前言：人的生活离不开衣食住行，住房租赁满足了人们对住的需求。同时，商业性房屋租赁解决了企业或个人的经营用房问题。随着广东的经济发展，流动人口的增加，因房屋租赁而产生的纠纷矛盾也日渐突出。那么，在2017-2018年，广东省高级人民法院受理的房屋租赁合同纠纷案件的发改率为多少，其中企业及律师参与的案件占比为多少，主要的争议焦点及裁判观点是什么呢？
一、数据来源
案例来源：Alpha案例库
案由：房屋租赁合同纠纷
裁判法院：广东省高级人民法院
裁判时间：2017年1月1日 — 2018年12月28日
样本采集时间：2018年12月28日
案件数量：136件，其中2017年共104件、2018年共32件
备注：上述数据仅是我们在2018年12月28日从上述数据库获得的裁判文书样本，2018年12月28日后能公开获得的裁判文书实际数量可能因公开的流程或时间发生相应的变动。
二、审判程序
根据收集的裁判文书数据显示，2017年-2018年广东高院审结的房屋租赁合同纠纷案件共计136件，其中审判程序为再审的131件，二审的3件，执行的2件。
三、涉诉主体
根据样本数据统计，广东高院17-18年审结房屋租赁合同纠纷案件，法人作为一方当事人参与的案件占71%，至少一方当事人委托律师作为代理人参与的案件占67%。在法人参与的案件中，因涉及的利益较大且法人的经济实力较个人强，聘请律师的比例也远高于个人。
四、案件发改率
根据样本数据统计，广东高院17-18年审结房屋租赁合同纠纷案件的发改率为16%，其中指令再审的10件、提审的7件、改判的3件、撤销二审裁决维持一审裁决的2件。
五、涉诉区域分布情况的数据分析
上述条形图显示，广东高院17-18年审结房屋租赁合同纠纷案件主要集中发生在广州、深圳、佛山、珠海、中山、东莞等几个珠三角经济较为发达的城市。反映了此类纠纷的发生与经济的发展程度、商业的发达程度有关。
六、主要争议焦点及裁判观点
上述条形图显示，广东高院17-18年审结房屋租赁合同纠纷案件，争议焦点最多的是合同效力，其次是解除合同、缴付租金、房屋租赁合同的关系是否存在、房屋占有使用费、赔偿经济损失。我们主要以合同效力、解除合同、经济损失等争议焦点进行法律分析。
（一）合同效力
根据样本数据统计，广东高院17-18年审结的房屋租赁合同纠纷案件，最终认定合同有效的4件，合同部分无效的10件，合同无效的8件。其中认定合同无效及部分无效的主要理由为出租人未取得建设工程规划许可证、违反法律法规强制性规定、租赁期限超过二十年的部分无效、转租期限超过剩余租期等。
1.出租人仅取得案涉租赁物的建设工程规划许可证副证，租赁合同是否有效？
【法院认为】由于建设工程规划许可证副证只作为该工程已办理规划报建手续凭证，但已办理规划报建手续并不等于案涉租赁物已经按照规划批准的条件进行建设。在现有证据无法证明案涉房屋是否按照建设工程规划许可证的规定建设的情况下，出租人应当承担举证不能的不利后果。二审判决认定案涉租赁合同无效，并无不当。【（2016）粤民申8197号】
【法律依据】《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”
2. 房屋租赁合同约定期限为二十年，并约定租赁期限届满后合同自动延续十五年，承租人在签订合同时已支付三十五年的全部租金，案涉合同租赁期限超过二十年的部分是否有效？
【法院认为】根据租赁合同的约定，租赁期限是自房屋交付之日起至2048年，而案涉房屋已于2014年交付，且承租人已按租赁期限至2048年的约定支付了租金，一、二审判决认定案涉房屋的租赁期限已经超过二十年，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，一、二审判决认定案涉合同租赁期限超过二十年的部分无效，并无不当。【（2017）粤民申5909号】
【法律依据】《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”
3. 房屋租赁合同已明确约定房屋用途为工业厂房，可用于生产、研发、销售展览，且房产证上载明亦为工业。承租人将房屋用于旅游商场，主张出租人以欺诈手段订立合同，租赁合同是否有效？
【法院认为】案涉租赁合同明确约定房屋用途为工业厂房，可用于生产、研发、办公、销售展览。案涉出租厂房房地产权证上登记的规划用途为工业。租赁合同对房屋的用途约定明确，承租人在签订合同时是了解的，承租人申请再审主张出租人以欺诈手段订立的租赁合同应认定无效,缺乏事实和法律依据。二审判决认定案涉租赁合同为双方意思表示真实，内容未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同,并无不当。【（2017）粤民申3617号】
（二）解除合同
根据数据统计，广东高院17-18年审结的房屋租赁合同纠纷案件，出租人主张解除合同的有11件，占比55%，主要原因为承租人未经同意违法改建、拖欠租金、擅自转租等。承租人主张解除合同的有9件，占比45%，主要原因为出租人交付房屋不符合规定、出租人未配合办理消防或验收手续、承租人经营不善提前退租、第三人原因等。
