打开APP
userphoto
未登录

开通VIP,畅享免费电子书等14项超值服

开通VIP
原创!尚有计容面积未建,开发商能否继续开发,新增建筑物产权归属,如何登记
userphoto

2023.06.22 福建

关注
开发商能否在已出售小区新建房屋,新建建筑物产权如何登记
地方有一案例,某住宅小区已经交房多年并全部出售办理转移登记,按照土地出让合同,尚有计容面积5万平米尚未建设,开发商当时因为楼盘难卖将部分住宅楼建造了会所,现欲将物业用房、通信用房、水池、会所等小区公共部分设施拆掉建成住宅,容积率等指标符合出让合同要求。当地资规局进行项目新建公示,征求利害关系人意见。那么小区建设未达到容积率上限即出售后,开发商是否有权续建,新建建筑物产权归谁。下面撰文分析。
一、容积率是规划行政许可条件的组成部分
容积率是指一个小区的地上建筑总面积与净用地面积的比率。又称建筑面积毛密度。对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率属于规划条件,由详细规划确定。2012年2月17日住建部出台《建设用地容积率管理办法》,办法第五条规定“任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标。“
详细规划具有明确的容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标,这些指标也是规划条件必须具有的强制性指标,应当列入土地出让合同,作为建设工程规划许可证的必不可少的内容。按照规定,规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的,该国有土地使用权出让合同无效。
容积率作为一个幅度空间,是有范围的。从行政许可角度上讲,这意味着建设者在该范围内建设都是允许的。为了保证建设的容积率等强制性规划指标达到要求,《城乡规划法》还规定,申请办理建设工程规划许可证,应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。建设工程设计方案和施工图应当经过审查。因此只要建设工程的容积率在建设工程规划许可证的范围,即算符合规划条件,可以由建设单位组织竣工验收,并向建设主管部门申请竣工验收备案。
对于未达到容积率上限建设的项目,其实际容积率与允许建设的最高容积率之间的差异是否可以保留,建设面积与计容面积之间的面积差是否属于建设单位可以享有的权利,目前并没有明文的规定。从法理的角度看,包括农用地转用审批、容积率、绿地率、建筑高度、建筑密度等规划建设条件,都可以视为土地发展权的一部分,也可以认为是国土空间准入的内容。
所谓土地发展权指在对土地利用的基础上进行再发展的权利。最早起源于英国,后美国也引进该制度,是指在土地利用现状基础上进一步开发的权利,是一种可以与土地所有权分离而单独处分的权利。具体说,就是变更土地使用权性质的权利。
土地发展权的产生根源于土地用途管制,例如农用地变更为建设用地,或土地原有的使用集约度提高、改变土地用途等。设定土地发展权后,其他一切土地的财产权或所有权是以目前已经确定的正常使用价值为限,亦即现在已经依法取得的给定规划条件下的土地使用权价值为限。此后变更土地使用类别和集约程度的决定权,则属于土地发展权。
英美两国虽然对土地发展权的归属界定不同,但均高度重视土地发展权在保护农地、自然资源和生态环境中的重要作用。作为实现土地资源可持续利用的重要手段,土地发展权强调通过公平分享土地增值收益,可以作为“多规合一”后国土空间规划和空间准入的统一基础性理论基础,解决人地矛盾,维护社会公平。
土地发展权移转可以通过供求机制、市场机制和竞争机制共同实现对土地资源的优化配置。容积率移转是土地发展权移转的重要形式之一。在没有承认土地发展权的我国,只能将建设工程规划许可证确定的容积率等规划条件作为行政许可的内容,没有财产权的属性,不能作为可以脱离建设项目存在的独立的可以移转的权利。
因此即使实际建设项目容积率尚未达到规划条件上限,在项目已经规划条件核实和竣工验收后,本次的行政许可的行为已经完成。将实际建筑面积和按照上限计算容积率的面积差值作为建设单位的财产权利,要求继续建设,是没有依据的。
二、新增建筑物产权归全体业主
