地产业内的土地投资估算方法

马上进山学习了，今天聊点干货，一个月后回来。这是目前业内主流的收益估算方法，知道成本后，自己搞个EXCEL，套算土地价、容积率等指标就可以比较合理的估算出土地利润，当然这是静态估算，但远比现在直接套个10%的利润率靠谱。

总的来说。全项目成本分为开发成本和开发费用

开发成本主要有以下五种

1、土地费用

拍地价格和相关的契税印花税，很好理解，费用的大头

2、前期工程费

勘察设计、三通一平，费用总体不高。

3、基础设施建设费

即项目红线内以及红线外2米内需要接驳的管线、道路等配套建设费用。

4、建筑安装费用

也就是建筑的工程成本，这是费用的大头。

5、开发间接费用

主要是现场管理成本，大致比例在项目总成本的1-3个百分点。

开发费用主要有以下三种

1、管理费用

给地产公司员工发工资，一般在1.5-3个点

2、财务成本

也就是融资成本。优质的一二线差不多8-10%的利息成本，三四线至少12%及以上。越好的地方，杠杆率越高。财务成本大概占建安费的60%以上。

3、销售费用

市场推广费+销售代理费+其他费用，一般占销售收入的3-5个点。

总的来说，现在综合成本在4000-4200元上下，洋房相对贵一些能做4500附近。个人经验来说，如果项目楼面价和售价差价小于4500-5500元，或者四五线县城低于8000元的均价，基本上没得搞。