朱某清房屋买卖合同纠纷案代理词

 

尊敬的审判长、人民陪审员：

广东穗江律师事务所接受上诉人朱某清的委托，指派李春华律师、杨剑明实习律师作为其与被上诉人曾某燕房屋买卖合同纠纷上诉案的代理人。通过审阅案卷材料、询问当事人及庭审，代理人现就本案事实与法律依据发表以下代理意见。

一、 上诉人与被上诉人之间签订的《二手房买卖合同》系第三人中原地产代理（深圳）有限公司（龙珠分行）提供，合同中某些格式条款应归于无效

 二手房买卖合同中有关赎楼条款系中介公司提供的格式条款，该条款明显加重了上诉人作为卖房人的责任与义务，中介公司当时也未作必要的说明与解释。在被上诉人未办理好银行按揭手续无法确保资金及时到位的情况下，要求上诉人去赎楼，无疑加重了上诉人的责任和风险，这显然对于上诉人极不公平，因此该条款应归于无效。

二、合同未能履行并非只是上诉人的责任，被上诉人同样存在违约行为，上诉人享有不安抗辩权

上诉人与被上诉人之间均是通过中介来传递消息，双方没有通过电话等方式直接联络过。上诉人没有及时办理赎楼手续是因为家婆病重，急于回家看护，情有可原。回来后上诉人有和中介联系，并表示愿意少2万元楼款继续履行合同，但是中介回复说对方不愿意继续买楼了，所以上诉人也没有太把这事情放心上。并且，办理有关手续是需要双方配合的。

交付楼款是被上诉人的主要合同义务，本案中被上诉人仅支付2万元由第三方监管，并没有按照合同第四条约定于2013年4月10日前将剩余首期款打到监管账户，也没有向按揭银行提交按揭贷款申请的相关材料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，而这些都是合同能否顺利履行的最重要条件。相比之下，上诉人逾期办理相关手续并不必然阻碍合同的最终履行。

综上，被上诉人没有履行合同约定的主要义务，导致上诉人对于被上诉人的购房资格以及履约能力并不看好，恐陷入不必要的风险，上诉人当然享有不安抗辩权。因此，被上诉人应该对于合同未能履行承担主要责任，而不应由上诉人承担违约责任。

    三、一审法院判决上诉人承担违约责任缺乏事实与法律依据

根据《二手房买卖合同》第十条，“如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或设备返还买方已支付的定金。”可见，主张违约金或者双倍返还定金的前提是解除合同，而被上诉人并没有要求解除合同，只是主张20%的违约金。现在，被上诉人在本案之外又另行起诉要求上诉人返还2万元定金，而要求返还定金的前提是由于不可归责于一方当事人的原因且双方无意继续履行合同而解除合同。本案正属于此种情形，被上诉人只能要求上诉人返还定金，而不能要求上诉人承担违约责任。结合前述情形，被上诉人的目的并非在于房产，而在于据此谋取所谓的违约赔偿等不正当利益，其违约故意明显。更何况此事并未造成被上诉人多少损失，被上诉人也没有证据能够证明这一点。

综上，合同没能履行，各方均存在过错，且被上诉人责任大于上诉人。鉴于彼此现已缺乏互信，合同已无继续履行的基础，应予解除，且相互不负责任，由中原地产代理（深圳）有限公司向被上诉人返还2万定金即可。

以上代理意见，敬请法庭考虑并予以采纳为盼！

此致

深圳市中级人民法院

 

 

                                           代理人： 广东穗江律师事务所

                                           李春华   律    师

杨剑明  实习律师

                                            二0一三年九月六日