德国民法典》是近代土地所有权制度的起点,其后是《瑞士民法典》。按照德国《民法典》的规定,附着于土地上的物构成土地的一部分,建筑物没有独立性,土地和建筑物及其固定附着物构成一个整体,其权利是不可分割的。
因此,土地的所有权延伸至土地上的建筑物。地上物被土地所有权所吸收,归属于土地所有权人。为保障人民居住权益,德国单独立法,创设了地上权和住宅所有权制度。住宅所有权类似我国民法上的区分所有权,(参考链接:深度!从《德国住宅所有权及长期居住权法》看我国居住权制度在乡村振兴的应用
而地上权则类似我国民法上的建设用地使用权。德国《地上权条例》第1条规定:土地得为他人的利益而设定负担,使之取得在土地的上下保有建筑物的权利,并可将之让与和由被继承人继承。即将房屋从土地所有权分离出来,地上权人享有房屋所有权。
我国实行土地公有制,1982年宪法明确,只有国家和农民集体才享有土地所有权。所有权不得买卖,否则就属于非法转让土地的违法行为。为促进土地合理开发利用,我国借鉴香港模式,在1986年《宪法》修正案明确我国实行土地使用权和所有权相分离的制度,土地使用权可以出让、转让给单位、个人使用。
1998年《土地管理法》确定了土地用途管制制度,将全国土地根据用途分为三类,农用地,建设用地,未利用地。根据物权法定原则,《民法典》依照土地的不同用途设立不同的用益物权。建设住宅等建(构)筑物只能使用建设用地,建设用地使用权人有权在土地上进行建设,类似德国民法典的地上权,土地和建构筑物属于不同的不动产,合法建造房屋完成的可取得房屋的所有权,但注意必须是合法建造,首先建设单位必须具有该地块的建设用地使用权。为此在《不动产登记操作规范》规定,在建建筑物抵押时必须提交建设工程规划许可证。
物权是直接支配物的权利。物权的客体必须为独立物,即依多数人的观念,可以与其他物区分划断并独立存在的物。物的一部分,不仅难以直接支配,而且无法对外公示物权的归属关系,难以保障交易安全。所以物权的计算以物的个数为单位,物的一部分,不能设立物权。多个物不能成立一个物权,一宗土地作为一个物,也是独立的不动产单元,只能整体登记、处分。一宗土地只有分割为两块土地,才能分别进行转让等处分。一宗土地的一部分土地,不能作为物权的客体,不符合不动产单元的划定标准,不构成一个不动产单元。
不动产登记操作规范》明确,申请登记的不动产不符合不动产单元设定条件,不动产登记机构应当不予登记并书面通知申请人。对于申请人申请分割的不动产不能达到独立使用、明确划分等特定性标准的,登记人员可以根据本条规定不予登记。对于按份共有不动产的份额,属于观念中的可以区分使用的权利,法律上视为独立的物,可以转让、登记。
不动产登记暂行条例实施细则》要求,对房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记,不动产登记机构可以进行实地查看,重点查看房屋坐落及其建造完成等情况。申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的,应当提交房屋已经竣工的材料。这是判断确定房屋是否已经可以独立使用,能否将房屋与土地分离开来。已经竣工的房屋成为独立于土地的物,而没有竣工的房屋即在建建筑物则是附着于土地的部分,没有独立性。
我国立法上虽然将土地和建筑物视为不同的物,但由于土地和建筑物密不可分,为避免出现土地和建筑物不同权利人导致物权冲突无法利用的情形,确定了“地随房走”和“房随地走”的基本原则。房屋与其所在宗地可以作为独立的不动产单元,开发商通过出让等方式取得建设用地使用权后,按照建设工程规划许可证和总平面图要求建设小区楼盘,经规划核实和竣工验收后原始取得小区房屋的所有权。后开发商出售小区所有的房屋并办理了转移登记后,小区土地使用权已经随之都出售给小区业主作为按份共有的不动产。因此小区物业等共有部分的土地都属于小区业主所有,开发商与小区土地已经没有关系,也没有权利了。
没有建设用地使用权进行建设,相当于在别人所有土地上建设,一方面属于违法占地,另一方面则是侵权行为,同时违反了国家行政管理秩序,侵占了土地使用权人利益,应当按照自然资源部关于印发《自然资源违法行为立案查处工作规程(试行)》的通知要求进行处罚。
按照自然资源部《主要土地违法行为、法律依据与法律责任》规定,违法占用的土地为建设用地和未利用地的,责令退还土地,可以并处罚款。对地上新建的建筑物和其他设施,由违法当事人与合法的土地所有者或使用者协商处置,涉及违反《中华人民共和国城乡规划法》等其他法律法规的,应当依照相关法律法规处理。
