2015-07-30 08:02:30 网络
房地产企业通过股权收购获取土地，溢价金额无法进入土地成本，由此会虚增高额税负，这是房地产行业普遍存在的问题，也是税务筹划的难点。很多地产企业因此放弃股权收购也经常存在。
本文提供一解决方案供大家交流与批评。某房地产企业找到智慧源，希望我们为他们在海南的一个收购项目提供税务筹划建议：被收购公司在海南拥有400亩土地，注册资本金1000万元，土地账面价值800万元，收购方准备以股权收购方式向原自然人股东收购股权，以间接获取土地项目。双方协商股权转让价4亿元。
此项交易，遇到了两个问题：第一，出售方要交纳7800万元【（40000-1000）×20%】的个人所得税。第二，收购方虽然付出了4亿元的收购代价，但是未来土地成本仍然是800万元，3.92亿元的收购代价在目标公司帐面反映不出来，未来土地增值税和企业所得税会增加至少2.13亿元元。
接受委托后，我们到项目现场调研。发现地上种植了大量树木。该项目原本是一个农业观光项目，后因经营不善处于停业状态。场地长期空置，公司大股东支付租金给公司后，私人出钱在上面种树。海南天气好，阳光充足，雨量充沛，10多年过去，树木成林，郁郁葱葱。经评估公司评估价值1亿元。
根据这个情况，我们给客户提供了如下筹划方案：总价4亿元不变，但改为股权转让款3亿元，另支付老板个人青苗补偿费1亿元。此交易条件的变化，可节税10,350万元。原因是：
1、根据税法相关规定：老板收到拆迁补偿费1亿元，无须交纳个人所得税，从而避开了原股权溢价转让的个人所得税2,000万元。
2、对于收购方来说，原支付的股权溢价款无法计入项目公司成本，只能在股东公司记帐，土地增值税和企业所得税均无法得以弥补和抵扣。而改为支付1亿元的青苗补偿费后，就可以计入项目开发成本，由于该项目未来要开发别墅，销售均价最低5万元，而楼面地价仅1500元/每平方米，增值空间巨大，未来土地增值税适用税率高达60%。增加1亿元成本后，未来项目公司至少可少缴纳土地增值税7800万元【10000×（1+20%+10%）×60%】、企业所得税550万元【（10000-7800）×25%】，合计节约税金8350万元。
本文中依据国税函[1997]87号《国家税务总局关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》支付给土地承包人的青苗补偿费收入免征个人所得税的规定，已被国税总局公告2011年第2号《税总发布失效税收规范性文件目录》作废，但实操中暂无新规定，各地税局对此大都暂未开征。本文提出供大家探讨与研究。
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