【答疑精选】房屋委托管理与房屋转租纳税有别？

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问：

　　我公司将开发的商业铺面采取售后回租方式，即业主将房屋交给本公司依法成立的物业公司打理，物业公司将房屋租赁出去后再与业主进行结算。房屋在租赁管理过程中，如果物业公司出租价格高于业主委托价格，其中的差额利益归物业公司以作为委托报酬。日前，税务机关机关对物业公司进行纳税检查时，认为物业公司是房屋转租行为，按照《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》（国税发〔1995〕076号）的规定，单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为属于租赁行为，应按'服务业'税目中'租赁业'项目征收营业税。对取得的租金收入应当全额计算缴纳营业税，不能扣除租赁成本。请问，该理解正确吗？

某物业有限公司 王西

　　答：房屋转租与房屋委托管理是两个不同的法律行为。房屋转租是业主按照合同约定的价格将房屋租赁给承租人，并按约定的租赁价格进行结算，尔后承租人将承租的房屋再对外出租的行为。而房屋委托管理是业主将自己空余的房屋委托给物业公司对外出租（并非是业主将房屋租赁给物业公司），物业公司出租出去后与业主进行结算、收取佣金。只不过在佣金的取得方式上，有的直接按照租金收入的比例收取，有的是按照多出约定租金的价格作为报酬。但不管物业公司取得报酬的方式如何，均属于'服务业'税目中'代理业'范畴，而不属于'服务业'税目中'租赁业'范畴，因为物业公司是受托管理，并非是承租业主房屋，所取得的报酬为佣金。按照《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》（国税发〔1995〕076号）的规定，代理业的营业额为纳税人从事代理业务向委托方实际收取的报酬。《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）也明确规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。所以，物业公司应当差额缴纳营业税。

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