凤凰房产3月9日讯 对于大多数家庭来说，买房是一个家庭很重要的一件事，一所房子伴随一个家庭的酸甜苦辣。很多人在买房过程中或多或少都遇到过一些问题和纠纷。如关于赠送面积，有的业主因所购房屋的赠送面积过大，多年未能拿到房产证；有的业主因开发商赠送房间偷工减料，收到质量不过关的房屋等。很多缺少法律知识基础的购房者在遇到这些问题时，便不知该怎么办。凤凰房产成都站特别策划，根据众多购房者在购房过程中遇到的关于赠送面积纠纷实际案例，邀请四川广力律师事务所林春柏律师解惑答疑，为有这方面烦恼的你提供一些可行性建议。
案例1、赠送面积太多 业主买房六年拿不到房产证
该业主拿不到房产证的原因在于：开发商报建的面积与实际建成的面积有出入。当初买房子时有一定的“赠送面积”，就是实际可使用的面积比售卖时标注的面积大。这种赠送的形式业主看在很多楼盘里都看到过，也没觉得有什么问题，但没想到自己后来拿不到房产证就与此有关，如今孩子要上小学了，需要提供房产证来证明，但该业主拿不出来很麻烦。开发商仍未提交地价及契税完税缴清凭证，导致登记中心无法办理商品房屋权属初始登记，也使购房业主暂无法办房产证。
问：遇到此情况，购房者应如何处理呢？
律师支招：建议购房者首先查清楚自己所购买的基本住宅单位是否属于规划建设的范围，通俗地说就是查一下在开发商的规划设计方案、报建资料中有没有这一套房子的“户口”，暂且不管赠送面积的问题。只要有这套房子的基本资料，就可以要求先按照规划报建的房屋面积登记产权。只要不出现整套房子完全是多出来的面积的情况（如开发商报建6层，结果修出来7层，则可能导致多出来的这一层的每一套房子都办不了产权），是可以办理产权登记的。在登记基本的产权之后，再根据实际情况和合同约定与开发商协商处理赠送面积的问题。
案例2、开发商赠送面积藏玄机办房产证须缴“搭板费”
前年购置物业的付女士就碰上了一件麻烦事，付女士购买的该楼盘“赠送面积”吸引并购置物业后，办理房产证时，却被售楼中心告知“必须签订一份补充协议且须缴纳21800元的‘搭板费’(即赠送面积加盖费用)，否则不能办理房产证。”
问：不缴纳“搭板费”是否就真的不能办理房产证？开发商在售楼过程中存在涉嫌“阴阳合同”行为又该由谁来进行监管？此种情况，业主该如何处理呢？
律师支招：开发商在合同约定之外，另立名目收取“搭板费”是没有法律根据和合同根据的。为买房者办理产权登记，是开发商的合同义务，不履行义务则构成违约。买房者有权要求开发商继续履行合同义务办理房产证并有权根据合同约定要求开发商承担违约责任。
案例3：“不写入合同的赠送面积”无故少了近11㎡
近日，厦门某楼盘有业主反映实际赠送的面积远远少于购房时承诺的30%。据业主称，他们根据96㎡户型图纸计算发现，按照业主30%的赠送预期，赠送面积应为28.8㎡，但实际的赠送面积只有18平米，而样板间实际测量结果显示赠送面积甚至连18平米都不到，面对质疑开发商负责人称，并未承诺过每个户型都有30%的赠送，只有部分户型可以达到这个赠送率，一切以购房合同为准。而合同里根本没有写赠送面积，开发商的答复让业主大喊“坑爹”。
问：业主遇到此种情况，该如何处理呢？
律师支招：这种情况，需要证明是否存在“开发商曾经承诺赠送30%面积”这一事实。如果业主举证能够证明开发商在销售过程中曾经承诺赠送房屋面积的30%，则在实际赠送面积不足的情况下，业主有权要求开发商履行承诺或者要求赔偿损失。
案例4：偷工减料：赠送房间的楼板竟被楼下装修时轻易打穿
在去年4月交付的南京一小区中，多户业主家里赠送的小房间地板被楼下邻居装修吊顶时轻易打穿。经调查，赠送房间的楼板厚度仅有8-10㎝左右，远低于该市12厘米的标准。而南京市房屋安全鉴定处的一位工作人员表示，一般吊顶时冲击钻正常钻出的深度也就3-4cm左右，“这只能说明开发商使用的混凝土质量很差”。而赠送的小房间是开发商将天井改造而来，属于违建，购房人有苦难言。
