买房贷款“越长越好”还是“越短越好”？银行专家：弄错多9

2019年全国平均房价9300元/平米，同比2018年上涨6.5%，这是统计了全国广阔的三四线城市低廉房价之后的平均价格，尚且近万元，在一二线城市房价普遍2万元以上，一套100平米的房子，动辄100万，在北上广深高达500-800万。

所以，刚需买房确实不太容易。前央行货币委员、专家樊纲表示，刚需买房量力而行，如果能用6个钱包凑够首付款的话，还是应该尽早买房。而在高房价的压力下，刚需买房借助于银行贷款的越来越多，央行统计结果显示，我国城镇家庭财产中，70%以上是房产，城镇家庭负债中，80%左右是房贷债务。

可以说，不少刚需月薪5000元的时候，需要4000元拿来偿还银行房贷，占比高达80%。那么买房贷款怎么办理比较划算、10年和20年、30年选择哪个期限相对合理？这里边其实有大学问，小白买房者不懂，可能就白白浪费几十万元钱。所以，今天咱们就探讨下这个话题。

买房贷款“越长越好”还是“越短越好”？银行专家：弄错白白多给9-30万。下边是一位银行经济学家的分析和劝告，希望对买房有用。

一、买房贷款方式选择不同，利息差异大。

我们通常所说的贷款方式是指“等额本息贷款”还是“等额本金贷款”，前者一般是资金能力比较弱的购房者选择居多，后者一般是资金能力较强的购房人选择较多。例如同样是购置一套150万元的房子，首付款给了50万元，按揭贷款本金100万元，在等额本息、贷款利率5.88%的方式下30年总利息比等额本金要多25万元。本金越高，利息越多，如果贷款150万元的情况下，利息（本息比本金）就多30多万。

所以，考虑选择哪种贷款方式，首先就需要考虑个人经济能力，选择等额本金虽然总利息较低，但是前期的负债相对较重，等额本息只需要还款3900元的情况下，等额本金前期每个月还款接近11000元。还是那句话，选择贷款方式量力而行，切不可盲目。

二、如果是投资买房，贷款多少年合适？

如果一个买房者问“我准备投资买房，选择多少年贷款合适”这个问题，那可以基本断定，这位是跟风的“假炒房者”，因为真正的炒房客并不会通过银行按揭贷款的方式来买房，他们基本都是一次性全款支付。易居研究院副院长发布一条动态显示，一位北京的炒房者正在出售位于重庆的180套房子，每一套降价50万元出售，这些房子全部是200万元/套全款购买。

为啥炒房投资不贷款呢？因为炒房讲究快进快出的买卖方式，房地产市场价格变化很快，而办理按揭贷款过程漫长，出售的时候手续也相对更加繁琐。除此之外，办理按揭贷款就意味着要增加房贷成本，年息5.88%的情况下，如果房价年涨幅只有6%，那基本上赚不到任何钱，因为交易还有手续费、税费等项目。

三、如果是刚需买房，选择多少年合适？

咱们继续以贷款100万元本金，等额本息，按照基准利率4.9%来测算一下。

1、先计算短期的，贷款10年，等额本息的状态下，可以看出，除了本金100万元之外，需要支付总利息266,928.75元，每个月固定偿还房贷月供10,557.74 元。月供超过一万元，这对于多数刚需买房者而言，有点不可接受，毕竟现阶段我国的个税起征点是5000元，也就是大多数人月薪并不过万元。

2、再计算长期房贷，30年的。可以看出，贷款30年等本息的情况下，总利息达到了910,616.19元，每个月月供相对较低5,307.27 元。不对比，不知道，对比一下就知晓了，在相同的本金和利率的情况下，贷款10年的利息比30年利息少70万元。

但是，这只是字面数据而已，并不是生活中的现钱，也非真实财富的写照，要评估贷款10年划算还是30年划算，我们需要把二者拉到一个水平线上进行评估，具体而言就是指CPI涨幅速度、M2增长速度以及个人现金购买力的变化，如果把这三者也加进来计算，结果大相径庭。

我国的M2增长。

过去的几十年里，M2始终居高不下，增速远远高于GDP的速度，所以直接导致货币购买力越来越低。2017-2018年M2增速分别为8.07%、8.1%，全部超过8%，而在2016年之前的10年时间里，M2增速基本都在11%以上，08年到16年维持在11.3%-17.82%的较高水平。近些年来虽然M2增速趋缓，但依然远远高于GDP的速度。

M2和GDP，一个代表社会购买力，一个代表社会总产品价值，如果钱的增长速度高于商品增长速度，那么商品的价格也就越来越高、显得钱越来越不值钱了。平时生活中，一个肥皂10年前5毛钱，现在5元钱，这就是例子，也是M2增速高于GDP的结果。

经济学家表示，如果把30年的总利息910,616.19元在剔除M2增长因素外，兑换为10年期限的话，其实总利息相当于113,827.024元，这样看下来，是不是贷款30年的总成本比贷款10年要划算得多？贷款选择不同，节省9-30万元当然很容易了。

以上只是估算数据，可能不精准，但实际上也大致相当，仅供参考。

四、参考一个经典案例。

下方是一份1989年2月20日的报纸。

我们可以很清楚地看到，在当时的报纸上，已经对房价表示担忧了，认为房价远远高于收入水平，所以人们越来越买不起房子。在当时房价就很高？站在2020年的角度来看，房价低的比白菜还便宜，但是当时的工资却很低，一个大学生在当时月薪为89元，每个月节衣缩食的情况下，牙缝里省下50万，如果在当时他买了一套房子，按揭贷款30年，每个月需要偿还60元的房贷月供。

30年后的2019年会是一番什么景象呢？这位大学生到了30年房贷的最后一年，每个月依然向银行按时缴纳60元的“巨额”房贷债务，但是60元已经非常廉价了。可能是一个披萨、几杯啤酒的价格。而如果在1989年这位大学生感觉压力太大，选择全款买房，是何种结果？生活可能没有现在这么逍遥自在。无形之中白给9-30万。

所以说，时间是最好的东西，在M2持续微涨的状态下，今天的巨款，可能就是明天的一顿烧烤而已，何必要提前偿还房贷呢，是不是挺有意思的一件事情？