众所周知，业主大会及业主委员会是商品房开发建设催生出来的新生组织，在分析成都业主大会及业主委员会建设问题时，首先要回顾成都的商品房开放建设。成都商品房开发始于上世纪九十年代初期，五城区内最早动工开发的几个片区是（除开搬迁安置类的青羊小区、抚琴小区外）南边有棕北、玉林片区，西北边有西南交大旁的九里堤片区，西边有黄忠小区、战旗小区（属于经济适用房或安置房）等。还有一个特殊的大片区，由双流县的皇家经济开发区划归到武侯区的皇家花园、交大花园、中央花园、名流花园、红运花园等五大花园片区。最早搞房地产开发的是以国资为主的企业，比如成都市统建办、中房成都公司、交大房产、青年房产等。只有少数的民营开发企业，比如红运花园开发商、中央花园开发商等。下面我在谈成都业主大会业主委员会建设问题时，将要例举到五大花园特别是中央花园，以及政府开发的经适房黄忠小区等物业区的业主委员会建设案例，因为中央花园业主委员会建设进程集中了整个成都市住宅物业业主委员会建设中的各类典型问题。
下面，我正式介绍成都业主大会业主委员会建设问题。
【显著特点：业主共同的合法权益遭到侵犯，强烈要求成立业主委员会维护合法权益。】
1994年前后，当时还属于双流县的五大花园先后开始了商品房的开发销售，广告营销十分响亮，在多层住宅起价每平方米666元、别墅每平方米一千多元的低价诱惑下，全国各地的购房者蜂拥而至，销售火爆异常。但是住户入住以后渐渐感到，经常停电（因为供电系统没有同步建设，暂时搭接的农电）、自来水管经常出浑水（因为没有联通城市自来水，各个花园抽地下水）、搭配的热水器已经明令禁止使用、安装固定电话时要多交几千元的安装费、产权证也不能按时办理、小区绿化地上被开发商修起了一排排的小车库、幼儿园也没有按广告图按时修建...等等诸多问题。开发商组建的物业公司除了维持常规的物业服务外，主要就是为开发商办理遗留问题。业主很难找到开发商，只有找代表开发商的物业公司。当时的五大花园地区没有街道办事处和公安派出所、也没有居委会，虽然1996年就隶属于武侯区机投镇，但是镇不管街道社区。在这样的背景下，来自全国各地的业主们怎样向实力雄厚的开发商主张权利？——现实迫切需要成立业主组织即业主委员会！
怎么成立业主委员会？皇家花园、交大花园、红运花园的业主代表有的自发地选举业主代表，有的找开发商提供选举便利，成立业主组织。中央花园则不一样，发起于一次业主自发的集体签名投诉。1997年9月15日中央正召开中共十五大会议，花园许多住户在家收看实况转播时突然停电，大家先后自发涌去物管部质问，凑到一处议论起小区诸多问题时愤愤不平。于是就有住户在小区大门口摆张桌子组织住户签名投诉，很快就签了五百多名，带共性的问题有几十个。开发商的员工代表在业主投诉现场边拍照边扬言威胁，大家要求开发商出面谈判。最后谈判的结果是，开发商向业主们写了一份书面承诺，对投诉的共性问题做出整改计划，其中一条就是马上协助住户们成立业主委员会。
当此之时，许多业主连业主委员会的名称都是第一次听说，更不知道如何成立了，翻遍了成都市、四川省、国务院的文件汇编都没有找到相应的文件。最后才在建设部找到了第33号部长令1994年发布的《城市新建小区管理办法》，那里面也不叫业主委员会，而是叫“小区管理委员会”。于是开发商牵头成立了筹备组，筹备组仿照居委会选举方式先分楼栋组织业主选代表，然后召开业主代表大会选业主管理委员会委员，最后召开业主管理委员会全委会选举正副主任。当时，我居住在中央花园治病疗养，既没有参加投诉，也没有进筹备组，就是在选举中被大家选成了主任。然后，我才带领全体委员一是去落实业主委员会在政府部门的认可，二是督促开发商兑现承诺的问题。从此开始探索成都业主委员会建设问题。
【早期业委会定位不明（仍把维权放首位），常常和开发商相对立；物业主管部门遇到问题时常常以言代法，随意处置业委会。】
1998年5月，成都市政府以（98）65号文件发布了《成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定》（已于2007年11月宣布废止），这是成都市最早的指导业主委员会成立的政府规范性文件，其中第八条的原文这样规定“业主委员会由物业管理区域内的业主或其推选的代表以及街道办事处（镇人民政府）、居委会确定的人员组成，业主委员会主任由业主担任。业主委员会根据物业管理区域的规模由七人至十一人单数组成，每届任期二年。第一届业主委员会由开发建设单位牵头，在区（市）、县物业管理主管部门的指导下组建成立，并报市物业管理主管部门登记备案。”很明显，至少文件起草人（市房管局）构想的业主委员会就不是业主大会选举产生的全体业主物业自治组织，而是一个官办且官管的机构！