物业公司难不难做？在许多人眼中，这是一个小投入、大回报的行业，但在姚春桃的眼中，物业却是一个越来越难做的行业，甚至有可能会变成一个夕阳行业。
物业“当家人” 越来越难做
姚春桃从事物业工作已经七八年了，最开始接触这行时，她没有团队，只能挂靠在别人的物业公司，2013年，她开了一家属于自己的物业公司，如今，这家公司在九江市区接手了两个小区。
由于人脉关系不广，姚春桃能接手的小区都是一些别的物业公司抛弃或者不敢接受的老小区，这种老小区的问题很多，工作也会更难做，在姚春桃心中，她一直想把公司做成一个品牌的物业公司，那样今后境遇就会好很多，但这只是她的理想。
那现实又是怎样？今年，姚春桃新接手了一个小区，之前这个小区的物业公司与业主闹了矛盾，大部分业主没有交物业费，物业公司维持不下去只好离场，姚春桃接手后，第一个困难就是物业费的收取。
“物业公司也是一个企业，需要依靠物业费来运转，没有物业费肯定维持不下去。”姚春桃深知收取物业费的重要性，所以她所有的服务也都是围绕这个来展开。
在姚春桃看来，能不能收到物业费最重要的一点就是要把服务工作做好，学会把业主当朋友，出现了矛盾要热情地去解决，不能直接将业主拒之门外。
“每个小区肯定都会有难说话的人，但是首先物业公司要把服务做好，这样大部分的人才愿意交钱，而且也有底气去与难说话的业主沟通。”姚春桃还讲述了一个她收物业费的故事。
在之前接手的一个小区，姚春桃也面临着收取物业费的问题，但是她并没有立即找上那些没有交钱的业主，反而是做好了本职工作，并热情地对待反映问题的业主，这样没过多久，一些常年不交钱的业主都交了物业费，对于一些仍不交钱的业主，姚春桃则开始上门做工作。
“有一位业主非常强硬，无论我们怎么做他的工作，他就是不肯交物业费，后来我就到他们单位去找他，也没说什么事，但那人一看到我立刻就明白怎么回事，晚上回来就把钱交了。”
拒交物业费 理由不只一点点
向业主收物业费成功的案例有，失败的其实也不少，在之前接手的那个小区，即便姚春桃做得再好，还是有一部分人没有交物业费，原因则有很多，比如房屋漏水、遭到盗窃、停车被刮等。
而这些原因让姚春桃感到十分冤枉，在她看来，这是很多业主没有分清事件的责任性，将问题一股脑都怪到了物业公司身上。
“业主遇到问题要分清楚事件的责任性，比如房屋漏水这件事，房屋建筑时间在5年之内，应该由开发商来负责，如果超出了5年，那就要动用房屋维修基金。”姚春桃告诉九江晨报记者，物业公司只是起到从中协调的作用，这也是物业应尽的义务，但是不能把这个问题直接丢给物业。
但就这个协调工作也让物业感到十分头疼，姚春桃说，想要动用房屋维修基金必须先要取得三分之二以上的业主签字，如果是三楼墙面漏水了，那住在其他楼层的业主肯定就不愿意签这个字，毕竟也要用他们的钱，这就需要物业来做工作。
“还有小区偷盗问题，按照《物业管理条例》中规定，只要物业公司的管理人员履行了正常的安全防范义务，不存在失职情形，业主家中财产失窃，不能要求物业公司承担赔偿责任。”姚春桃表示，尽管在偷盗事件发生后，她多次出示监控系统与安保人员巡查记录，但是依旧有部分业主认为只要交了物业费，如果家里被偷盗，物业就要负责任，从而拒交物业费。
为此，在这次接手小区之前，姚春桃还特意与小区的业主委员会签订了一份合同，并在合同中注明，在小区所有安保设施都做到位的情况下，如果小区出现偷盗等情况，物业公司不承担责任，业主不能因此拒交物业费。
“在处理小区事务时，物业公司与业主应该要相互理解。”
费用收不齐 物业沦为夕阳行业
相互理解再次成为了一个令人绝望的期待，李涛在物业行业打拼了十几年，最后他还是离开了这个行业，据他介绍，在九江，物业费收取率能超过80%的小区非常少，而100%收齐的则没有。
这一点也得到了姚春桃的认同。在她看来这个行业已经在走向末路，而原因有来自物业公司的，也有来自业主的。
以姚春桃这次接手的小区为例，该小区有800多户，物业费的收费标准为每月每平方米0.55元，平均每户有100平米，这样一户一年大概可以收取660元，整个小区就能收到52.8万元的物业费。
52.8万元物业费，咋看一下非常多，可接下来，姚春桃又算了一笔账，小区还有几十户空置房，外加一些因各种问题不交物业费的业主，这样算下来物业费就要缩减一笔，而支出却没有办法减少。
“就算该小区物业费的收取率为80%，那每年大概能收到42.2万元的物业费，但我们请了9名保安、5名保洁、1名水电工、1名绿化工还有几名行政工作人员，每个月光工资就需要支付3万多元，一年下来就接近40万元。”姚春桃说，除了人员工资，还需要对小区一些公共设施进行维修，公司只能基本保持正常运转。
可物业费收取率能到80%吗？姚春桃没有把握，她告诉晨报记者，在外人眼中，这是一个投入小、回报大的行业，每年都能收取大笔物业费，只有真正进入这个行业，才会知道有多难做，她也不知道她能坚持多久。
业主自治 并非是把万能钥匙
随着物业公司的不断更换、离场，小区“业主自治”成为了一种新的模式。2014年年初，东盟城中城开发商携房屋维修基金逃跑后，物业公司也因收费难，于去年9月撤离小区。
“他们走后，小区又变成无人管理，四处都是垃圾。”无奈之下，业主们再次将原本负责物业管理的曹炎清请了回来，不过这次他并不是代表物业公司，而是业主委员会。
曹炎清第二次接手东盟城中城后，小区便实行了“业主自治”。可这次的效果却出乎他的意料，大多业主都主动缴纳了物业费。物业费收取顺利，这也让小区日常维护有了经费，如今，东盟城中城虽说还有少部分不缴费的业主，但曹炎清却不着急。
“我们收取的费用都是用在业主身上，费用也会进行公示，业主们都表示能理解。”所以直到现在曹炎清也没有上门催要物业费，只是在各单元楼贴了缴纳物业费的告示，“业主们几乎都是自愿交的，所以我们不也着急。”
“业主自治”初步成效，居民也少了很多烦恼，“不说物业公司管理有多差，至少现在业主们都是自愿缴费。”一位居民说。
但“业主自治”也并非是把万能钥匙，相比东盟城中城，昌龙小区在两年前就实行了业主自治，可如今，这个只有几十户的小区也存在收费难的问题。
“去年9月收钱只有一小部分人交，不交钱的说我们不是物业公司，不应该收费。”昌龙小区负责收费的张大爷说，他也是小区居民，之所以牵头治理小区也是想把环境管好，可却遭到居民们的质疑。
效果有好有坏，那“业主自治”到底能不能成为一种趋势？
市房管局物业管理办公室的一位工作人员介绍，“业主自治”可以作为一种新型管理模式进行探索，但是想要推广存在很大的问题，毕竟缺乏配套的法律法规，而且业主委员会在法律上不是法人组织，只有管理权，没有经营权，一旦业主的权益受到损害时，往往无法判断该谁承担赔偿责任。
来源：九江新闻网
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