张羽冲是最早介入中国房地产市场的投资客之一。凭借在华腾园、富力城等项目上的投资和后来的商铺投资经历,被媒体誉为“京城地产投资第一人”。
一般人认为,炒房有三种形态: 炒楼花、出租、转手买卖。“炒楼花”是套取高额订金、赚差价,购房出租者是相对保守和实力不强的投资方法,转手买卖适用于房价上升较快的城市,在房屋预售时以较低的价格买进,当所买的房屋成为现房后,房价已有了不小的涨幅。
而在张羽冲看来,房产投资有两种回报模式,一种是低买进高卖出,打价格差;这就好比股票市场上的“快进快出”的短线投资者。而另一种就是依靠地段的升值,使房产增值。即所谓的价值投资,就像在资本市场,从巴菲特到普通的基金经理,甚至再到普通的投资者都宣称自己是“价值投资者”一样。所谓的价值投资,不一定要在高点卖出,但却一定要在低点出手买入,卖的时候觉得值得就卖了,不用在最高点卖出,也算是留点机会给别人。
在“华腾园”时,张羽冲还只是小打小闹的“散户”,到“富力城”时代他俨然已成为大进大出的“庄家”:靠自己的人脉关系和较大的资金量,找到相当一部分以较低于一般投资者的价格买入后,再转手卖给其它资金量较小的投资客。
在房价迅速上涨飙升的这几年,他积累了上亿元的资金,还替别人炒,他跟出资方达成一个协议,用出资方的钱,自己进行操作,每年给别人一定的回报。
现在,除了把自己手里的房子转卖获利之外,张羽冲又身体力行地开始了另外一种投资和获利的模式。这也是他目前做的最多的操作方式。
张羽冲认为,投资的角度来说,现在3万了,过一两年涨到32000-35000元就没有太大投资意义了,每年涨20%-30%以上才是暴利,对于想赚取差价的投资者来说,目前价格涨得太快了,市场空间已经缩小了,假设两年内出了物业税,那风险还是很大的。
“我现在手里已经没有多少房子了,已经在逐渐退居二线,现在做的主要是帮助和指导别人投资”张羽冲说。
所谓“帮助”和“指导”,就是指张羽冲自己先看好了房,再介绍给他的“粉丝们”来买,而他自己则从其中获得一定的佣金或提成,这其实是充当了类似掮客的角色,这个角色颇受开发商和普通投资人的欢迎。但是,在市场上,“掮客”这样的角色并不适合大多数的投资客。充当“掮客”的投资者,首先需要自己有过成功的投资操作,并且在媒体有较多曝光率提高他们的知名度,为他们吸引来“粉丝”,同时,他跟开发商有较多来往,保持了比较友好的关系,开发商一方也能给他优惠条件和提成。
现在,张羽冲在海南做的主要就是这种模式。1月4日,国务院正式宣布海南国际旅游岛建设规划方案获批。未来10年内海南将建成国际级购物中心。
对海南,张羽冲“非常有信心”。他多次提到,人们开始注重生活品质,投资旅游地产正是机会。他曾在多个场合声称,3年后,他对海南的楼市判断就会见分晓,以前都说海南只有一手市场没有二手市场,以后就会不一样了。但他也很谨慎地说,不是所有项目都能有好的收益,还是要要看具体的项目。挑选重点第一是未来热点地区,第二要找数一数二的开发商的产品,好的开发商会设计出好的产品。他买的每一套房都会亲自到工地考察。
炒房团开始介入开发
这些年,有组织“浙商投资团”,成群结队、大江南北地买住宅、买商铺。像买大白菜一样,一层一层、一片一片、一栋一栋地买。而随着市场形势的变化浙江团的打法也“升级换代”。他们由最开始的短线爆炒、快进快出、瞬间获利、获利走人,到后来的把短线炒房,逐渐拉长,变成为以中长线的价值投资为主;标的物也从最初的住宅投资,转向城市商业高端投资,到城市综合体投资。另一大趋势是,他们中的一些已经开始由“二级市场”杀向“一级市场”,逐步开始介入前端的房地产开发环节。
以往,浙江商人在北京做房地产投资,除了有个别知名房地产商是直接做地产开发,其他人都是买房、在销售市场上行动。不过,从前年以来,形势发生了一些变化。这些资金有一大部分,逐渐由买房转为买房和开发并举。陈俊说,这是因为,房地产价格比以前高了,在“二级市场”的获利空间也相对变小,而浙江人通过在房地产“二级市场”摸爬滚打这几年,不再“人生地不熟”了,对市场的环境和变化都更加了解了,所以他们开始寻求利润更加丰厚的开发环节的投资机会。
