经浙江省十三届人大常委会第十二次会议审议通过，《舟山市物业管理条例》（以下简称《条例》）近日获批，即将于9月1日起正式施行。
物业管理如何做到规范不越界？物业费收取难如何破解？何时可走绿色通道动用物业专项维修资金？聚焦舟山物业管理行业存在的诸多顽疾，《条例》作了具体的规定，为我市物业管理健康发展提供了操作性强的法律依据。
《条例》内容： 聚焦管理难题亮点多
《条例》共八章六十七条，进一步明确了政府管理部门、业主自治组织、物业服务企业和其他利益主体的权利、义务、职责及其相互关系，实现业主自治、专业服务、政府监管有机融合。
有哪些新的或更具体明确的规定，
有哪些亮点？
市人大常委会法制工委相关负责人做了解读。
老旧小区改造中须建物业管理机制
针对舟山不少老旧小区不具备物业管理条件等现实问题，《条例》首次提出，市、县（区）人民政府应当在老旧住宅小区综合改造中明确物业管理的相关内容，建立物业管理机制。列入当地老旧住宅小区综合改造的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当指导成立业主组织，并根据老旧住宅小区的综合改造情况决定是否聘请物业服务企业提供专业物业服务。
物业、业委会责任:“公示”须样样到位
对物业服务企业和业委会的规定，《条例》中最多的要求，就是“公示”。如：业委会须向全体业主公布业主大会及物业服务合同和各项收费的具体情况；物业服务企业应在显著位置公开各类信息。
如物业企业未按要求公布相关收支情况的，由物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上十万元以下罚款。
据介绍，因目前很多矛盾点在于信息不透明，所以《条例》要求尽可能做到信息公示公开，接受监督。
业主责任：不交物业费信用或受影响
责任是相互的。物业须按质按量提供服务，业主则应当依照合同约定按时足额交纳物业费。
《条例》规定，业主无正当理由拒绝交纳的，物业服务企业可以依法申请人民调解、仲裁或者提起诉讼。符合条件的，也可以向人民法院申请支付令。经仲裁裁决或者司法判决等仍不履行的，按照有关规定录入失信被执行人名单。
政府将定期评估物业费指导价，调整价格“行情”
物业费调价难，物业公司只能降低服务质量，由此矛盾愈演愈烈。为稳步调整物业费“行情”，保持物业服务质量。
《条例》规定，市辖区内普通住宅前期物业服务费按照省有关规定实行政府指导价。市人民政府应当根据物业服务等级标准等因素，依法制定相应的等级基准价及浮动幅度，并每三年至少组织一次评估，根据评估情况及时调整、公布。
物业退出，如何避免小区“大乱”
物业退出导致小区“大乱”现象时有发生，如何避免？
《条例》规定，物业服务企业退出要做好交接工作。退出时，业主大会仍未选聘新的物业服务企业，也未作出自行管理决定的，由全体业主共同承担管理责任。街道办事处、乡（镇）人民政府应当及时指导和协助业主大会选聘新的物业服务企业。情况紧急时，应当启动管理预案。
环卫、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当继续做好环境卫生维护、共用设施设备运行等管理服务工作。
将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房上方将受罚
目前，乱搭乱建、擅自拆装管道（烟道）设施等违法行为都有相关的处罚依据，但将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房上方的行为仍然没有处罚依据。
《条例》首次明确，将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房上方，出现该行为的，物业服务企业、业委会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当向相关行政管理部门报告。
同时还明确，将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房上方的，由物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一千元以上一万元以下罚款。
车位收费、共有物业经营，物业、业委会说了都不算
不少小区车位划设、收费由物业或业委会“独断专行”，引发业主不满，一直是物业管理中的棘手难题。为解决该问题，《条例》做了明确规定：
在符合有关法律、法规的情况下，业主组织可以利用物业管理区域内的共用部位或者其他场地划定共有车位。公安、消防、规划部门应当对停车位的划定、警示标志设置等予以指导。
对物业管理区域内共有停车位的收费事项，在业主大会成立前，由前期物业服务合同约定；业主大会成立后，由业主大会决定。
小区内共有物业经营的决定权，也在业主大会。《条例》规定，业主大会成立前，物业服务企业利用共有物业进行出租或者经营的，收益归全体业主所有。业主大会成立后，共有物业的经营管理，应当经业主大会同意。共有物业经营收益还应当专户储存、独立核算。
业委会委员可领津贴
业委会委员一直以来都是“公益岗位”，全凭热心和责任心。为调动业委会委员参与小区管理的积极性，《条例》为他们领取津贴提供了依据，但决定权仍在业主手里：业主大会可以决定给予业委会委员一定的津贴，也可以决定聘请执行秘书、财务人员等专职工作人员。
六大情况可走物业专项维修资金“绿色通道”
小区公用设施需要维修可申请物业专项维修资金，申领程序却极为繁琐。
《条例》规定，物业专项维修资金应当按照首期交存总额的百分之五设立应急备用金。并细化明确，电梯故障危及人身安全、消防设施设备损坏等六大情况下，需要立即维修的，物业服务企业或者相关业主提出建议，业委会或者社区居（村）民委员会证明核实后，可直接向物业所在地物业主管部门提出物业专项维修资金使用申请，快速简便。
《条例》意义： 物业管理法律依据更明确具体
我市物业服务起步于1995年，目前全市实施物业管理的项目共有516个，其中住宅小区物业管理项目有258个，约占全部住宅小区数量的50%。这些年来，小区物业管理各项工作，虽取得一定成效，但由于一些新旧问题交织，导致小区物业管理矛盾和纠纷偏多，成为制约社区和谐发展的一大瓶颈。
去年，全市物业投诉纠纷件进一步增长，仅新城区域就比上年同期增加100多件。集中表现为：业主大会面临组建难、决策难、执行难三大难题；物业收费分歧加大；停车难等问题突出。
而新鲜出炉的《条例》，坚持加强政府监管，推进小区业主自治，兼顾多方利益主体的原则，聚焦我市物业管理行业存在的主要现实问题，并一一细化明确，为我市的物业管理行业提供更明确具体的法律依据，将有效化解物业管理纠纷，对我市创城有着积极推动作用。
《条例》出台： 为此召开首次立法听证会
去年9月17日，我市首次召开立法听证会——20余位听证代表及14位旁听人员，围绕热点问题展开讨论。其中，听证会上提出的“建立物业管理电子投票系统”“开通专项维修资金绿色通道”“加强物业经费使用的监管”等意见建议，均被补充吸纳到相关条款内。
物业管理行业实际问题多，涉及面广，《条例》的出台过程尽可能地吸收各方意见。
为此，地方立法机关和相关起草部门深入基层，先后走访多个小区，多次召集住建部门、业主委员会代表、街道办代表、物业公司代表、专家开展座谈，并前往外地考察调研……《条例》的起草审议过程均充满观点交锋和智慧碰撞，条款形成过程反复征求方方面面的意见。
一次次的修改完善，字斟句酌，几易其稿，草案在修改中成熟完善。《条例》也成为我市开展立法工作以来修改稿数最多的一个立法项目。
来源：舟山发布微信公号
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