如果开发商尚有住宅并未卖出,还是属于小区共有宗地的建设用地使用权人,则按照《民法典》规定,建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。即使开发商取得相关业主的同意建设,新增建筑物的所有权应当归全体业主所有,也并非开发商单独所有。
三、新增建设物的产权如何登记
按照国土资源部《国有建设用地使用权出让合同》示范文本,受让宗地用于工业项目建设的, 应当按照国土资源部《关于发布和实施<工业项目建设用地控制指标>的通知》(国土资发〔2008〕24号)要求,建筑容积率、建筑密度只填写最低限指标,即“不低于 ”。即工业用地的容积率只有下限,没有上限指标。只要工业建设项目容积率高于出让合同的约定的最低限指标,即可认定符合规划条件的此项指标,可予以规划核实并竣工验收,申请土地和厂房”房地一体“的不动产权证。
对于登记发证的工业厂房,为鼓励集约节约利用土地,《国务院关于促进节约集约用地的通知》明确,鼓励开发利用地上地下空间。对现有工业用地,在符合规划、不改变用途的前提下,提高土地利用率和增加容积率的,不再增收土地价款;对新增工业用地,要进一步提高工业用地控制指标,厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分,不再增收土地价款。
工业用地使用权人需要继续加层,加栋提高用地容积率的,应当再次申请建设工程规划许可证,并根据规划许可证的规划条件等要求建设,建设工程规划许可证应当注明原先已经建设的面积和新增的面积,并依此予以规划核实,申请不动产登记。对于保留建筑物出让的土地,也可以按此方式出具建设工程规划许可证,并依此予以规划核实,申请不动产登记。原保留的建筑物如果已经登记过,注销后可以直接按照之前登记过的内容登记给新的土地使用权人。
《石狮市工业企业“零增地”改扩建项目规划许可方式改革方案》针对工业园区范围内不涉及新增建设用地,符合规划、产业政策、生态环境和安全要求、不改变土地用途的工业改扩建项目,规划设计方案以工程建设许可阶段联合技术审查与指导制度实施,变更方案经自然资源主管部门备案并出具调整函复后,携带项目原有建设工程规划许可证及签署的告知承诺书直接至市行政服务中心变更规划许可手续,也确定了明确无需办理建设工程规划许可的改扩建项目豁免清单范围。值得借鉴。
历年发表文章
原创!集成!哪些不动产不能抵押,公益设施包括哪些,不动产抵押有哪些要求
原创!从长沙“4·29”自建房倒塌事故调查报告看不动产登记机构的审核责任
原创!集成!哪些项目用地可以协议出让,划拨地转出让怎么办理不动产登记
合集!各地历史遗留问题、要素保障、乡村振兴、地下车位继承登记等文件汇编
原创!集成!乡(镇)村企业使用集体建设用地指南(申请、审批与登记)
原创!旅馆、商务金融、工业等用地如何分割登记
原创!集成!建设项目使用农村集体土地的政策和情形
原创!深度!乡村振兴如何使用集体建设用地
原创!分割转让、未满25%投资额转让、变相转让等行为是否构成违法转让
原创!如何明确不动产分割合并的审批部门
原创!不动产统一登记已在全国建立和实施,房地产税还有多远?
原创 丨不动产带押过户为什么难,风险在哪里,怎么解决
(超详细攻略及合同范本)城里人在农村购地建房是否合法,权益如何保障
不动产疑难问题咨询问答集(三)
不动产疑难问题咨询问答集(二)
不动产疑难问题咨询问答集(一)
土改的老房子发过证的能直接办不动产登记么(长文深度解析农村土地制度)
不动产登记实务案例解析文章汇编
最新最全不动产登记政策法规汇编(收藏有更新)
本站仅提供存储服务,所有内容均由用户发布,如发现有害或侵权内容,请点击举报
打开APP,阅读全文并永久保存 查看更多类似文章
猜你喜欢
类似文章
【热】打开小程序,算一算2024你的财运
实务探讨|不动产登记是否需要审核建设用地容积率
未经登记的房屋可否由继承人直接申请首次登记?
有违建的土地可否单办建设用地使用权登记?
探讨|国有建设用地出让,带保留建筑物怎么登记?
房地统一登记,二者关系的“虚”与“实”
房产证办理,淮安发布最新意见!
更多类似文章 >>
生活服务
热点新闻
分享 收藏 导长图 关注 下载文章
绑定账号成功
后续可登录账号畅享VIP特权!
如果VIP功能使用有故障,
可点击这里联系客服!

联系客服