而相比传统的民间借贷或炒房,如今,受过完整高等教育甚至有海外教育背景的浙商 “富二代”们常用的是联合发起基金、创投资本等,他们的操作方法更为公司化和规范化。
陈俊介绍说,“浙商投资团”一般用这几种模式;一、项目整包后分租。这是最简单、也最常见的方式。整体承包的好处是能压低价格,一下承租10年、20年。然后,再重新包装、定位、以及对外招商;二、以租代买。如果一个项目投资两三亿元;只需要首付启动资金3000万元;半年后再付一笔钱;一年后又付一笔钱。两三个亿,在几年之内付清。三、协助招商引资,按业内规矩赚得佣金。四、只买摊位,再转租。
2005年投资万年花城的时候。开发商看一下来这么多浙商集体看房,也高兴。因为这就意味着,浙江投资资本看好他的楼盘,这简直是营销宣传的“活广告”。这次购房行动,陈俊说确实吸引了不少媒体的关注,甚至招来了日本、新加坡、澳大利亚等海外媒体。陈俊和他的投资团,不仅记者采访他,甚至连房展会的老总,担心展会冷清,也专程登门,请他们到房展会上露露面,帮忙激活人气。当然,开发商也会给他们优惠和折扣。
成立中介公司炒房
李欣夫妇是较早投入炒房的一批人,他的丈夫更是属于最早的一批,到如今已经有13年的时间了。他们的炒房也与普通人不同,为炒房,他们成立了一家房地产经纪公司。通过经纪公司的各家店铺进行信息上的便利分享,了解房地产市场第一手的资料。
李欣介绍,2010年年初,看房者相比去年有大幅下降。过去她的公司每个店面一天看十多套房,最高纪录是去年12月,单店单日成交20套左右,基本形势是“上午看房,下午签约”,市场太过火爆,购房者的心理有点失控;现在一天看三四套就算不错了,很多店铺1月份只成交了一二套。
但李欣认为这是符合往年的成交变化规律的,历年交易都是年初和年底少,中间,特别是九十月份二手房交易比较活跃。去年相对而言,稍显反常,年底非常火。
张欣说,一般人都有追涨和等跌的心态,房价目前可能会有一个观望期,成交暂时被预期压制了,刘欣认为从自己八九年来的房地产从业经历来看,房价往往跌少涨多,跌小涨大。在观望过后价格还会上来,全年下跌的可能性不大,北京房价“暴跌”更难,崩盘则“简直无从说起”。好的信号一出来,房地产市场就会有成交的动力,而市场活跃很快就会带来价格的上涨。
“不过房价涨跌对于中介来说影响较小,我们看重的是成交量,看买卖双方能否爽快地达成一致。”张欣说,自己只是市场上的“散户”,房价涨跌对她来说是不可抗拒的因素,只能顺其自然,而成交量相对而言是她可以控制和努力的,也是她获利的一个主要方面。
李欣认为,普通购房者买房大家都想买到便宜的,越便宜越好。但是其实价格中间的、不高不低,与市场水平一致的最好。因为真正的好的低价的房子不可能到普通老百姓手中,早在中介手里就把低价房子截下了,自己投资或介绍给相熟的投资者,过了几手,价格很快就上去了。
从信号上说,她认为并没有准确的指标或者现象可以判断房地产市场。但中介非常关注房地产税收、购房贷款方面的政策,因为他们要负责替客户做这些,同时这也是他们赚取利润的主要来源之一。国家的政策,目前来看对市场的根本作用效果不大,特别是营业税,这么多年增加交易成本,最后都会转嫁到买方身上。
房地产市场变数太多,国家政策还是最重要的方向标。她很注意领会国家的新出台政策体会字里行间的意思,做出自己的理解和解读。例如在2009年年初,政府出台政策,是希望房价不跌。而当前政策的一个中心思想就是不希望房价过快上涨。总体还是想保持比较平缓的态势。
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