问：业主遇到此种情况，该如何处理呢？
律师支招：出现上述楼下装修时冲击钻打穿楼板的情况，主要原因是混凝土强度不够。业主有权要求开发商整改。实际上这种情况多半是施工单位偷工减料所致。业主找开发商理论，开发商也会找施工单位整改。如果开发商不处理，业主也可以自行出资整改，再要求开发商赔偿自己垫付的整改费用。
案例5：附加费用 挑高隔层、阳台封闭费用多不在赠送之列
重庆一楼盘90㎡的“2+1室”户型设计了5.8米的挑高客厅，业主将客厅隔成上下两层，就多出来一个房间，而隔层费用需自理。同样，该楼盘129㎡的户型也称赠送一房，实际上赠送的是北阳台，交付后业主需将阳台封闭，才可以作为房间使用。无独有偶，另一楼盘132㎡的户型所赠送的北房间，也是要通过业主自己封闭才能实现。记者从家装公司处了解到，要将这个阳台封闭成房间，成本在几千至几万元不等，而将挑高客厅隔成上下两层的成本则更高。
【很多购房人在买房时并不清楚赠送房间是以成品还是半成品的方式交付，因此产生纠纷。而由业主自行加工改造的赠送方式，不仅增加了业主的置业成本，更存在施工标准不统一，邻里之间关系难协调等风险，甚至出现违建或者质量问题。】
问：业主遇到此种情况，该如何处理呢？
律师支招：严格说来，在房屋建成后的使用过程中，未经审批，违背规划设计方案，改变建筑内部结构或者外立面的行为，都是违法的。实践中出现的加夹层、封阳台的情况，需要根据合同约定，实事求是地处理。如果合同中没有明确约定费用由开发商承担或者没有明确约定交房时夹层已经加好、阳台已经封装，，则很难要求加夹层、封阳台的费用由开发商来承担。
案例6：随意虚构赠送面积
受赠送面积吸引，李先生购买了盐田区买的一套房子，但随后他和其他17名业主却联合将开发商告上了法庭。李先生说，该楼盘2007年7月开盘时，开发商宣称“赠送超大入户花园，5.7米层高”，样板房也俨然一个小复式。但是，在签合同的时候，业主们被要求在3分钟内签订所有合同，并附加一份“委托书”，让购房者委托一家叫“裕达”的公司免费填平赠送的天井面积。业主们却发现，开发商当初承诺赠送的面积并没填平，而是一个从1楼通到19楼的天井。而且，天井实质是开发商为减少支出土地出让金，隐瞒政府有关部门“偷来”的面积。
问：业主遇到此种情况，该如何处理呢？
律师支招：草率签订合同，就是自己把自己置于危险的合同境地。业主自己在签订合同时需要对自己负责。业主签订的填平天井的合同是与第三方签订的，现在天井没有填，也就是第三方没有履行该合同。因表面上第三方没有收取任何费用，很难直接找第三方履行合同。业主可以根据开发商的宣称与承诺，要求开发商履行其承诺、填平天井。
案例7：买一层送一层？有猫腻！
2010年11月，周先生与开发商签订购房合同，购买了位于温江区某小区的房屋。开发商承诺“买一层送一层”(即购买第11层赠送同面积的第12层)。周先生当即支付首期房款34万余元。但周先生后来却从当地规划、建设等部门得知，该开发商报批报建的该栋楼只有11层。2012年，周先生向四川省消委会投诉。
问：业主遇到此种情况，该如何处理呢？
律师支招：案例中提到的开发商对顶楼业主宣传“买一层送一层”，可能有不同的理解。业主理解为“送一层同样的房屋”，开发商则可能解释为“送一层楼顶平面”。买房不是买白菜萝卜，在签订合同、支付定金之前，准业主们要尽量把不清楚的问题搞清楚，对一些含糊不清的地方，要求开发商澄清并保留证据。
凤凰房产成都站 易国娟
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