文/刘晓博
近日，有消息称，深圳发布了全市提高建筑容积率的消息。这个新政出台前已有多次征求意见稿，自己也曾写过深度分析，所以今日特翻出当年的稿件今天再发，很应景。
2017年，深圳“规划和国土资源委员会”发布公告，就“《深圳市城市规划标准与准则》第4章密度分区与容积率进行修订”征求公众意见。
这个“密度分区与容积率修订”，看似非常技术、专业，但实际上影响到每家每户房屋的价值。深圳的这一举动，代表了中心城市未来的发展方向。
这个方向就是：
中心城市“优质土地”越来越稀缺，建筑物的容积率将不断提高。在提高过程中，靠近地铁的物业和商业、办公物业提高得可能最快。低密度小区，拥有山海湖等景观的房子越来越稀缺。
上面是深圳城市开发的分区地图，一共有6种颜色。其中白色的为“生态红线内区域”，基本上是丘陵山地、湖泊、水库等，也就是不能建房子的区域。
“生态红线”范围之外，一共分为5个区域。他们的具体含义是：
密度一区 高密度开发 密度二区 中高密度开发 密度三区 中密度开发 密度四区 中低密度开发 密度五区 低密度开发区
根据城市不同的分区，深圳重新确定了建筑物的密度，也就是容积率。深圳的规则明确，容积率“（地上建筑面积+地下建筑面积）/地块面积”。
下面是五类地区“居住用地”的容积率指引：
值得注意的是，密度“一二三区”的“基准容积率”都提高到了3.2倍，最高是6倍。也就是说，如果一块居住用地总面积是2万平方米，可以建设的“地上+地下”总面积是6.4万到12万平米。深圳的新规则还提出，如果是以下情况，还可以适当突破容积率上限：
1、城市更新地区；
2、市政府批准、需塑造特定的城市形象与风貌的重点地区；
3、保障房项目；
4、各级城市中心区、轨道交通节点等特定片区；
5、其它政府认为符合城市综合利益的情形。
需要告诉大家的是，深圳的密度“一二三区”覆盖了深圳90%的建设用地，所以3.2倍容积率将是深圳未来“新建成区”的最低密度。
所谓“密度四区”主要为二级水源保护区范围内的地区及生态景观敏感区；“密度五区”主要为东部滨海一线地区及福田红树林自然保护区周边地区。
在北京、上海的土地拍卖中，“居住用地”的容积率一般在1.5倍左右，很少有超过2.5倍的。而深圳未来的小区容积率将维持在“3.2倍到6倍之间”，部分旧村改造将达到8倍以上。
深圳为什么把建筑密度搞这么高？原因很简单：土地太少了。深圳的总面积只有1997平方公里，不到北京的八分之一，不到上海的三分之一。即便如此，深圳还有一半面积在“生态红线范围内”不能开发。所以，深圳成为内陆建筑物密度最高的城市。在中国，大概只有香港、澳门的建成区密度超过深圳。
刚刚说的是居住用地，商业、办公用地的密度更高，按照这次公布的新规：
可以看出“商业服务用地”的基准容积率明显超过“居住用地”，在前三类地区分别为5.4倍、4.5倍和4.0倍。另外需要提醒你的是，商业服务用地深圳只规定了基准容积率，这是下限，这个类别的房子没有容积率上限！
也就是说，商业办公物业搞到15倍、20倍容积率都有可能。比如在深圳中心区的某大厦，占地面积不到1.9万平米，但总建筑面积达到了46万平米，容积率高达24倍！
下面分别是“工业用地”和“仓储用地”的容积率，也都只有下限。
深圳还给出了容积率的修正系数，但大多是增加容积率的。比如一个小区一边临路，则修正系数为零。两边临路、三遍临路、周边临路则分别可以增加容积率0.1、0.2和0.3。
此外，如果小区或者建筑物周围有地铁，也可以增加容积率。比如在200米范围内有2条或者以上地铁站点的，可以增加容积率0.7。这相当于如果地块面积是2万平米，可以多建设1.4万平方米的房子。
地铁站点修正系数
通过上述深圳的“密度分区与容积率”新规，我们可以得出如下结论：
1、在国家提出保护耕地、控制城市开发边界的情况下，大城市增加开发强度是必然趋势。
所谓增加开发强度，就是增加容积率，增加建筑物的密度。 2、在深圳，未来3.2倍容积率已经是低密度小区了，住宅小区将普遍在3.2倍以上，4到6倍将很常见，旧改小区将普遍到8倍甚至以上。商业、办公物业的容积率只能更高，市中心的“密度一区”将从5.4倍起跳，并不设上限。3、楼龄在10年之内的容积率低于2倍的小区将成为“绝版产品”，其价值将上升。
4、密度越低的“老破小”居民区，未来旧改可能性越大，旧改的时候给予较高补偿的可能性越大。当然，最好不要有地铁在其下方穿过，那样将来比较麻烦。 5、高密度的老小区，未来旧改难度比较大，因为容积率提升空间不大，过高的容积率会降低舒适感、压制房价。6、多条地铁设站的低密度小区，将尤其珍贵。
7、山景房、海景房价值会不断上升，因为这类房子给人的压迫感比较低。
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