原创！集成！哪些项目用地可以协议出让，划拨地转出让怎么办理不动产登记

写在前面的话：

出让是《中华人民共和国土地管理法实施条例（2021年）》规定的国有土地有偿使用的一种方式，另外两种是国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或者入股。

根据出让的方式，又可分为协议出让和招拍挂方式出让。

具体可以看我写的土地管理入门

所谓协议出让国有建设用地使用权，是指市、县国土资源管理部门以协议方式，将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。

协议出让与招标拍卖挂牌出让一样，都是法定的出让形式。与招标拍卖挂牌出让相比，协议出让的特殊性主要在于：土地使用条件特别是土地价款，是由国土资源管理部门与用地者共同协商确定的。除此之外，在出让的主体、年限等确定上，招标拍卖挂牌与协议并无不同。

本号现简要归纳一下散见于多个文件的可以协议出让的建设项目范围。

如果大家有发现没有收录进来的可以文末留言。

（一）协议出让

1、依据：

《协议出让国有土地使用权规定》

《协议出让国有土地使用权规范》

《国务院办公厅关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》

国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见

收回原国有土地使用权的企业经批准可协议出让置换土地，《国务院办公厅关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》

铁路运输企业划拨用地不再符合《划拨用地目录》的可协议出让，《国务院办公厅关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》

自然资源部办公厅《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》

《福建省国土资源厅关于规范工业项目供地管理的通知》等

2、范围：

除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式，主要包括以下情况：

(1)供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；

(2)原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

(3)划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

(4)出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；

（5）对因搬迁改造被收回原国有土地使用权的企业，经批准可采取协议出让方式，按土地使用标准为其安排同类用途用地；

（6）改造利用老厂区老厂房发展符合规划的服务业，涉及原划拨土地使用权转让或改变用途的，经批准可协议出让

（7）有偿使用的新建游轮、游艇码头用地、利用现有码头设施用地、房产增设住宿、餐饮、娱乐等与游轮、游艇项目相关的商业服务设施，经批准可采取协议出让方式供地；

（8）利用现有文化遗产、大型公共设施、知名院校等开展文化、研学、旅游活动增设住宿、餐饮等旅游接待设施，经批准可采取协议出让方式供地；

（9）工业项目在原址增资扩建；

（10）政府以置换方式收储工业、流通业企业原有土地的置换用地；

（11）现有项目开发建设地下空间作为地上建筑配套或附属设施的，地下空间建设用地使用权可协议出让；

（12）分层设立的铁路用地使用权，不符合划拨用地目录的，可以协议方式供地；

（13）非营利性的冰雪运动项目专业比赛和专业训练场（馆）及配套设施，不符合划拨用地目录的，可以协议方式供地

（14）以长期租赁方式提供各种用途的国有建设用地，符合《协议出让国有土地使用权规定》的可采取协议方式

3、程序：

(1)公开出让信息，接受用地申请，确定供地方式；

(2)编制协议出让方案；

(3)地价评估，确定底价；——最低价不低于新增建设用地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及税费之和;不得低于基准地价的70%。

(4)协议出让方案、底价报批；——协议出让方案、底价报有批准权的人民政府批准

(5)协商，签订意向书；——协商谈判时，国土资源管理部门参加谈判的代表应当不少于2人。

(6)公示；

(7)签订出让合同，公布出让结果；

(8)核发《建设用地批准书》，交付土地；

(9)办理土地登记；

4、补缴出让金计算

需要改变土地用途为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得自然资源主管部门同意，重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交出让金

应缴纳土地使用权出让金额应当按下式核定：

(1)转让后不改变用途等土地使用条件的

应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格。

(2)转让后改变用途等土地使用条件的

应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格。

（3）调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下式确定：

应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格—批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格。

5、划拨地转出让应当办理什么类型的不动产登记

我之前在不动产登记讲课稿（如何尽快入门不动产登记（培训稿））说过，要根据不动产物权得丧变更的原因来确定不动产登记的类型。如果是设立不动产物权，应当是首次登记，如果是变更权利内容，则是变更登记。

按照《民法典》的规定，物权的种类和内容由法律规定，这是物权的对世性决定的，第三人只要知道当事人有什么物权即可了解其享有的权利内容，不象合同内容只有双方才知道，具有相对性。

