一、谁是EQR
Equity Residential（EQR）——美国最大的上市公寓运营商，标准普尔500指数成员，定位于收购、开发和管理高品质的公寓。截止2016年年底再全美拥有302处物业，76,513个物业单位。近10年的平均股东收益年复合增长率达到8%，超过23亿美元的年营业收入，超过16亿美元的年息税前利润。其旗下的公寓保持了95%的入住率，核心市场包括波士顿、纽约、华盛顿、南加利福尼亚、旧金山湾区和西雅图等经济繁荣、人口稠密的地区，公司通过收购和自建两种途径大量占有这些核心市场的优质物业，并对其进行严格管理。
从美国的整体市场水平来看，EQR所布局的核心城市和非核心城市的市场占有率及年有效租金的增长处于明显的优势地位。
EQR的公寓出租情况非常良好，其核心市场以及非核心市场的空置率基本控制在5%左右，而美国的公寓平均空置率为6%，这也从侧面体现了EQR非常优秀的运营和管理能力。
从租金水平来看，EQR仅在2008年至2010年金融危机时的租金水平有所下降。从整体来看，EQR的租金水平从2000年以来一直保持稳步上升的态势，尤其自2010年以后，涨幅呈明显态势。EQR的有效票租金水平远远高于市场的平均水平，这直接表明EQR在租金溢价和利润获取能力方面具有绝对的优势。
二、EQR的成功路径
EQR的成功首先是和美国出租市场的稳步发展息息相关，其次EQR在几个关键时期都做了重要的战略转型并阶段性地提前做好战略部署，此外EQR优秀的产品设计和运营管理能力也使其能够一直保持领先地位而不受到挑战。以下将从三方面来分析EQR能够稳坐美国出租公寓第一把交椅的成功路径。
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稳步发展的公寓出租市场为EQR的崛起提供了良好的环境
（1）高涨的租房市场需求
美国首次结婚年龄的逐步上涨的趋势，使美国租房市场需求居高不下。
（2）特大型城市的“极化”效应
在美国的核心城市，住宅的价格高涨，和国内的一线城市情况相似。这些核心城市对应届毕业生和年轻人、创业人群有着极大的吸引力并提供众多机会。高昂的住宅价格和刚毕业就业年轻人较低的收入水平形成了较大的房价收入比。如某些房价收入比达到10以上的城市中的青年需要花5-10年的时间来进行购房资本的初步积累。由此，租房的需求被极大的释放，流动人口需要租房来解决居住问题，毕业生需要通过租房来解决漫长的“原始资本”积累的过渡期。而在月供的成本和租金成本的剪刀差巨大的时候，年轻人通常更会倾向于通过租房来解决住房需求，这也是EQR在发展后期将重心都主要集中在几大核心城市的原因。
近15年美国公寓市场空置率情况
（3）持续上升的收益率。
美国近15年来的REITs发展中，有效租金水平基本维持在每年3%的增长率稳步上升，除了在金融危机时期出现了较高的空置率、租金水平大幅下降之外，空置率基本维持在5%左右。
近15年美国公寓市场空置率情况
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强大的企业战略层面把控力使EQR在每个关键时期都能成功转型
EQR能够快速地崛起与其决策层的战略把控能力密切相关，在每个关键时刻EQR总能及时作出正确的战略调整，找到自身新的发展定位、适应新的发展环境。以下从四大战略发展阶段解读EQR于不同发展时期的战略转型。
（1）收购资产包（1992年以前）
公司积极买进新物业，关注1985年之前建造的B 级公寓和A级公寓，逐步收购小型资产包。
（2）多渠道地融资与大规模地并购（1993年—2001年）
多渠道融资：
EQR是美国第一家经营出租公寓的上市REITs，而根据美国法律，REITs是需要把利润的90%以上用来给投资者分红，这使EQR的发展高度依赖外部的融资。EQR以令人咋舌的月月融资的速度于20世纪90年代飞速地扩张着。
EQR融资时间表
如上表所示，在1996年至2007年之间，EQR采用多种融资方式不断扩大融资规模。1998年以前EQR主要依靠增发股票和发行优先股进行融资。1998年下半年，收到亚洲金融风暴的冲击，由于银行信贷开始收缩，影响了投资人对REITs等投资风险的顾虑，REITs估价平均下降了24%，依靠REITs的再融资模式受到挫折，于是EQR将目光投向了债券市场。1998年至2007年之间，EQR使用了多种不同期限的债权融资工具，包括折扣债券、浮动利率债券等。而在利率较高的情况下，EQR也灵活转变融资工具，通过使用可转债来降低融资成本、减小资金压力。
大规模地并购：
EQR的多元化、多渠道的融资手段为其扩张的道路提供了强大的资金保障，使EQR从1993年上市伊始就进行了长达7年的大规模公寓收购，资本地灵活运用使EQR在2002年时的公寓规模达到了23万套。
通过多种渠道的融资来支持大范围的并购，EQR完成了公司规模的快速扩张。1993年上市EQR仅有69处物业、2.2万套公寓；到1998年时已经增加到654处物业，18万套公寓。而到了2000年，EQR已经拥有1104处物业，23万套公寓。
规模效应所带来的成本效应：
EQR快速扩张的规模也为其带来了与相关供应商更大的谈判能力和价格把控力，使其具有强大的规模效应。
统一采购、统一租赁家居和家电设备→降低运营成本
统一入户电话网、有线电视网、宽带网、煤气管道、水电网络→降低使用费用
统一全国范围的广告营销→降低单位营销成本
统一员工培训、提供标准化物业服务和维修服务→降低人力成本
规模效应使EQR的管理费用率（管理费用/主营业务收入）维持在2-2.5%，是同行业中最低的，仅为平均管理费用水平的一半。