对此，我在四川日报上发表题为《建立业主委员会之我见》的署名文章，公开点名批评了这份文件的这一条款，并鲜明地提出业主委员会的委员应当由业主大会或者业主代表大会选举产生的全体业主物业自主管理组织，不应该是街道办事处和居委会确定的人组成的官办官管组织。该文连同四川日报接连刊登的一组有关物业管理方面的文章（如《物业管理谁管谁》等）发表在四川省政府第119号令《四川省城市住宅物业管理暂行办法》审定之前，据说对有关条款有很好的影响。请看其中的第十三条“业主管理委员会由主任、副主任、委员组成，在业主中选举产生，数额应当为５人以上单数，每届任期３年；因物业产权变更不再是业主的，应当予以改选；连选可以连任。”成都市文件另一处体现官办或者官管业主委员会的地方是业主委员会成立之后需“报市物业管理主管部门登记备案”。大家知道登记备案和备案是完全不同的两码事，登记备案是审批合格后才备案，如同民政部门对社团组织的登记备案一样；而备案则是事后告知，不需要审批。所以《四川省城市住宅物业管理暂行办法》第十二条“业主管理委员会设立后应当报物业所在地物业管理主管部门备案。”就只有备案、没有登记两字。很显然，成都市的文件侧重于对业委会的管理，四川省的文件侧重于对业委会的指导。
案例：1、红运花园业委会成立后武侯区房管局不备案，受到四川日报的公开监督；2、中央花园业委会在武侯区房管局备了案，刻了公章后房管局还打算反悔；3、黄忠小区益民苑业委会刚备案就被成都市房管局宣布解散，之后该业委会状告成都市房管局胜诉；4、中央花园业主委员会按市房管局的文件规定开展换届时，武侯区房管局为了撇开原业委会组织换届工作，采取把一个物管区划分成五个物管区的行政手段，结果被原业委会组织小区业主状告武侯区房管局而被判决撤销其划分物管区文件。
以上这些案例说明一个问题，在这个时期成都的物业主管部门根本没有摆正对业主委员会的指导关系。黄忠小区的案例说明不该改选的业委会市房管局也无权组织改选，中央花园案例说明不该划分物管区的物业小区武侯区房管局划了也要被撤销。因为物业主管部门和业委会只是指导与被指导关系，不是领导与被领导关系，所以行政权力也不能滥用！
【评论：正是成都市物业主管部门在指导业主委员会成立和运作的指导思想上出现的这种显而易见的原因——把指导混淆成管理（领导），才导致了一系列的不利于业主委员会良性发展的后果。比如，市房管局曾出面粗暴地解散黄忠小区益民苑业主委员会，后被该业主委员会推上被告席，吃了败诉的官司。又比如，武侯区房管局曾不顾有关文件规定和中央花园配套设施不可分割的事实，在市物业管理部门有关负责人口头建议下把原本一个完整的物管小区武断地随意划分成五个小区，结果同样吃了该小区业主们提起的败诉官司。黄忠小区益民苑法院判决后就恢复了正常，可中央花园被人为地搅乱之后，五年过去了至今未能恢复正常！
成都市的物业公司成立协会尚且被写进《成都市物业管理条例》，可成都市的业主委员会却至今不能成立相应的社团组织，或者仅供业委会工作交流的松散型非社团组织。我认为，这样的做法不是在促进业委会的健康发展，而是在制约业委会的良性发展！根据过去我们搞业委会筹委会联谊会的经验，我建议成都市的业委会在成立不起来业委会协会之类的社团组织情况下，可以自发开展联谊活动。业委会不是政府机构，委员都是合法的公民或组织成员，宪法规定我国公民和非政府组织从事法律没有明文禁止的一切活动都是合法的，任何机构或个人也是无权干涉的！】
【有关物业业主委员会建设的法律法规、制度文件相继建立，业委会可以按部就班，但照章运行艰难。】
如果说1999年之前（以《四川省城市住宅物业管理暂行办法》发布为界）为成都业主委员会的孕育期，1999年~2003年（以国务院《物业管理条例》颁布为界）为成都业主委员会的初生期，那么2003年9月以后就是成都业主委员会的成长期。这个时期的最大特点是“章法逐步建立但有待健全”，可以说是“有法可依”的时期。全国层面出台的政策法规性文件有：《物业管理条例》、《物权法》、《业主大会规程》（后更名为《业主大会和业主委员会指导规则》以及《物业服务收费管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》、《物业服务定价成本监审办法（试行）》、《住宅专项维修资金管理办法》、《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》等。成都市出台的政策法规性文件有：《成都市业主大会活动规则》、《关于业主委员会办理组织机构代码证有关问题的通知》、《物业管理用房规划建设管理若干规定（试行）》、《成都市建筑区划划分暂行办法》、《成都市物业服务力量配备指导标准》、《成都市物业管理条例》等等。对成都业委会方方面面都有很详尽的规定，出现了“有法可依”的景象。那么，是不是成都的物业服务小区都按规定成立了业主委员会呢？已经成立了业主委员会的物业服务小区是不是真正行使了业主委员会的职权呢？事实给出的答案是否定的。事实为什么被否定呢？因为——
