该裁定的，应当在裁定送达15日内向人民法院提起诉讼，未在上述期限内提起诉讼的，人民法院应当裁定解除已经采取的执行措施。
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