（3）剥离非核心资产（2002年—2012年）
在经过快速地规模扩张、占领市场后，EQR逐渐意识到了规模可以为其带来市场占有率但不能更进一步提高利润也无法带来具有更高价值的核心竞争力。2003年EQR提出要从出租率低、成长慢的市场退出，花更多时间、财力、人力，集中于租房需求大、成长快、利润更高的市场中去。
EQR规划在2005年末规模布局从50个州缩减到30个州，而到2007年末时，EQR的精英范围已经实际上缩减到24个州了。EQR于非核心市场公寓的占比从14.3%下降到了5%，于核心市场的公寓占比从85.7%上升到了95%。
（4）进一步精简业务范围
EQR曾在2000年收购GLOBE，进入家具出租行业，但事实证明家具应该由外部采购来发挥其规模效应。2002年EQR将该业务卖给家具出租的行业龙头。此外EQR还将“社区网”卖给了IT公司。
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优秀的运营管理能力
（1）优惠的租户政策
EQR为租客提供跨城市转租政策。EQR凭借其自身庞大的规模，覆盖了各类人群市场。因为EQR在美国数十个州的核心地区都拥有物业，当其中某处物业的租客由于工作或生活等原因需要跨城市居住是，他们无需在寻找新的中介、应对新的房东，EQR可以在短时间内就为其提供旗下和目前居住的物业相同品质和层级的物业，为其安排租住，租客可以毫无顾虑EQR为不同定位的消费者提供多样化的产品，并用优惠的政策、强大的服务体系吸引各阶层的不同人群，其突出的运营管理能力也是EQR成功的关键所在。地从一个城市迁移到另一个城市。
EQR还为租户提供购房存储账户服务。只要租户在EQR旗下的物业中租住公寓超过一定的年限，并且在EQR租房期间购买了指定开发商开发的房子，租户们就可以获得以往所付租金的最高不超过20%的租金返还，用作购房款。
此外EQR还承诺租户在入住EQR旗下公寓时，在30天内有任何不满意的地方，甚至无理由都可以换租。
（2）打造全方位的服务体系
物业服务—轻酒店化的居住服务：EQR提供24小时不间断的快速响应服务。EQR提供的常规服务包括：室内照明开关、插座、采暖、空调、热水器、冰箱、排水管道堵塞、漏水管道装置和系统等。此外，EQR通过智能化的租住系统，让租客可以通过移动网络来发送服务请求，并且可以通过在线完成租金支付。
社交服务—不为社交的社区建设：EQR为租客打造了可以与邻居分享和交流的在线平台，租客可以加入相应的租客群。EQR此举即能为租户之间提供交流空间也能依靠在该平台上提供的各种优惠、营销活动让租客带动更多的新人来租住EQR的公寓。
辅助服务—额外的便利服务：EQR除了提供各种和自身物业、租房相关的服务外，还提供相应的辅助服务。EQR于服务商Zipcar进行合作，给租客额外的折扣用来搬家。EQR于服务商Cort Furniture合作，如果住进EQR的公寓，就可以在入住第一个月内获得25%的家具折扣。
（3）精准的客群定位
EQR的成功另一个关键因素是其精准的客群定位，EQR以三类人群作为其核心客群。首先是千禧一代，年龄在20-34岁之间，仍然与父母住在一起，但将要形成自己的家庭。该群体有60%-70%的人群有租房需求。其次是单身人群，EQR的客户结构中，单身人群的占比超过了42%，是占比最高的群体，同时这部分人群也是买房意愿最低的人群。最后，EQR瞄准的是高学历、高素质、高收入人群，这意味着EQR的租户更具备强劲的支付能力，使EQR可以推出高端市场产品来满足该类人群的同时获取更大的利润空间。
（4）多元化的产品体系
EQR主要提供三大类产品，分别是花园洋房、中高层住宅和军队住地。花园洋房为两层或三层的住宅，三层以上的则为中高层住宅。这两类产品会为租户同时提供包括健身房、游泳池、洗衣房等辅助设施和空间。军队住地则是在军队基地的公寓。公司多元化的产品体系吸引了大量不同层次的客户，租户人群包含了白领、蓝领、学生、老人、军官和其家属。
三、EQR的成功案例
1、1500 Mass 公寓，华盛顿特区，2011年并购取得
物业属性：1951年的物业，中央商务区，华盛顿特区
投资计划：投入资金用于装修、设备安装、水电煤等能源接入，还包括窗户的安装
投资表现：
购买价格：9500万美元
额外的投入（装修等）：1430万美元
目前的物业估计价值在1.77亿美元
实际租金已从1163美元上升到1638美元
投资资本的当期收益率：7.2%
2、Northpark， 伯林格姆，加利福尼亚州，2010年并购取得
物业属性：1972年的物业，相邻老伯林盖姆市中心，周边有铁路站点，与101号高速公路毗邻
投资计划：投入的1200万美元用于物业的内部装修、洗衣机的安装、相关设施的购置、水电煤等能源的接入，包括太阳能光伏
投资表现：
采购价格：116美元
额外的投入：1200万美元
目前的估计价值在2.55亿美元
实际租金已从1333美元上升到2647美元
投资资本的当期收益率：10%
3、Helios (f.k.a. Second & Pine) ，西雅图，华盛顿州—EQR自行开发
物业属性：西雅图市中心物业
项目特征：
40层的高层
室内全阁楼/室外舒适空间
国家最先进的健身中心和室外狗行通道
美国绿色建筑委员会的绿色建筑认证
投资表现：
开发费用：2.157亿美元
预计租金：3.62美元/平方米
预期收益率：5.58%
物业估值：2.45亿美元
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来源：筑梦师
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