当前，成都的业主委员会正处在有章难循的艰难成长时期。
咋一听这样的说法，物业主管部门的负责同志会有委屈感，认为辛苦了这么久才建立了以上一些制度，你反倒说是“有法难依”。可能有些业主委员会也有茫然感，认为委员们都很尽职尽责，辛辛苦苦地为小区业主们服务，为业主做了不少好事和实事，没有觉得有多艰难啊。那么我问你两个问题：
第一、成都有多少业主委员会是严格按规定认真完成了招聘物业服务企业的工作？虽然业委会和物业服务企业签订了委托合同，那么业委会是不是按照相关规定有两个三分之二以上的小区业主赞成了所签的委托合同？
第二、业委会对所聘物业服务企业的服务费标准是怎样确定的？通过什么方式测算出来的？
我们撇开那些极低价格服务小区不论，那些中高档小区或高楼的业委会为什么不针对本物管区的实际进行一次定岗定员、然后再测算一下服务费的标准呢？可能是不会测算、更可能是不敢测算！下面我们就分析一下为什么说业委会现在是“有章难循”：
业委会在选聘新的物业公司时，由于利益、情感等诸多原因，原来的物业公司绝大多数都不愿意撤离，总会在业主中寻找代言人帮他们说话、拉票、投诉。当然也不排除业委会组织或个人不公正、存私心杂念，不安规定程序操作，结果一投诉一个准。
（五）规则制定不科学，照章办事难.举几个例子来说明这个问题：1、新建小区成立业委会的问题.建设部只设置了一个前提即“物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时”即可成立业委会。而成都市却设置了三个前提，另外两个前提是“首次交付专有部分之日起满两年且入住的建筑面积达到建筑物总面积20％以上”。为什么要满两年？为什么不把业主接收房屋定为入住？这个问题就是导致许多新建小区迟迟不能成立业委会的原因。
2、物管区域划分问题.谁都知道物管区域是规划部门在对房地产项目进行规划时就已经形成，物管部门凭啥还要去划分？在《成都市建筑区划划分暂行办法》里居然规定业主们也可以要求划分。中央花园就是先被房管部门错误划分、后又被物管区内的部门业主擅自划分（虽然尚未得到房管部门的公开认可）。撇开中央花园案例，假若业主们可以按自己的意愿划分物管区，那么小区内每一栋楼或者几栋楼的业主们也可以要求单独成为物管区，选举产生业委会呐。所以，我们可以说成都的这个暂行办法应该尽早废止或修订。以规划部门的项目规划作为唯一标准最妥，否则园中园就不只是中央花园个案了！
3、其它的例子就暂不列举了。
其实，只要认真研究就不难发现业委会虽然有法可依了，但是，真正要行使业主的物业自主管理权，实现《物权法》所赋予的“
最后，我给成都业主大会业主委员会建设提几条建议：
（一）必须建立业主委员会业务研究、工作交流的组织，无论是协会、联合会，还是松散的联谊会、沙龙等，只要是围绕业委会工作方法研究和经验交流开展活动，无论物业主管部门是否同意或是否批准都是合法的！
（二）、业委会必须学会规划部署本物管区的服务岗位，进而组织测算物管费的合理标准。基本方法是首先核定物管区岗位，然后对照《物业服务费收费管理办法》进行测算。具体方法另行介绍。
（三）、业委会必须脱离物管区内的利益体。比如，中央花园之所以从2003年“闹”到现在都没有理顺关系，表面上看是主管部门以及街办（包括居委会）指导不力，迟迟解决不了是否划分物管区或者怎样划分物管区的问题，究其本质分析，还是一个利益问题作怪！过去中央花园业委会在每个片区给业主们争取了一个活动室，但是活动室的管理没有交给物业公司。业委会最初产生意见和矛盾就是始于活动室的管理。后来有的片区业主坚持划分物管区，也是看好活动室的收益。现在，既然规章逐步健全，业委会活动经费有了明确来源，以后的业委会就应该脱离物管区内利益体的直接管理。
（四）、业委会指导部门（房管局、办事处、居委会）不应牵连物管区内的利益。物管区内总有或多或少的建设、改造工程，如网络、水电、安防、外墙等等，社会经济体为了揽到工程获利，总会找业委会的指导部门。假若指导部门的同志居间帮忙，势必卷进是非圈不能自拔。
（五）、业委会首先应当重点研究针对能够快速处理本物管区重大事务的《议事规则》（如何快速做出达到两个三分之二以上、或两个二分之一以上业主意见收集的议事规则）。
（六）、今年《四川省物业管理条例》将制定和出台，各个业委会应当充分重视这次立法机会，务必抽时间把实际工作中遇到的、用目前已有的规章制度难以处理的物管问题、以及自己的见解等及时反馈到省住建厅法规处、省政府法制办、省人大等机构，争取在新的立法中采纳你的意见和建议，使《四川省物业管理条例》更加合符实际，更加有利于业主委员会代表业主行使合法权益。
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