租赁土地上建设房屋的所有权问题研究
在土地租赁一级土地市场（即，国有土地租赁）租赁的土地上建设房屋，房屋所有权归属于房屋建设人。
1、国有土地租赁：
1） 是国有土地有偿使用方式之一：
《土地管理法实施条例》第29条：
第二十九条国有土地有偿使用的方式包括：
（一）国有土地使用权出让；
（二）国有土地租赁；
（三）国有土地使用权作价出资或者入股。
2）国有土地租赁的方式——与土地部门签署土地租赁合同：
国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知
国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。当前应以完善国有土地出让为主，稳妥地推行国有土地租赁。
对原有建设用地，法律规定可以划拨使用的仍维持划拨，不实行有偿使用，也不实行租赁。对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。
国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。采用双方协议方式出租国有土地的租金，不得低于出租底
价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准，协议出租结果要报上级土地行政主管部门备案，并向社会公开披露，接受上级土地行政主管部门和社会监督。
3） 国有土地租赁，须进行土地使用权登记：
《土地登记办法》
第二十九条 依法以国有土地租赁方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关证明材料，申请租赁国有建设用地使用权初始登记。
2、租赁国有土地上建设房屋的所有权：
《房屋登记办法》
第八条办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
因此，在国有租赁土地上建设房屋，建设人可以取得该房屋所有权。
在土地租赁二级土地市场租赁的土地（土地使用权人分租的土地）建设房屋，建设人不能办理房产证。
3、 土地使用权出租概念：
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第四章土地使用权出租
第二十八条土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。
4、 土地使用权出租的方式：
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第二十九条土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
第三十条土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。
第三十一条土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记。
5、土地使用权出租，承租人不进行土地使用权登记：
国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知
承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。
承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。
土地的他项权利定义：
国家土地管理局印发《国家土地管理局土地登记规则》的通知
第二条土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。
本规则所称土地他项权利，是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。
因此，当国有土地租赁的承租人将其土地转租给第三人时，第三人并未取得土地使用权，仅取得了“土地的他项权利”。按照房随地走的原则，第三人在其租赁的土地上建设房屋，由于没有土地使用权而无法进行房屋产权登记。
汪沛 律师
汪律师毕业于吉林大学、中国政法大学和德国科隆大学并取得法学博士学位。
执业领域：资本市场、公司、并购。执业1年。
执业座右铭：“认真对待每一个客户。”
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