4.承租人以经营不善为由向出租人发出提前终止合同的通知，出租人已与承租人结清未付租金费用并返还保证金，出租人再以解除合同需依约提前通知为由主张承租人承担赔偿责任，是否可获支持？
【法院认为】承租人以经营不善为由通知出租人要求提前解除租赁合同，因既不符合案涉租赁合同约定的单方解除条件，亦不符合法定解除情形，应认定承租人上述行为未发生单方解除法律效力。但承租人在发出提前终止租赁合同的意思表示后，多次与出租人一方进行协商。案涉双方之后依约结清了未付租金及水电费等费用，出租人亦向承租人全额退还租赁保证金。因此，出租人退回保证金的行为视为双方协商一致解除合同，按照合同约定双方互不承担违约责任。【（2017）粤民申3979号】
【法律依据】《合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。”
5.承租人逾期交纳租金构成违约，双方当事人在诉讼前未就合同解除事宜达成一致，出租人起诉主张解除合同，合同解除的时间以出租人起诉之日还是以出租人开始收取其中一个次承租人的租金的日期为准？
【法院认为】本案房屋租赁合同提前解除系因承租人逾期交纳租金和管理费的违约行为导致，一审法院因此认定承租人作为违约方是无权单方提出解除合同的主张，并结合双方当事人在本案诉讼前并未就合同解除事宜达成一致，也未就承租场地正式办理移交手续的事实，一审法院认定应以承租人向法院起诉主张解除合同之日为合同解除之日并无不当。本案次承租人有15人，二审法院仅依据出租人开始收取其中一家次承租户的租金的事实认定从该时起，出租人实际上已经实际控制、管理着争议的商铺并同意解除合同，并据此认定该时间点为解除涉案《房屋租赁合同》的时点，依据不足，本院予以纠正。【（2017）粤民再272号】
（三）其他
6.因案外人的犯罪行为导致租赁房屋毁损、灭失,应如何承担风险责任?
【法院认为】本案租赁房屋被烧毁是因为案外人故意纵火的犯罪行为所致，承租人对于本案租赁房屋被烧毁没有过错。《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条：“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任”对公平原则作了规定。结合本案实际情况，根据公平原则，应酌情由承租人对出租人的房屋损失承担20%的赔偿责任。【（2018）粤民再5号】
7.租赁房屋约定作为普通住宅使用，承租人将案涉房产地址注册为公司的住所地，且放置了办公设备，是否属于改变房屋用途？
【法院认为】租赁合同约定案涉房屋仅作为普通住房使用，不得用于合租及办公，如擅自改变用途，出租人有权立即解除合同并没收押金。租赁该房屋后，承租人将案涉房产地址注册为其个人独资的公司的住所地，且涉案房产中放置了办公设备，具备办公条件。据此，一、二审法院认定李士燕改变房屋用途为办公，并无不当。【（2017）粤民申5424号】
8.员工离职后仍继续占用原单位于其在职期间租赁给其的房屋不还，且拒不交纳租金，原单位据此提起诉讼，是否属于法院主管的范围？
【法院认为】原单位起诉时与员工已不存在行政上的隶属关系，故本案实质属于职工离开原单位后，与原单位发生的房屋租赁纠纷，据此，并不属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”。鉴于原单位起诉时双方属于平等的民事主体，且原单位就其主张的诉请事项提交了相应的初步证据，故原单位提起本案诉讼符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的受理条件，人民法院应予受理。【（2017）粤民再546号】
【法律依据】《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗贸的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”
9. 租赁房屋的原所有权人与承租人签订租赁合同，租赁房屋的所有权发生变动的，承租人可否继续向次承租人收取租金？
【法院认为】本案中，在房屋租赁期间房屋的所有权虽然发生了变动，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力”规定，在原租赁期间内，承租人可继续享有原合同的权利，不因房屋所有权的变动而有所改变。承租人作为第一承租人兼转租人,依约可继续享有向次承租人收取租金等权利。【（2017）粤民申9721号】
结语：本报告以公开的裁判文书为依据，从审判程序、涉诉主体、案件发改率、涉诉区域、主要争议焦点及裁判观点等多个维度分析了2017-2018年广东省高级人民法院审结的房屋租赁合同纠纷案件，希望能为大家提供帮助及借鉴，注意房屋租赁活动的风险，最后实现互利共赢。
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