2016年春节后，我们看到一线城市为代表的房地产火了，之前我们分析过这是因为：1）国家去库存政策；2）信贷宽松；3）高杠杆炒作等原因引起的热潮。按照最近国家供给侧改革方案，房地产按照去库存的模式进行库存消化，实际上就是将目前普遍存在的房地产存量以及正在建设的房地产消化掉，因此国家出台了很多新的房地产政策，如：1）降低首付款比例；2）二套房降低门坎；3）要求房地产厂商降价等等。
按照正常的去库存方式，房地产应该是降价，而不是如此迅猛地涨价。那么为什么房地产，没有按照正常的逻辑降价反而涨价呢？实际上，任何事情反常的背后都有其正常的逻辑关系，目前的房地产也如此。
首先，目前中国存在三大核心经济问题：房地产问题、债务问题、汇率问题，其中债务问题最核心的是地方政府，而房地产问题最最核心的是银行和房地产公司。中国政府已经就债务问题推出了债务置换问题，但是债务置换目前因为银行系统的问题而无法有效执行下去，因此地方政府在债务上就存在较多问题，如何解决呢？因为地方政府最核心的资产是土地，因此必须抬高土地资产价格。而抬高土地资产价格的关键就是房地产价格要上涨，而且是迅猛地上涨，这样政府才能有效提高资产价格，才能和银行进行有效的债务置换。
其次，目前的汇率问题不是大量的热钱外流，而是中国老百姓担心RMB贬值进行大量的美元置换，这才是中国政府担心的根本，如果存在银行的50万亿RMB存款其中有1/10进行置换，我估计中国政府就坐不住了，就可能导致中国的外汇崩盘，因此需要把老百姓的存款锁在笼子里面，那么股市不行了，就得房地产上。
再者，虽然供给侧方案是国家政府进行经济改革的核心方案，但是其是长期的解决方案，在近期经济下滑严重的情况下，必须增加需求端的需求，其中最核心当然是支柱产业的房地产,而房地产已经占据国家经济总额的40%以上。因此，在进行供给侧改革的时候，必须适当扩大总需求，尤其是房地产产业。
还有，虽然实体经济存在流动性紧张问题，但是市面上流动性是非常宽裕的，同时又遇到资产配置荒等问题，导致很多企业、个人、家庭目前无法有效配置高收益资产，而房地产恰恰是满足众多高净值用户的资产配置需求，目前房地产热潮恰恰就是风口。
最后，各种新的金融模式，如众筹、房地产中介金融等，也起到相当关键的作用，这和之前的美国房地产贷款机构类似，起到了高杆杠的资金配置作用，使得根本无法首付的人群也能够买上房，但是杆杠比例已经达到10-20倍。
综上，如此核心的五个原因就是房地产热潮的背后逻辑：政府需求、外汇管理要求、需要适当扩大总需求以及资产配置要求、金融资金需求导致了2016年初在去库存背景下的房地产热潮，虽然是和去库存背景相背离的，但是也是符合背后的逻辑关系的。
但是我们不禁要问：这能够长期持续下去吗？面对这样的热潮，我们是否也参与一下呢？我们对于这个问题，进行如下分析：1）中国经济目前面临L型经济格局，供给侧改革才刚刚开始，面临巨大严重的产业转型和调整问题，因此中国经济还在中速下滑探底。2）在如此背景下，房地产业是同样的问题，目前的房地产热潮我们认为是回光返照，是暂时的，短期的，是目前高杠杆资金配置下的炒作原因引起的。3）目前房地产高潮和国内货币超发有很大的关系，但是中国的外汇存在严重的问题，因此货币超发仅仅是暂时的短期的。
因此，综上各种条件，房地产不具备长期上涨的可能，如我们之前分析一样：一线、强二线城市具有上涨的条件，而三、四线城市是应该下跌或者严重下跌的趋势。
我们的建议是：当房地产这波热潮传导到三线城市的时候，就是房地产整体发生问题的时候，如果你已经购买，必须在三线城市被传导到的时候，快速出手，否则估计也会被套进去。珍爱生命，远离房地产，这是我们的忠告。
联系客服