建设用地使用权是用益物权的一种，划拨用地是没有期限、无对价、处分权受到限制的建设用地使用权，在转让、抵押时必须经过批准，与出让用地使用权的权利内容差异巨大，如果认为是不同的权利类型也是可以的。

但按照《民法典》第三百四十七条规定，设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。可以理解为划拨和出让只是设立建设用地使用权的不同方式，设立的都是同一种权利即建设用地使用权。

不动产登记簿使用和填写说明规定，【权利性质】国有土地填写划拨、出让、作价出资（入股）、国有土地租赁、授权经营、家庭承包、其他方式承包等；集体土地填写家庭承包、其他方式承包、批准拨用、入股、联营等。土地所有权可以不填写。

因此划拨用地转为出让地应当办理的是权利性质变更登记。

但《不动产登记操作规范》规定，

2.2 变更登记

2.2.1 适用

已经登记的国有建设用地使用权，因下列情形发生变更的，当事人可以申请变更登记：

1 权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的；

2 土地坐落、界址、用途、面积等状况发生变化的；

3 国有建设用地使用权的权利期限发生变化的；

4 同一权利人分割或者合并国有建设用地的；

5 共有性质变更的；

6 法律、行政法规规定的其他情形。

2.2.3 申请材料

申请国有建设用地使用权变更登记，提交的材料包括：

1 不动产登记申请书；

2 申请人身份证明；

3 不动产权属证书；

4 国有建设用地使用权变更材料，包括：

（1）权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的，提交能够证实其身份变更的材料；

（2）土地面积、界址范围变更的，除应提交变更后的不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果外，还应提交：①以出让方式取得的，提交出让补充合同；②因自然灾害导致部分土地灭失的，提交证实土地灭失的材料；

（3）土地用途变更的，提交国土资源主管部门出具的批准文件和土地出让合同补充协议。依法需要补交土地出让价款的，还应当提交缴清土地出让价款的凭证；

（4）国有建设用地使用权的权利期限发生变化的，提交国土资源主管部门出具的批准文件、出让合同补充协议。依法需要补交土地出让价款的，还应当提交缴清土地出让价款的凭证；

（5）同一权利人分割或者合并国有建设用地的，提交国土资源主管部门同意分割或合并的批准文件以及变更后的不动产权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果；

（6）共有人共有性质变更的，提交共有性质变更合同书或生效法律文书。夫妻共有财产共有性质变更的，还应提交婚姻关系证明；

5 依法应当纳税的，应提交完税凭证；

6 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

并无土地使用权权利性质发生变化的情形。

国土资源部土地登记办法(2008—2017年)第二十八条规定，划拨国有建设用地使用权已依法转为出让国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、出让合同及土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记。

则是明显作为两种不同的物权看待，因此也是作为首次登记类型。

财政部税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告2021年第23号规定，

（一）以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的，应由该土地使用权人以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税。

（二）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质改为出让的，承受方应分别以补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。

（三）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质未发生改变的，承受方应以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。

显然是将之划拨用地使用权和出让土地使用权作为不同的不动产物权，认为属于权利转移，符合契税的征收范围。

国土资源部土地登记办法2008年2月1日起正式实施，其时规定物权法定及建设用地使用权的《物权法》已于2008年1月1日施行，还在登记办法之前。

本号倾向认为依据法理，划拨和出让都是设立建设用地使用权的方式，划拨用地使用权和出让土地使用权是同一种建设用地使用权，只是性质不同，因此划拨用地转出让应当办理不动产变更登记，但应按照《契税法》以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税。《不动产登记操作规范》没有将土地权利性质变更作为变更登记的情形是个疏漏，应当增加修正。

参考链接：

国有建设用地使用权协议出让（一）概念、特点与基本要求

国有建设用地使用权协议出让（二）政策依据、范围和类型

手把手教你国有建设用地使用权如何协议出让

协议出让（四）原划拨、承租建设用地使用权如何办理协议出让

协议出让（五）转让划拨地、公房、经济适用房如何办理协议出让

协议出让（六）出让土地改变用途、续期如何办理补交出让金等手续

历年发表文章

合集！各地历史遗留问题、要素保障、乡村振兴、地下车位继承登记等文件汇编

原创！集成！乡（镇）村企业使用集体建设用地指南（申请、审批与登记）

原创！旅馆、商务金融、工业等用地如何分割登记

原创！集成！建设项目使用农村集体土地的政策和情形