美国有一个著名的“股息精英榜”，能有幸登上这一榜单的上市公司至少连续25年保持股息增长，其中不乏耳熟能详的公司，如可口可乐、沃尔玛和埃克森这一量级的庞然大物，然而，在这些高大上的聚集地中我们会发现一个陌生的名字—HCP，美国医疗REIT的领跑者，健康护理物业投资公司，这是一家市值超过217亿，却仅仅只有154个全职员工的“小规模”公司。
可以预见，未来国内的养老地产REITs将会不断涌现，HCP作为全球领先的REITs型地产投资公司，它是如何做到这一成就？它的运营模式又有什么借鉴的作用？Jack认为，低得令人发指的运营成本以及高不可攀的物业规模是它独领风骚的两大独门秘技。
第一低：无限趋近于0的运营成本
翻看HCP最近5年的财务报表，印象最深的就是租金收入与运营成本的天差地别。对比下表中的各物业组合的平均租金收入以及平均运营成本，2013年占了物业总数70%的养老社区和专业理疗养老院平均的平均租金收入分别达到了168.6万和179.4万，而它们的平均运营成本达到21.5万和8千，剔除了RIDEA结构下（委托管理模式）的物业，它们的平均运营成本仅有9千和8千。实现这一成果的是净租赁的运营方式， 通过运营风险的转嫁给运营商，压缩运营成本，稳定获取较少的租金收入（美国最大的运营商Brookdale吐槽高风险高回报太忽悠人了，哥净利润率还一直没正过T_T）。第二低：“乘火打劫”的低成本收购
但仅仅依靠低运营成本意味着低风险的运营方式，并不能保证你就能成为这个行业的龙头老大，你需要较高的收入来获取你的高经营现金回报率来支撑你的股息增长，那HCP又是如何做的？2008年全美经历一场金融浩劫，很多公司处于生死存亡之际，但在低谷中往往孕育着机会，而HCP就是善抓机会的玩家。2010年，HCP悄然完成了当年最大一笔REITs收购案，以61亿美元低价“打劫”了私募股权投资基金凯雷（Carlyle Group）旗下养老地产投资兼运营商HCR MonorCare的全部物业，这一举动使得当年HCP在理疗养老院模块的收入呈现爆炸式的增长，达到令人咂舌的975%。5X5运营模式带给HCP最大的优势是能以多元化的投资组合快速进入不同的养老物业领域，各类养老物业都有涉及使HCP在机会来临时，能快速反映，同时有着足够的经验进行运营，这也是为什么2010年之前，理疗养老院并没有给HCP足够的收入，但HCP一直没有放弃的原因，而现在的医院和医疗办公楼不排除未来也能给HCP带来意外之喜。
第三低：低成本的融资渠道
市场机会多却往往稍纵即逝，尤其是在行业低谷的情况下，袋里有钱的公司往往成为最后的赢家，完美的现金流使得HCP成为那个抓机会的赢家而不是被收购的失败者。HCP这一震惊市场的收购的成功也源于低成本融资策略。
2014年1月，HCP分别从全球三大国际评级机构穆迪（Moody）、标准普尔（S&P）和惠誉（Fitch）纳里获得了新的信用评级。对于HCP的高级无担保债券，三家机构分别给出Baa1（稳定）、BBB （稳定）和BBB （稳定）的信用评级，是行业里的最高评级。这一优势使HCP能有效降低自身的融资成本，如2011年1月，HCP发行了总额24亿美元的无抵押票据融资，总融资成本仅为4.83%，低于2010年末公司加权平均的利率成本6.19%。而常年采用固定利率的负债方式(90%的负债是固定利率)，有效地规避了利率市场波动的风险，虽然一定时间内债务成本可能高于其他的竞争对手（HCP5.22%高于Ventas的利率），但风险常常来源于未知，未来未知的利率市场风险在一目了然的负债下消逝无踪。
说了那么多，HCP的成功离不开它的成本的“低”以及规模的“高”。HCP“低成本控制 高规模租赁”模式驱动已经在成熟的资本市场里得到验证，但对于国内尚待启动的REITs基金来说，低收益的租赁市场（国内租金回报远远达不到海外3-5%的水平线）、不完善的政策环境和分工不明确的产业链等不利的因素下，这一成功模式是否能成功嫁接甚至转化还需观察，不排除开拓出一条中国特色的REITs经营之路来（至少Jack还没找出来，不然也不会在这里辛苦码字了）。
总之，REITs基金未来全面的启动是不争的事实，但真正摸索出一条出路还需克服种种的难关。
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