这里，我想主要比较三种定价方法：1、以市净率为基准的定价法 2、以市盈率为基准的定价法 3 以货值净现值为基准的定价法。
快餐文化，先摆我的观点，无论是以市净率还是市盈率比较基准，都会出现比较大的价值判断误差，以货值净现值为基准的定价法能较为准确的反映土地市场和房地产市场的价格波动，较为准确的判断企业的价值。
我们先来看pb定价法。
此法的问题就出在净资产的判定上。由于地产是典型的高负债行业，资产负债表上的会计记账方式的不同对资产端的影响会被放大数倍，导致净资产部分失真。
主要体现在存货和投资物业上。
存货是房地产企业的原料，计入资产负债表的存货包括了土地储备、正在开发的物业和已经开发还没出售的物业以及他们的资本化利息。由于存货一般是以成本值入账的，也就是说，哪怕你买地之后，地价翻了5倍，你记在账上还是你的买入成本及建造成本。但是，如果房价地价跌了，房地产企业还需要计提土地跌价损失。所以说，存货是一个计跌不计涨的值。这就造成了资产负债表上房企产企业的土地储备价值存在巨大的误判空间。有的房企多年前就低价布局了土地，这些年升值得海里去了，但是在资产负债表上却显得很穷～
以恒大举例，截止至16年年中，恒大土地储备原值为2591.1亿元，世邦魏理仕评估总值为5700.1亿元，增值3105亿元，增值率为119.6%。扣除增值税后，也有一两千亿的净增值。
投资性房地产也是个对净资产影响很大的项目。其记账方式主要采用公允价值价值记账法。由于现在无论是住宅还是商铺，租售比都很低，所以若把这部分资产当成永久持有资产，其“价值”堪忧，若把这部分资产当作未来可能出售的货值来看（注：投资性房地产入账的时候也是显示扣除了企业所得税和土地增值税的，但是在真实税务上并没有交税，只是会计处理和税务处理的标准不同，真实税务处理会在地产企业发生交易的时候收取相应税务。所以在报表上，这笔需要交但是还没交的欠税务局的债，被记为递延所得税负债和递延土增税负债），又极有可能是卖不出去的鬼楼。所以，投资性房地产项目很有可能是一个充满水分的项目。
同样以恒大举例，恒大估值千亿的投资型房企产项目，从收息角度看，租金2亿多，显然是不划算的。从左手倒右手当成时未来的货值看，也要大打折扣。
同时，我们可以看到，恒大的净资产只有471亿，无论是存货的增值还是投资物业的泡沫都会对净资产产生巨大影响。所以说，净资产这个值对于杠杆巨大的房地产企业来说，有时候只是个数字～
我们再看pe定价法。
地产企业报表体现的利润主要受以下因素影响：
1、收入结算特点：用一个八字短语概括：费用前置，利润后置。详细点说，一个快周转的房地产项目从拿地到销售，是只需要半年的，期间的发生的管理费用、销售费用、财务费用都会记在当年的账上。但是这笔销售收入，并没有算在今年的报表上，而是记在了交楼那一年的报表上。这就造成了房地产企业财报中费用和收入的错配。对于规模剧烈变化的房企，这种错配体现的更加明显。为容易理解，先假设交房结算周期滞后一年。某a房企今年开发规模扩大了一倍，某b房企规模缩小了一半，某c房企规模不变。那么我们可以发现，a房企今年的报表计入的是小规模的收入和大规模的费用。b房企今年的报表计入的是大规模的收入和小规模的费用。C房企可以认为收入和费用基本匹配。如果光看利润就会得出令人咋舌的结论，规模成长得越快，利润相对越低，规模成长得越慢或者说缩小的越多，利润反而越高！
2、毛利剧烈波动：地产行业的周期性会对地产股利润表造成巨大的影响。14年累死累活卖不掉的楼盘到了16年价格翻了个倍还秒光。市场的冷热周期带来的结算毛利率变化也会造成盈利的剧烈波动。同样，这种毛利率的剧烈波动也是建立在收入结算后置的基础上的。我们可以发现，像融创这种高周转高成长的公司，今年结算的项目是14年15年市场冷的时候销售的低毛利项目，到了17、18年才会结算15年末至16年卖的高毛利项目。
