房地产商发布的宣传广告与实际不符是否要承担责任

律师解析：

根据我国相关的法律规定，一般来说房地产商发布的宣传广告实为要约邀请，不承担违约责任。但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该要约与实际不符的，应当承担违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条