物流地产是指经营专业现代化的物流设施的载体，是出于房地产开发企业对利润的追求，根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。物流地产属于工业地产的范畴，指投资商投资开发的物流设施，比如物流仓库、配送中心、分拨中心等等,这里的投资商可以是房地产开发商、物流商、专业投资商。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。在运营模式上，我国物流地产包括地产商作主导，租售给物流商并代其管理；物流商自有地产，自己经营管理；地产、物流商直接合作经营；由第三方牵头，联系物流商和地产商四种。
我国物流地产运营模式
运营模式
概况
优点
缺点
地产商作主导,租售给物流商并代其管理
即房地产开发商是开发投资的主体,开发商选地建成相关物流设施后,再转租给物流企业。
更有效地帮助物流企业客户管理资金、降低成本,提高企业的核心竞争力。
对于小规模的物流企业而言,租金成本可能过高。
物流商自有地产,自己经营管理
即物流企业是相关物流设施投资建设的主体,建成后也是自己经营,自己管理。
可以节省一部分租金,而且物业的折旧费用可以享受到税收减免的好处。
管理水平可能比较低、非专业化,同时需要占用大量的资金,运营成本比较高,而且由于建设上的非专业性,建设成本可能较高。
地产、物流商直接合作经营
即物流商、地产商通过成立项目公司或协议、合同等其他契约方式共同出资、合作经营,各自发挥自己相关领域的优势,对于项目建成后的收益按照协议分享同时共担风险。
可以发挥地产商在拿地、设施建设等方面的优势,同时发挥物流商在物流效率设计、物流运营方面的优势,实现物流商和地产商的共赢。
在于双方前期面临信用风险,同时在后期利益分配问题、风险分担上可能出现矛盾。
由第三方牵头,联系物流商和地产商
即通过第三方将物流商和地产商各自的资源进行整合,同时对物流商和地产商的资格、实力进行审查,确保强强联合。
充分利用了独立第三方的审查,从而避免了物流商和地产商的信用风险,同时避免了后期产生的矛盾。
对于第三方的要求很高,而且要求中介市场有较高的行业自律,同时需要社会信用档案的支持。
数据来源：观研天下
对于物流地产行业的发展，我国政府一直施行支持与监督管理并行的策略，近年来相继发布一系列相关政策。2020年6月，《农业农村部关于加快农产品仓储保鲜冷链设施建设的实施意见》，提出进一步推进农产品仓储保鲜冷链设施建设工作，规范过程管理，加大政策支持，注重监督管理，优化指导服务，最大限度发挥政策效益。
2020年物流地产相关国家政策
发布时间
政策
内容概要
2020年6月
《农业农村部关于加快农产品仓储保鲜冷链设施建设的实施意见》
进一步推进农产品仓储保鲜冷链设施建设工作，规范过程管理，加大政策支持，注重监督管理，优化指导服务，最大限度发挥政策效益。
2020年6月
《关于2020年土地利用计划管理的通知》
在控制总量的前提下，土地利用计划指标跟着项目走，切实保障有效投资用地需求。
2020年5月
《关于加强国士空间规划监督管理的通知》
未取得规划许可，不得实施新建、改建、扩建工程。不得以集体讨论、会议决定等非法定方式替代规划许可、搞“特事特办”。
2020年4月
《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》
在符合国土空间规划和用途管制要求前提下，调整完善产业用地政策，创新使用方式，推动不同产业用地类型合理转换，探索增加混合产业用地供给。
2020年4月
《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》
优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。
2020年3月
《物流企业大宗商品仓储用地减半征收城镇士地使用税》
自2020年1月1日起至2022年12月31日止，对物流企业自有或承租的大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇:土地使用税。
2019年9月
《交通强国建设纲要》
发展“互联网+”高效物流，创新智能物流营运模式。
2019年3月
《关于推动物流高质量发展促进形成强大国内市场的意见》
构建高质量物流基础设施网络体系、提升高质量物流服务实体经济能力增强物流高质量发展的内生动力、完善促进物流高质量发展的营商环境、建立物流高质量发展的配套支撑体系。
2018年12月
《国家物流枢组布局和建设规划》
信息技术和智能化、绿色化装备应用，打造绿色智能型国家物流枢纽。到2025年，推动全社会物流总费用与GDP的比率下降至12%左右:到2035年基本形成与现代化经济体系相适应的国家物流枢纽网络。
2018年6月
《关于开展2018年流通领域现代供应链体系建设的通知》
加强物流基础设施建设，夯实供应链发展基础。发展单元化物流，提高供应链标准化水平。加强信息化建设，发展智慧供应链。聚焦重点行业领域，提高供应链协同化水平。要求顺应现代物流业发展新趋势，加强现代
数据来源：观研天下
目前我国人均物流地产面积逐渐上升，但与其他发达国家相比仍然偏低。到2019年，我国人均物流地产面积达到0.7平米，与韩国持平，相对日本（4.0平米）、美国（3.8平米）、新加坡（1.9平米）、澳大利亚（1.6平米）等差距较大。
2019年全球各国人均物流地产面积对比
数据来源：观研天下
根据数据显示，我国物流相关行业的固定资产投资，即全国交通运输、仓储和邮政业固定资产投资额整体呈增长趋势，增速在2017年后持续下降，到2020年的下降至1.4%，较上年减少2个百分点；在2021年前4个月中国交通运输、仓储和邮政业固定资产累计投资额增速达到19.8%，较上年同期快速增加。
2015-2021年4月中国交通运输、仓储和邮政业固定资产累计投资额增速
数据来源：观研天下
另一方面，近年来我国仓储物流专利公开量和专利申请量快速上升，到2020年我国仓储物流专利公开量达到597件，同比下降17.29%；专利申请量为468件，同比下降20.81%。2021年1-6月，我国仓储物流专利公开量达到330件，专利申请量为25件。
2014-2021年6月我国仓储物流专利公开与申请量
数据来源：观研天下
从新增供应上看，2021年一季度全国高标库共计新增供应200.79万平方米，其中东部地区新增面积最大，达到138.18万平方米；其次是西部地区，新增42.28万平方米；然后是中部地区，新增20.33万平方米。
2021年Q1中国物流地产市场新增供应地区分布
数据来源：观研天下
市场格局方面，在我国物流地产行业市场中，普洛斯所占市场份额最大，2020年占比达到28.5%；其次是万纬与宝湾，占比分别为8%、6.5%；然后是宇培和丰树，市场份额均在5%以上。
2020年中国主流物流地产公司市场份额
数据来源：观研天下
