【世联实操案例】坐标西安，深度解读地铁车辆段上盖物业的技术难点

序：世联实操轨道物业项目，坐标西安，在区域陌生，配套缺乏，客户认知度较低的背景下，世联团队成功解决市场和技术层面的问题，开发商对世联的工作成果也高度认可。此次项目沉淀出市场研究方法论以及对车辆段上盖物业的结构问题和抗振减噪措施的系统总结。

项目规模

项目总占地380.55亩，总建面68.41㎡，整体容积率2.7，成熟区域周边，陌生区，缺乏自然资源，地块分隔，90/70限制中大规模，中高强度，地铁驱动项目。

项目难点之一：市场层面

项目紧邻高新区，西三环以西；城郊结合部形象，配套交通欠缺，客户认知还比较陌生。如下图所示，项目离中心区距离稍远，周边多工厂和农村面貌。

针对现状，世联从四大研究方向进行项目定位：

一是从西安房地产市场、区域竞争及区域价值梳理寻求本项目的发展机会；二是明确项目核心客户及客户构成，并对客户置业特征进行深入解析；三是通过同属性成功案例的分析，制定项目整体定位及发展战略、项目开发的关键策略、市场和财务可行的规划建议；四是为项目制定了具有可操作性的开发计划，并提供规划设计任务书及户型平面排布建议

项目定位及三大软性价值平台的建立

定位策略：依托“三公里，定义西高新核心生活圈”的区域价值平台；打造西安独具特色的“优科理想家园” 。

在竞争策略上，前期：以市场竞争为前提，抓住主流客户群体的真实需求，定位中高端；以优科生活理念为先导，彰显西高新创新文脉内涵，建立与西高新的密切关联，实现项目的成功启动和市场影响力。后期：把握区域成熟的机会，在建立市场影响力的前提下，实现项目向高端的升级；通过智能化、节能化等科技化设施，提升项目居住价值，把握科技住宅的主流趋势，打造复地的高科住宅产品线。

形象、服务、机会三大软性价值平台：

1. 形象价值平台：以外观形象充分表达科技时尚感，形成鲜明的气质标识；建立社区无线网络，打造彰显个性化的ihouse

2. 服务价值平台：通过社区配套的支持，打造一种全天候便利的居住方式

3. 机会价值平台：通过社区网络与商务会所，营造充分交流的机会平台；设立创业支持基金和平台，为社区成员提供自我实现的机会

项目难点之二：技术层面

项目作为车辆段物业，除了面临市场层面的问题，还面临技术层面的两大难题，即结构问题和抗振降噪问题。

结构问题

结构问题是地铁车辆段物业必须面临和解决的首要问题。其难点在于在车辆段平面上做盖板或平台。

在面临这样的项目时，世联认为主要有以下五个限制条件。

限制条件一：车辆段线埋入地下会使成本大幅增加，为节约成本，在地面上作车辆段；

限制条件二：列车重量很大，由于成本原因，车辆段下方不做汽车的地下停车库；

限制条件三：车辆段要保证有9m的空能空间，即盖板高必须要有9m；

限制条件四：上盖物业后，存在两套消防系统，即车辆段和上盖住宅两个消防环线，因此要解决上盖物业的交通问题；

限制条件五：上盖物业要考虑柱网落地的问题。

其中，柱网落地问题是地铁车辆段物业需要解决的基础问题。

地铁车辆段上盖物业和下层车辆段厂房柱网不能对齐，上盖物业的竖向构件不能直接连续贯通落地。

上盖物业大多为小开间轴线布置的住宅，柱网及开间尺寸大部分为3.3m～5.4m*5.1m～6m；

下部车辆段厂房柱距比较大，柱网尺寸为8.4m*12m～18m。

针对车辆段上盖物业结构问题，世联提出的具体措施是：在结构改变的位置布置水平转换构件，即转换层，来完成对上、下不同柱网，不同开间的结构转换，并合理解决竖向结构的突变型转化。根据这一理念，设置转换层的地铁车辆段上盖结构剖面图如下：

上盖物业层作为物业平台，包括绿化带、物业消防环线等；

转换层为转换结构主体，包括上盖物业管线、汽车停车库等；

盖板层为地铁车辆段厂房，包括运用库、检修库、洗车库、变电所、办公用楼等设施。

这样，通过设置转换层或转换平台，既能解决上下部柱网落地问题，同时，还能解决双消防环线、物业管线、停车库等限制性因素。

抗振降噪问题

地铁上盖物业位于车辆段上部，车辆频繁过往引起的噪声和振动，会形成客户购买抗性，将极大地影响项目经济效益。因此，抗振减噪是地铁物业必须解决的另一大问题。

（1）抗振

根据地铁振动的产生、传播、相关因素等分析，可以从三个方面来控制地铁产生的振动：振源的控制、振动传播途径的控制、受保护建筑的控制。

振源控制的6大措施

1. 使用特性车轮或者消声车轮；

2. 修整车轮踏面，轮轨踏面经常润滑；

3. 采用阻尼钢轨和无缝焊接长钢轨，钢轨表面定期打磨，钢轨接缝处加强保养；

4. 钢轨转弯时避免小半径曲线，采用灵活转向架；

5. 车辆轻型化，实验证明，车辆载重的减小可使得受影响建筑振动幅度有所降低；

6. 采用适当的弹性扣件，可以增加整体道床的弹性。例如，北京地铁使用的DTI型和DTV型扣件中，DTV型扣件经过室内实验比DTI型扣件可减少振动5～8dB。

振动传播控制的2大法宝

1. 在钢轨与轨枕之间加隔振材料，可以使用橡胶隔振垫、轨道隔振器和浮置板隔振系统。其中，浮置板隔振系统隔振效果最好。

2. 在轨道周围设隔振带。一般来说，减振沟越深，其有效隔振频率的下限就越低，减振效果越好，只要沟的尝试足够，就可以获得理想的隔振效果（理论上可以完全切断振动波的传播）。下图为3种隔振带示意图。

受保护建筑控制的3大手段

1. 规划地面建筑到隧道的水平距离。

2. 采用屏障隔振；

3. 在建筑楼板及其他局部构件中设减振装置（减振层）；

项目车辆段上方的盖板层可以起到屏障隔振的作用。同时，通过对转换层进行基础隔振工艺处理，也可以有效隔振。项目通过设置减振层这一措施，最终将车辆段振动控制在国家规定的最低标准以内。下表为城市区域环境振动标准。

（2）降噪

地铁噪声源主要包括四个方面：列车运行噪声、风亭和冷却塔噪声、车辆段噪声及结构振动噪声。四种噪声源中，列车运行噪声占主要地位，其噪声级随速度的增加而增加，且主要来自轮轨噪声、高速行驶产生的空气动力噪声、机械摩擦噪声等。另外，针对风亭和冷却塔噪声，一般出风口离建筑物距离大于5m，位于这个距离以外，不用采取措施就可以得到满足。

本项目通过合理设置风亭和冷却塔的位置，加上降噪盖板等措施，成功地将项目噪音控制在国家二类标准（昼间60分贝，夜间50分贝）。