3、债务利息的处理方式：地产是一个高杠杆行业，为了迅速扩大土地储备规模和销售规模，企业有时会背上巨额的有息负债，这些有息负债每年的利息如何记账处理，也大大得影响到了净利润。
利息的处理方式主要有两种，一种是利息资本化，一种是利息费用化。所谓利息资本化，意思就是把利息放进当年资产负债表的资产里（存货里），在利润表中放进结算那年的销售成本里。理由很充分，我的负债是有对应项目的，在项目结算前，它都可以不算费用，等到项目结算的时候，把往年的这些利息都一口气放进成本里就行了。利息费用化的意思就是把这些债务产生的利息当做公司的财务费用，在当期的财报利润表中就体现了，当然，到了项目结算的时候，自然也不需要把这部分利息再计算一次放进成本里。简单的对比两种会计方式。我们可以得出一个很浅显的结论，利息资本化平滑了利润，这种处理方式更能体现公司的项目赚了多少钱的本质。而利息费用化更贴近于公司现金流的变化，毕竟一年一年的利息是实实在在的现金流出。但是，利息费用化会造成公司的盈利错配，使得财报上显示的利润更不真实。
举个简单的例子。A公司完全利息资本化。那么，不论它发展是变快还是变慢，它的收入和费用都是更加匹配的。B公司完全利息费用化。我们可以发现，收入结算和财务费用不匹配的问题就会被暴露出来了。它增长速度越快，今年的财务费用就越多，对应的利润就越少。它规模缩小的越多，财务费用就越少，今年的利润就会反而增加。
4、其他因素的影响。其他因素主要有：
外汇计提盈利或者损失（今年很多房企因为美元负债多，且人民币对美元贬值，导致外汇计提损失很多）。
土地跌价损失计提及转回。
其他非正常经营损益，比如恒大15年炒股赚钱等等。
综上，我们可以看出来，一家房地产企业财报的利润很可能不能反映真实的盈利情况。特别是在对于规模剧烈变化，市场热度剧烈变化的情况下，财报中的利润更加失真。以融创16年中报利润爆减为例。有如下分析。融创14-15年因为收购绿城佳兆业失败的原因，销售规模和土储规模停滞不前，造成今年结算的营业收入停滞不前，且今年结算的有部分融绿时代销售的低毛利率项目，使得今年财报中的毛利率也不高。但是今年融创高歌猛进，大举拿地，销售规模翻番。管理费用，销售费用大量增加不说，财务费用因为利息费用化比例加大的原因更是增大了很多，再加上今年人民币贬值，融创选择提前赎回大量外币负债，贬值损失和溢价赎回债务的费用又加到了今年的财报上面。可谓所有不利今年财报的条件都发生了。所以才导致融创利润爆减。但这种利润爆减，我认为并不意味着融创变差了。融创只是把今年真实产生的利润挪后了而已。而且是，融创今年成长越快，利润挪后越多！
为何我说以nav为基础的定价法最理性呢？
让我们回到房地产公司的本质，笼统得说房地产公司其实是由人、地、钱三个大类组成的。或者说，是由一个个房地产开发项目组成的。这些房地产开发项目的nav之和就是整个房地产公司除去部分现金和负债的nav。房地产商的各个项目的nav其实是可以估算出来的。因为各个项目的拿地成本是已知的，建安费用装修费用差距是不大的，融资成本是在财报中可以查到的，销售费用率，管理费用率也是相对稳定的，最关键的销售价格，是可以实时知道波动状态的。所以说，我们根据以上的已知或半已知信息，可以推算出各个项目的nav来，再加和，就能推导出整个房企的nav来。最重要的是，这个nav能够随时反应土地市场和住房市场的价格变化！
所以，我们可以看到，nav可以堪称传统pb－roe估值法中的pb代替项，不考虑分红的情况下，nav的长期变化率也可以看成是roe。再加上我们对这家企业未来nav增长能力的判断，我们就能很好的以nav为基础给这家房企估值了。
另外，在现在房地产并购四起的大时代，如果一家房地产企业具有很强的产业并购能力，意味着它拥有获取折价nav资产并提高其nav的能力，让其整体的nav未来增长得更快。所以，对这类房企应该给估值加分。
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